Покупка/ипотека vs аренда

1. Графики со средней стоимостью квадрата по городам
http://rgr.ru/files/analitika/servis-po-sboru-statistiki
Циферки аж с 2008 года. Это важно т к покупаем в долгую и хочется понимать глобальные тренды что бы посчитать ожидаемую годовую доходность

Можете выбрать свой город и посмотреть насколько выросла или упала цена. Я взял Пермь

52366	цена в 2012
61084	цена в 2021

2012 взят произвольно. Можно было взять и с 2008 года, но это лишь понизило бы среднегодовую доходность
За 9 лет цена повысилась на 16 %. Что дает феерическую доходность в 1.7%. Без учета инфляции. А инфляция накопительная за это время 74.01 %
-если верить вот этому калькулятору

График этот дает некоторое расхождение с субъективным восприятием «всё дико дорожает». может с графиком что то не так, а скорее- субъективное восприятие подводит- рост по разным категориям жилья сильно отличается. Могу предположить что слизывли как корова языком во-первых первичку, во-вторых бюджетные варианты. Студии там, потом однушки. Народ в массе своей всё таки не слишком богато живет. Покупают то, на что хватает денег (хотя бы и с ипотекой).
2.можно посмотреть и данные в виде таблицы

Рейтинг городов России по росту цен на вторичную недвижимость

	Город	Стоимость, кв. м/руб., май 2014 г.	Стоимость, кв. м/руб., май 2019 г.	Динамика к маю 2014 г.
1	Сочи	85 662	120 983	41,2%
2	Геленджик	64 229	85 001	32,3%
3	Санкт-Петербург	101 117	132 480	31,0%
4	Казань	63 894	82 744	29,5%
5	Махачкала	41 034	50 899	24,0%
6	Ставрополь	38 924	45 957	18,1%
7	Анапа	61 200	69 458	13,5%
8	Майкоп	37 678	42 521	12,9%
9	Ейск	44 288	49 526	11,8%
10	Томск	51 561	57 577	11,7%
11	Одинцово	114 795	127 547	11,1%
12	Армавир	36 300	40 293	11,0%
13	Долгопрудный	110 814	122 732	10,8%
14	Черкесск	42 777	47 342	10,7%
15	Дубна	71 230	78 333	10,0%
16	Гатчина	68 529	75 126	9,6%
17	Красногорск	115 165	125 995	9,4%
18	Москва	194 998	212 481	9,0%
19	Благовещенск	45 530	49 529	8,8%
20	Новосибирск	65 949	71 688	8,7%
21	Хабаровск	76 226	82 764	8,6%
22	Тула	57 065	61 878	8,4%
23	Кингисепп	50 586	54 759	8,2%
24	Химки	118 296	127 518	7,8%
25	Всеволожск	69 994	74 969	7,1%
26	Реутов	132 971	142 273	7,0%
27	Краснодар	55 451	59 103	6,6%
28	Котельники	118 918	126 011	6,0%
29	Люберцы	111 957	118 398	5,8%
30	Новороссийск	60 264	63 723	5,7%
31	Балашиха	92 762	98 034	5,7%
32	Пушкино	85 735	90 448	5,5%
33	Иркутск	61 431	64 481	5,0%
34	Ижевск	48 814	51 218	4,9%
35	Ивантеевка	80 431	84 062	4,5%
36	Уфа	68 903	71 988	4,5%
37	Сергиев Посад	66 202	69 029	4,3%
38	Лобня	93 361	97 177	4,1%
39	Видное	109 498	113 936	4,1%
40	Подольск	88 988	92 570	4,0%
41	Нальчик	45 930	47 696	3,8%
42	Апрелевка	93 408	96 878	3,7%
43	Владимир	53 477	55 342	3,5%
44	Петропавловск-Камчатский	64 177	65 961	2,8%
45	Ступино	70 877	72 530	2,3%
46	Архангельск	66 634	68 141	2,3%
47	Королев	99 253	101 424	2,2%
48	Пермь	55 220	56 286	1,9%
49	Кострома	45 390	46 152	1,7%
50	Курск	44 509	45 210	1,6%
51	Абакан	49 257	49 977	1,5%
52	Коломна	60 708	61 563	1,4%
