НЕДВИЖИМОСТЬ: Только наверх! Пробой уровня в Железобетоне. Когда в космос?
По мотивам
smart-lab.ru/blog/659811.php
Читаю СЛ и вижу оооочень много скептиков по стоимости недвиги в рублях.
И «на последние деньги народ скупает», и «весь спрос только за счет ипотеки, скоро выдохнется и все, пузырь сдуется», да и вообще, «от Ковида народ весь вымрет, некому будет покупать»...
Так вот, уважаемые и дорогие Смартлабовцы Тимофеевичи, накидаю инфы по текущей ситуации и личный взгляд на все происходящее. Без графиков, точных данных и прочего. Хотя в принципе мог бы, но пост слишком большой получится.
Стартовые данные:
Работал в риэлтором годах в 14-17, потом неактивно. Как известно, риэлтор, как и трейдер, бывшим не бывает. Обращаются изредка знакомые/знакомые знакомых с просьбой помочь продать/купить, так что в рынке в целом. Да и себе только что купил новострой под 6,1%.
Город Чебоксары, насел 500 тыс. чел., уютный, депрессивненький с экономической точки зрения, но поскольку еще 500 тыс. работает в Москве, то деньги в городе есть )).
Итак:
Новострой — ценник гораздо выше чем в 2014, когда был пик. Ключевое здесь — это то, что ипотека под 6,1 (уже даже под 5,9).
Все просто ЛОМЯТСЯ на новостройку, как выше написал — сам купил. Смели в городе (а у нас самые лучшие показатели в ПФО по показателю ввода новостроя, даже не представляю что творится там, где строят меньше) все, что было из уже построенного еще летом, за сентябрь и октябрь не осталось НИЧЕГО из того, что сдается в ближайшие месяцы (я еле-еле успел залететь в уходящий поезд, и то сам!!! переплатил риэлторам, чтобы купить!!!), сейчас разбирают остатки того, что сдают через год и два. Да, там где цены не на уровне 50-55 за кв/м, а 65, еще что-то есть, но это ненадолго. Те, кто продал по 55, уже задирают еще выше на то, что сдадут в 2022 году.
Итог: Цены уже в космосе для нашего города, объектов нет, у застройщиков все гуд, они УЖЕ никуда не торопятся.
Остаются те, кто не успел. Куда они пойдут? Конечно хочется купить под 5,9%, но НЕЧЕГО/ДОЛГО/НЕ ПОДХОДИТ/ДОРОГО.
Фиг с ним, скажут многие, куплю вторичку. Под 7,9-8,2%. Кстати, сейчас исторически в нашей стране САМАЯ НИЗКАЯ СТАВКА. (если не брать акции, типа тех же 8/8/8 в ВТБ в 2012 при первом взносе 50/50 и иже с ними).
Строят ГОРАЗДО меньше (из-за введения эскроу-счетов), и ДОРОЖЕ (это как эскроу-счета, так и удорожание строительных материалов).
Вторичка. Новое качественное жилье и прочее ликвидное жилье, в котором ХОЧЕТСЯ ЖИТЬ — цены на уровне 2014 года и готовятся на пробой уровня, кое-где уже выше.
Все чаще есть случаи, когда продавцы отказываются продавать квартиры в принципе. Да, они их выставят, но когда? Ценник может быть уже выше на 20-30-40-50%, чтобы они согласились.
Советская панель 70-80-90 х годов, хрущевки в нормальные местах — цены на уровне 2012-2013-х годов, пока не подошли к максимумам, спрос еще не дошел. НО! С лета самые низкие цены просто ЗАКОНЧИЛИСЬ. Если летом можно было купить 1-комн. хрущевку в нормальном месте за 1 млн. руб., то сейчас даже торцевую на первом этаже — только за 1200. Все, самый низкий ценник ушел. В 2014 цена была примерно 1750, убитая — подешевле.
Неликвид, старые непопулярные районы, новые точечные дома в … пе мира — ценник на уровне прошлого года, но и там потихоньку есть оживление, самые низкие цены приподнялись либо ушли, в целом пока еще можно купить недорого, та же 1-комн. хрущ за 1 млн. найдется.
Ой, да скоро же спрос закончится! Что же делать-то?
А с чего он вдруг возьмет и закончится? Вот на общежития он закончился, если в 2014 году за счет материнского капитала и активной урбанизации в Чувашии секционка 18 кв. м. и 13 стоили 800-900 и 550-650 соответственно, то сейчас — только 450 и 270-300. И продать даже за эту цену — счастье. Для купивших это абзац. У меня есть родственники, «застрявшие» в комнатах, и, похоже, навсегда. Но в общежитиях жить просто НЕКОМФОРТНО.
