❤ На пенсию в 65(60). Как уфимцы превратили 300 млн. рублей в 81 млрд. рублей, заложив здание ЦУМа в Уфе

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Башкирии (Росимущество) продает здание бывшего Центрального универмага в Уфе за 339,2 млн руб. В состав лота входят помещения площадью 5,2 тыс. кв. м и участок земли площадью 2,7 тыс. кв. м. С 2014 года здание и участок, принадлежащие ОАО «Центральный универмаг», находятся в залоге у казанского банка «Спурт», лишенного лицензии в 2017 году. Эксперты рынка недвижимости считают, что цена продажи актива завышена.

Росимущество выставило на торги здание уфимского Центрального универмага на улице Маркса общей площадью 5,2 тыс. кв. м и участок под ним площадью 2,74 тыс. кв. м. Начальная цена лота составляет 339,2 млн руб. Торги назначены на 23 апреля. Заявки принимаются до 19 апреля. Участникам торгов необходимо внести задаток в размере 17 млн руб. Шаг аукциона установлен в 3,39 млн руб. На сегодняшний день, как следует из информации, опубликованной на портале проведения торгов, ни одной заявки не подано.

Актив находится в залоге у казанского банка «Спурт» (лицензия отозвана ЦБ в июле 2017 года), принадлежит уфимскому ОАО «Центральный универмаг» (ЦУМ, занимается управлением собственной или арендованной нежилой недвижимостью). В 2014 году ЦУМ выступил поручителем по кредиту, выданному венгерской компании «Проинвест». Компания привлекла 6,2 млн евро на два года по ставке 10% годовых, но обязательства не выполнила. На сегодняшний день размер задолженности перед банком составляет 430,47 млн руб.

В 2019 году арбитражный суд Татарстана по иску «Спурта» обратил взыскание на здание ЦУМа, обязав его владельца выставить помещения торгового центра на торги. Апелляция и кассация оставили решение суда первой инстанции без изменений.

Во время рассмотрения дела в суде была проведена экспертиза для установления рыночной стоимости заложенных активов. Эксперт оценил помещения ЦУМа в 394 млн руб., участка — в 26 млн руб.

По данным «СПАРК-Интерфакс», 100% акций ОАО «ЦУМ» принадлежат австрийской Gesselschaft Mit Beschrankter Naftung Intera. Уставный капитал — 18,09 млн руб. В 2019 году чистая прибыль компании составляла 4 млн руб. при выручке 35,36 млн руб.

Здание универмага было построено в 1907 году купцами Каримовыми и Шагуловым. Объект является памятником архитектуры регионального значения. В настоящее время только небольшая часть помещений используется для торговли, два первых этажа в четырехэтажном здании арендует ВТБ.

В конце прошлого года здание ЦУМа и участок под ним уже выставлялись на торги за 336 млн руб. и за 285,6 млн руб., но продажа не состоялась или была отменена.

Генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева считает, что цена продажи ЦУМа, вероятнее всего, в процессе торгов будет серьезно снижена. «Сейчас ни один банк не даст такую сумму в кредит под залог этого здания. Вероятнее всего, успешной была бы продажа частями, это всегда проще. Конечно, здание историческое, видное. Оно может быть интересно крупной организации. Я не уверена, что в нем сможет успешно существовать торговый центр. Вероятность продажи его под торговый центр есть, но пока я не могу предположить, какой крупный федеральный игрок мог бы его выкупить»,— прокомментировала эксперт.

Директор по развитию Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова оценивает стоимость объекта в 270 млн руб. с учетом необходимых дополнительных затрат и предполагаемого дохода от сдачи площадей в аренду. «Локация для города, безусловно, уникальная, но есть несколько моментов, на которые обратит внимание девелопер. Во-первых, здание является объектом культурного наследия, поэтому его реконструкция и перепрофилирование будут затратными. Во-вторых, это окружение в основном студенческой средой и отсутствие большой парковки, что снижает количество потенциальных арендаторов»,— отметила Евгения Долганова.

Хотя весенний период считается сезоном высокой деловой активности, в том числе в сфере недвижимости, вероятность продажи актива сейчас крайне низка, считает управляющий партнер компании Art Estate Group Роберт Тагиров. По его мнению, на фоне текущих рисков, в том числе макроэкономических и санкционных, достаточно сложно спрогнозировать сроки, условия и период окупаемости объекта, стабильность платежей и самих арендаторов. Без этого никто не будет покупать этот объект, тем более требующий дополнительных инвестиции, которые могут превысить стоимость продажи, заключил господин Тагиров.

Влада Шипилова