53	Нижний Новгород	67 755	68 678	1,4%
54	Чита	50 688	51 271	1,2%
55	Щёлково	77 602	78 490	1,1%
56	Ханты-Мансийск	81 982	82 892	1,1%
57	Мытищи	115 009	115 793	0,7%
58	Пенза	48 968	49 228	0,5%
59	Волгоград	49 364	49 591	0,5%
60	Домодедово	91 845	91 984	0,2%
61	Барнаул	50 929	50 696	-0,5%
62	Жуковский	90 310	89 840	-0,5%
63	Раменское	83 698	83 131	-0,7%
64	Калининград	58 334	57 892	-0,8%
65	Туапсе	56 729	56 179	-1,0%
66	Егорьевск	44 841	44 288	-1,2%
67	Дмитров	71 377	70 496	-1,2%
68	Звенигород	77 791	76 827	-1,2%
69	Ульяновск	44 447	43 863	-1,3%
70	Красноярск	61 764	60 948	-1,3%
71	Улан-Удэ	51 724	50 798	-1,8%
72	Солнечногорск	75 785	74 350	-1,9%
73	Псков	42 877	41 879	-2,3%
74	Саратов	45 837	44 492	-2,9%
75	Самара	61 938	59 973	-3,2%
76	Орехово-Зуево	52 831	50 957	-3,5%
77	Тюмень	67 860	65 348	-3,7%
78	Воронеж	51 541	49 518	-3,9%
79	Екатеринбург	77 179	73 920	-4,2%
80	Чехов	74 161	70 914	-4,4%
81	Рязань	49 398	47 167	-4,5%
82	Тамбов	48 615	46 313	-4,7%
83	Ростов-на-Дону	62 970	59 987	-4,7%
84	Ногинск	63 575	60 317	-5,1%
85	Электросталь	65 064	61 699	-5,2%
86	Павловский Посад	56 997	54 003	-5,3%
87	Омск	49 211	46 622	-5,3%
88	Кропоткин	32 364	30 617	-5,4%
89	Петрозаводск	53 806	50 665	-5,8%
90	Чебоксары	50 993	47 978	-5,9%
91	Серпухов	61 334	57 472	-6,3%
92	Клин	63 889	59 728	-6,5%
93	Истра	90 440	84 055	-7,1%
94	Воскресенск	51 282	47 535	-7,3%
95	Биробиджан	44 046	40 790	-7,4%
96	Владикавказ	45 733	42 206	-7,7%
97	Липецк	50 271	46 054	-8,4%
98	Ярославль	57 479	52 083	-9,4%
99	Тверь	56 823	51 398	-9,5%
100	Иваново	48 862	44 146	-9,7%
101	Оренбург	52 202	47 010	-9,9%
102	Вологда	51 342	46 226	-10,0%
103	Сыктывкар	66 249	59 281	-10,5%
104	Курган	43 291	38 482	-11,1%
105	Брянск	43 642	38 682	-11,4%
106	Челябинск	46 309	40 958	-11,6%
107	Кемерово	53 772	47 493	-11,7%
108	Калуга	65 287	57 440	-12,0%
109	Саранск	54 176	47 595	-12,1%
110	Белгород	65 893	57 587	-12,6%
111	Великий Новгород	51 614	45 035	-12,7%
112	Йошкар-Ола	46 661	40 474	-13,3%
113	Смоленск	49 867	43 095	-13,6%
114	Элиста	40 173	34 406	-14,4%
115	Киров	51 440	40 075	-22,1%

Как видно даже сохранения стоимости на уровень инфляции происходит далеко не во всех регионах. Ну и если верить в продолжение трендов то условному жителю Кирова может оказаться выгодней снимать в своем городе, а если хочется купить недвигу -делать это, условно, в Питере там и сдавать там часть денег тратя на аренду, а часть на платеже по ипотеке. Ну и повод будем потом в Питер переехать -не самый плохой вариант.
3. Ну а если посчитать доходность с учетом арендной платы. Неважно- это инвест квартира и мы сдаем её или мы живем сами и избавляем себя от необходимости платить за аренду. Если сдаем- налоги не платим. В ремонт не вкладываемся и делаем вид что цена от этого не падает. Вычет налоговый при покупке также для простоты учитывать не стал.
Предположим купили мы квартиру в 45 квадратов в 12 году, нам повезло, ни одного месяца простоя и цена аренды составляла 12 тыс (довольно оптимистично-для 2012 года денежка немаленькая) .
Цена начальная