И их жильцы — каждый — мечтает о своей квартире. Люди, которые хотят выбраться оттуда, находят подработку в городе, где хорошую работу найти в принципе непросто, копят, экономят, а потом — покупают. И САМАЯ НИЗКАЯ СТАВКА В ИСТОРИИ — им в помощь. Это во-первых.
Во-вторых, «денег у населения не осталось». Даже не буду лезть на сайт ЦБ, да и давно не смотрел, кому не верится — пусть найдет, у физиков вкладов все больше и больше. И не надо мне новости кидать — «забрали из банковской системы 100-200-300 млр. руб.», смотреть год к году! А еще лучше — к 14-му году.
Вот и окажется, что средняя цена по городу — ну пусть на уровне 14-го года, а на сколько больше стали вклады населения?
Третий фактор — ВСЕ ПОДОРОЖАЛО. Сколько стоит бюджетное авто по сравнению с 14-м? В два раза больше! 1 млн. руб. за РИО!!! Товарищи, ну это вообще капец. Продукты — да, кажется что не так сильно подорожали. Нет, они подорожали, и еще сильнее, просто на прилавках продукты того же качества, что и раньше, искать надо, и подорожали они раза в 3.
А что же не подорожало?
РАБОЧИЙ ТРУД и НЕДВИЖИМОСТЬ!
Далее, думаю, не нужно объяснять, что будет в условиях, когда что-то долгое время необоснованно дешево, особенно в нашей стране.
Нефть подорожает, доллар вниз — значит в России все хорошо, и будет дорожать. Нефть на уровне или вниз — бакс вверх, снова только удорожание.
Резюме — инфляция не добралась в силу разных причин до недвижимости, и сейчас она как раз держит ее на прицеле.
ВНИМАНИЕ! До старта ракеты осталось: 5..4..3..2..1..0..
p/s Если будет интересно — то напишу про знакомого, который делает 17% годовых на сдаче в аренду ЖИЛОЙ недвижимости.
А так пожалуйста — самый главный фактор за падение — это остановка или резкое удорожание ипотеки.
Обыватель в итоге заплатит больше при низкой ставке, наша задача быть владельцами банков, металлургов, можно строителей…
То есть если летом были самые низкие цены, то денег летом было меньше чем сейчас, и сейчас покупатели выкладывают больше денег. Так по вашему?
На счету у народа 12трл сбережений. Это 80.000руб на человека. И что вы хотите им продать? Холодильник с пылесосом? Даже машину не впаришь с такими накоплениями.
ves2010, я бы с Вами согласился, да не всегда.
Есть у меня друг, обеспеченный, всю недвигу продал, теперь будет думать куда деньги деть. Когда денег много — это очень серьезный вопрос. В валюту уже опасается, в банке — смешные %, в акции — «ну его нафиг, не могу удержаться, торговать начинаю, нервничать, потом сливаю».
У другого есть на квартиру свободные, разок «крутанул» — купил с торгов, продал, заработал, рад. Теперь хочет еще раз также — но не может, не позволяет себе покупать за столько же, за сколько год назад сам продал.
Согласитесь, трудно купить растущую акцию, вчера же было дешевле?
начитались киосаки… читал небось киосаки? а киосаки то квартры не покупал… а покупал дома… с землей… квартиры ему неинтересны были...
у мя родственники потеряли в московской недвиге почти лям баксов… эти потери никогда не отбить никакой арендой...
ves2010, потеряли на переоценке в доллары?
Тут без вариантов, мы же сырьевой придаток, если есть свободные бабки — лучше в долгосроке в валюте держать. Если же играться с рубликами — то сейчас, на мой взгляд, лучший момент во вторичку запрыгнуть. Хорошо, лучший был в прошлом году )))
А вообще — серьезные такие знакомые, что несколько лямов в недвигу засунули.
«Накопления» предприятий — это вообще смешно. Три зарплаты выплатил сотрудниками, вот и все накопления.
Andrey, ипотека в помощь тем, у кого не хватает )))
тут же распределение вкладов будет, та же самая кривая Гаусса. Смысл в том, что денег столько, что можно купить по 100 т.р./кв.м. около 250 млн. кв. м., это я думаю больше, чем вообще сейчас продается на рынке. Понятно, что этого не будет и вообще некорректное сравнение, но как-то вот так.
октябрь 2016:
— 17.3 трлн. в рублях
— 6.1 трлн. в валюте
октябрь 2019:
— 23.1 трлн. в рублях
— 6.3 трлн. в валюте
октябрь 2020:
— 25.7 трлн. в рублях
— 7.3 трл. в валюте
Александр, тоже над этим задумываюсь. Похоже, пора на интернетчика переучиваться ))
Если серьезно — то серьезно думаю доучить-таки английский до нормального уровня, а также подумываю над освоением программирования либо других навыков, которые востребованы удаленно на мировом рынке труда.