2356470

цена конечная

2748780

Заработано или сэкономлено

1296000

Итого

4044780

или прирост цены за 9 лет

1,716457

что дает 6 % в год(=СТЕПЕНЬ(1.71;1/(9))-1). По сравнению с MICEX Total Return и S&P 500 TR не слишком впечатляет. Даже если для снижение просадки разбавить портфель облигациями
Более того-выходит неутешительный вывод- ставка в 7.4 по ипотеке которую сейчас можно получить при покупке авторучке уже не кажется очень вкусной. Историческая доходность выходит ниже. Увы. Разве что Вы надеетесь на высокую инфляцию которую сожжет долг и последующее восстановление платежеспособного спроса. 7.4 беру тк расчет для вторичке. В первичке процент ниже но покупаете вы уже с заложенной наценкой (дороже квадрат в строящееся здании сейчас, чем в построенном на вторичке). Продавать же вы будите уже как вторичку без всякой наценки.

Вывод тут такой- в среднероссийской провинции выгодней снимать жилье, а деньги держать в активах с большей ожидаемой доходностью. Поправьте если где то ошибся что то не учел.

4.Впрочем- поскольку график истории позволяет нам выбирать произвольно точки, можно сделать и более оптимистичный сценарий. Не долгосрочно смотреть (боковик) а среднесрочно. Тогда во всё той же Перми выйдет

50400	2017
61084	2021
1,211984	4

рост стоимости квартиры 21%

0,049239

в годовом выражении почти 5%
Ну а с «арендным» платежом рост будет в

1,465952

, что даст среднегодовую доходность

0,100348

Красивая циферка и так и хочется купить. Даже кредитное плече становиться выгодным. Даже если влезать с 15-20% своих. И подозреваю, что для повтора роста надо будет ввести какие то ещё более мощные стимулирующие меры. Ведь значительная часть тех кто мог и хотел уже купили. даже некоторые потреб кредиты на первые взносы брали. Конечно и такое не исключено, но мне кажется маловероятным что ЦБ согласится надувать пузырь.

Профессионал рынка недвижимости может указать, что можно подбирать локации с большим потенциалом, покупать новое жилье и продавать с недорогим и качественным ремонтом и т.д. но тут уже нужны экспертные знания. И по большому счету это не просто владение квартирой а отдельный бизнес.

недвижимость Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Gregori

Чайковский

131

5 556

с 6 июля 2019

30 Комментариев

all silver
16 февраля 2021, 21:44
с си пи сравнивать вообще нельзя, там реальная доходность в долларах, а здесь в долларах реальный убыток.
+3
- Petr S
  17 февраля 2021, 02:50
  all silver, сравнивать нельзя, поскольку аффтар сравнил за «охрененный» долгосрок — аж за 5 лет! ;)))))))))))))))
  
  логичней было бы взять лет за 25, тогда было бы все видно без подгонок
  0
  - Gregori
    17 февраля 2021, 08:02
    Petr S, по ссылке выше есть данные с 2008 года. с 8 по 12 был боковик. Если у Вас данные за 25 лет с разбивкой по городам- пришлите, добавлю пост, да и самому интересно глянуть.
    Брать именно за 25 лет тоже под вопросам. немного другая страна и допустим массовой ипотеки тогда не было, а её появление увеличивает спрос. Ну и точно не было даже несколько лет назад ипотек под 7.4% на основе паспорта и снилс без справок о доходах и т.д. такие изменения явно спрос подогревают, но вот повторить это будет уже сложно
    0
  - Toltra
    17 февраля 2021, 08:46
    Petr S, жилье было выгодно брать в 90-хх и до 2007 года, дальше уже аренда выгодней.
    0
Свой Мужик
16 февраля 2021, 22:21
Возьмите рынок жилья с 90х по 2008г для наглядности в $ )

Сравните сценой в рублях/$ с битком/теслой/газпромом… с 2007 :)

Меня радуют люди которые выхватывают нужный им таймфрейм...

Дачи и участки кое где в МО за год в 2-5 раз подорожали например, но где вы были год назад? )))

Ещё раз пример из жизни тёщу в 2008 году умоляли продать участок за 250k$ — сейчас его за 6 млн рублей хер...

+2
Атрейдес
16 февраля 2021, 22:39
по другим городам не знаю, но по КАлининграду я бы сказал соврали. как раз в 2014г. поккпали хату — 44т.р. за квадрат. сейчас 55-60.
Родственница покупала квартиру также года 2-3 назад, взяла за 1.800.000руб., сейчас она стоит 3.000.000
+1
- Алексей Пешков
  16 февраля 2021, 23:52
  Цена хотелки продавца — это не цена реальной сделки. Бумажная прибыль греет душу, но не карман.
  +3
  - Атрейдес
    17 февраля 2021, 06:51
    Алексей Пешков, друзья продали 2 месяца назад квартиру за 4млн, которая год назад стоила от силы 3млн. так что насчет бумажной прибыли Вы погорячились :-)
    +1
    - astray
      17 февраля 2021, 10:49
      Атрейдес, \\год назад стоила от силы 3млн
      где стоила ОТ СИЛЫ?
      смотрю для примера в ялте комплекс паруса
      без ремонта «от силы» 4600 с ремонтом 6500
      одновременно две такие объявы
      может у ваших друзей тоже самое но разнесенное во времени
      0
      - Атрейдес
        17 февраля 2021, 11:26
        astray, год назад они ее хотели продавать и мониторили рынок — и по объявлениям и через риэлтеров и по спросу.
        +1
  - Gregori
    17 февраля 2021, 08:04
    Алексей Пешков, это верно. поэтому можно ещё и смотреть время экспозиции квартиры. есть объекты которые выставляют уже год повышая цену. логика на мой взгляд странная- за 2 млн не купили, повысим до 2400-авось купят.
    0
Simix
17 февраля 2021, 00:14
У нас на районе тут трёшку продают каждую неделю к цене хаты прибавляют по 2-3 сотне рублей.
Слишком много покупателей, решили видимо проверить для смеху когда останется только 1.
0
Николай Помещенко
17 февраля 2021, 00:53
Кому-то нужно «своё», а кому-то свобода и меньше рисков

0
Илья
17 февраля 2021, 08:12
Я уверен, что снимать почти всегда выгоднее. Ездить на такси тоже выгодней, чем владеть автомобилем. А ещё выгодней питаться на помойке, откладывая все доходы в активы. Для многих людей наличие жилья в собственности- это базовая потребность. Из своей квартиры никогда не выгонит охреневший арендодатель, не выгонят в случае потери работы, не выгонят вашу семью, в случае безвреннной кончины. Именно поэтому все хотят покупать квартиры, а не снимать.
+4
- Eugen Invest Malina
  17 февраля 2021, 08:20
  Илья, это как крясная тряпка для умных тинкоффских хомячков, тесла круче собственной квартиры))
  0
  - Gregori
    17 февраля 2021, 09:37
    Eugeny Umolinov, ни теслы ни счета в тиньков не имею. и если выгодней допустим купить облигаций инвестиционного рейтинга и арендовать- экономическая рациональность подскажет вывод.
    
    Ну а Вы меряетесь дальше «крутостью». коли на основе неё решение принимаете а не на основе расчетов
    0
    - Eugen Invest Malina
      17 февраля 2021, 10:11
      Gregori, что выгодно сейчас завтра может очень быстро убыточно. В общем-то вопрос собсвенного дома это не касается, жильё насущная потребность человека и если есть возможность иметь в собственности польза которой перекрывает временные экономические показатели.
      0
- Toltra
  17 февраля 2021, 08:41
  Илья, чаще всего выбор между ипотечной и арендной квартирой. Из ипотечной вас выгонят как только платежи несколько месяцев не будут производиться.
  0
- Евгений
  17 февраля 2021, 08:43
  Илья, Ездить на такси выгодней? Ну если только в режиме «от дома до дома» в пределах населенного пункта, без возможности погрузить что-то значительное в машину, без выездов на дачу/за город.
  Каждый раз с рандомным водителем, с меняющейся перспективой ожидания этого самого такси и, кстати с меняющейся перспективой цены на поездку в зависимости от времени суток, наличия повышений тарифов в праздничные дни и т.д.
  
  Все это «выгодно» относится только к молодому, ни к чему и ни к кому не привязанному человеку без семьи.
  