А Вы как-то двигаетесь в этом направлении?
2 демография хреновая… уходит поколение послевоенных бейбибумеров оставляя квартирки… и приходит крайне малочисленное поколение 90ых… т.е фундаментала нет
3 спрос можно смотреть по динамике цен на аренду… т.е если жилья не хватает то цены на аренду растут… и где рост цен на аренду? т.е дефицита и ажиотажа нет
4 да действительно низкая ставка+ дисконт застройщика несколько оживляет рынок… но смотрим пункт2 — нет фундаментала для роста… счас на одного россиянина 25метров уже жилья… куда уж больше
Кстати, даже в апреле-мае, когда всех заперли дома, цены не упали.
По поводу пункта 2 — то сейчас те, кто могут, покупают детям (бум «материнского капитала» 2000-2010-х годов).
sanek_kg, не, не покупайте, тем более говно. И никого я не уговариваю.
Чем больше хейта на мой пост, тем больше я убеждаюсь в своей правоте (рост недвиги на 50+% за 3-5 лет, о чем пишет Черный Живоглот).
Потом будете покупать говно, постаревшее еще на 5 лет, но уже гораздо дороже ))))
Интересно так, пока ни одного коммента, кто бы был со мной согласен.
alvas, иные новостройки по 20 лет стоят в черновой отделке, и их не продают. Я сталкивался сам с таким на практике — реально квартплату платят, ремонт не делают, и не продают. «Засолили».
Поэтому сразу все инвестиционные квартиры на рынок после сдачи дома не выходят — они по экспоненте, лет на 5 растягиваются.
Вот у народа доходы — не растут, это плохо, но чую, что в ближайшее время это изменится.
Хотя если взять бюджетников и прочих, у них потихоньку растет доход.
очень хороший показатель
Разговаривал со знакомым — швейное производство, там острая конкуренция у нас в городе, приходится, как говорит, платить 25-30 тыс., иначе — уйдет. Потихоньку и до других отраслей дойдёт.
а значит через пол годика начнет жылье дешеветь, а там и просрочки по ипотеке подтянутся
но это не точно
Николай, Москва вообще отдельный разговор.
Мне кажется, что рост будет там конечно, но как раз в Москве он уже необоснован фундаментально, и никакая инфляция здесь не основание. В Москве пузырь, и он сдуется красиво, вопрос времени.
Когда зарплата в Москве и регионах сблизится до неприличия, Москва опустеет. Хотя нет, есть же страны Азии, из которых приедет еще больше народа.
Ив Ив, менеджеры (звонилки), IT-специалисты, да все офисные сотрудники. Колл-центров уже давно в Москве практически нет. Аналитики всякие, логисты, да все, кто за компуктером работает.
Продажи тоже уходят в интернет. А много в Москве было-то плиточников и сантехников? Не много, да и те приезжие, им жилье не нужно — они в том, которое ремонтируют живут.
Ну и в целом даже в IT, несмотря на развитость удаленки, работа онсайт в Москве ощутимо выше оплачивается по ряду очевидных причин.
а наши коррумпированные рантье на нефть и человейники молятся
А так — в целом с Вами согласен.
Бубльгум, в целом согласен — доказываю собственную правоту.
Но есть и факты — рынок уходит вверх.
Он активно следит за недвигой, при этом тоже волны чертит, а я в них — ни в зуб ногой (( Ждет он ближе к 300 000.
Alex Zebra, сказочник? В чем? Описываю РЕАЛЬНУЮ текущую ситуацию. В чем сказочник?
Согласен, что спроса НЕ БЫЛО. Год назад.
А сейчас — появился. Власти нужно было разогнать строительный сектор.
После того, как они его в эскроу-счета загнали, расходы РЕЗКО выросли — на деньги дольщиков рассчитывать нельзя, без допинга застройщики бы просто легли. Какой был бы итог? КРИЗИС — в строительстве, смежных отраслях и БАНКАХ. А так — все в шоколаде, не считая бюджета.
Насчет спроса нет — позвоните в ЛЮБУЮ строительную компанию, на объекты которой выдают ипотеку, и попробуйте купить квартиру по вменяемой цене со сдачей в ближайшие месяцы. Потом вместе посмеемся.
Некому и не на что — а зачем тогда ипотека-то? Покупали, покупают и будут покупать в ипотеку!
А сейчас еще и выплаты по маткапу на первого ребенка уже дают — вот и первый взнос у гооооооооораздо бОльшего числа семей появился.