  0
- Gregori
  17 февраля 2021, 09:34
  Илья,
  1. Вам никто не мешает найти не охромевшего, а адекватного арендодателя и в договоре прописать условия- вроде разрыв по инициативе арендодателя только при придупреждении за 6 месяцев. ну и себе такое же условие добавить -ему это доп защита от простоя квартиры
  2. Ну а что базовая потребность и не выгонят-
  если не смогут они платить ипотеку- могут и выгнать т квартира в собственности банка. Если не сможете платить коммуналку- отключат воду и электричество. Своя- это не значит нулевые платежи и полная защита от всех рисков. Боитесь если -приобретите страховку.
  
  3. я бы сказал своё жильё это скорее традиция оставшаяся со времен ссср когда квартиры давало гос-во. Бесплатно. Получить бесплатно трешку улучшенной планировке -это действительно было круто. посмотрите процент тех кто арендует в США, европе, Израиле
  «В Швейцарии всего около 5% населения живет в собственном жилье, между 8% и 10% владельцев недвижимости в Нидерландах, Исландии, Швеции и Дании. Меньше всего европейцев живет в апартаментах в Норвегии – около 5%, Великобритании, Бельгии и Голландии – около 10%.»
  
  0
nzdcad
17 февраля 2021, 08:40
Мск, 2010 год 34 мио квартира, 2021 год 42 мио. 3 минуты от метро. Считаем… ))
0
- Toltra
  17 февраля 2021, 08:43
  nzdcad, инфляцию в 120% посчитать тоже не забудьте. Хотя, если в 2010 было 34 млн, то вам пофиг.
  0
  - nzdcad
    17 февраля 2021, 08:47
    Toltra, так давайте инфляцию посчитаем )). Квартира подорожала на 30% за 10 лет. Доллар сделал х3 почти. Что там с инфляцией и деньгами потраченными на квартиру. Просто умиляют адепты кричащие рост недвижимости не в даваясь в детали. Хотя я могу накидать кучу примеров где квартиры в бизнес классе в шаговой доступности от метро, в престижном районе практически не подорожали в свете той же инфляции.
    +3
Евгений
17 февраля 2021, 08:45
Удачи вам в поиске квартиры в Иркутске по 61 т.р. за квадрат )))
Если вас устроят «деревяшки», полублаг, жилье «в полях» на самой окраине окраины города и т.д., то ваш выбор, да ))))
0
- Gregori
  17 февраля 2021, 09:30
  Евгений, понятно что это средняя цена по городу. но она была и в 2008 средняя и в 2012. а мы смотрим именно динамику
  0
Karkoon
17 февраля 2021, 09:33
Поставил «плюс». Мне понравилась ссылка на ресурс. Любопытно. Нашел свой город ). А, вообще, вопрос «ипотека или съем», это как вопрос «залечить зуб или купить шубу». Кому? Где? Когда?

В первую очередь, жилье — место, где ты ЖИВЕШЬ. Большинство может купить дом в Простоквашино за 0 рублей, но мало кто хочет. Большинство хочет в столицах, но мало кто может. Вот и маневрируем между Краснодаром и Анадырем.

А, если рассматривать квадратные метры, как инвестиции, то, опять же, зависит от того, где ты живешь. Я, живя в Сибири, недавно продал свою последнюю квартиру, которая была под сдачу. Познакомился с биржей, рад по уши. Доход (даже сейчас, пока я лох) — чуть больше, а гемора настолько меньше, что я почти помолодел. А, вот, думаю, живя в столице, я бы по-другому деньгами распоряжался. Там даже ветхая квартира может быть офигенным активом: много желающих понаехать )).
0
Dangerous Assumption
17 февраля 2021, 13:14
Недвига зачастую единственный актив плебса. Да и тот обычно в ипотеку.
Отсюда и нахваливание квадратных метров.

Обидная правда: если недвига (свое жилье) -это почти всё, что есть в активах индивида — он плебс.
+1
Gregori
18 февраля 2021, 18:30
ВЕДОМОСТИ пишут о примерно том же www.vedomosti.ru/realty/blogs/2021/02/16/858088-investori-ispolzuyut
0
Dmitrii P
08 сентября 2021, 17:32
Последний бурный рост стоимости недвижимости был в 2020. Было бы интересно обновить расчеты и «Рейтинг городов России по росту цен на вторичную недвижимость» на конец 2020/начало 2021.
0