Немного аналитики про ипотеку )))

Решил в одну кучу собирать немного аналитики по ипотеке, чтобы упорядочить мысли в голове

Давно ничего не писал, сейчас торгую мало, в основном инвестирую в недвижимость в Питере и работаю агентом по недвижимости соответственно

Итак: откроем для начала статистику с сайта ЦБ 

Возьмем август 2020 года — всего выдано 392,3 млрд руб, средний срок 220 мес, средняя ставка 7,16% (запомним эти данные, через 1 год вернемся к ним)
Далее, региональный разрез, выделим лидеров: Москва — 56,6 млрд руб, Питер — 24,8 млрд руб (неожиданно небольшое отставание, Москва явно остывает, в то время как Питер бьет рекорды, но вернемся к этому позже), Краснодарский край — 10 млрд руб (по ощущениям ожидал большего, Сочи очень вырос в цене), Ростовская область — 8,3 млрд руб (здесь сюрпризов нет), Татарстан — 12,2 млрд руб (очень слабый результат), Башкортостан — 11,3 млрд руб, Тюмень — 17,6 млрд руб (тут сюрприза нет), Свердловская область — 12,7 млрд руб (результат удивил, высокий), Новосибирская область — 8,9 млрд руб, Красноярский край — 8,5 млрд руб.

Ниже 8 млрд руб не стал уже брать регионы. Пока сделаем вывод составив пропорцию на коленке к населению регионов, что Москва явно остывает, Питер нагревается, Краснодар и Сочи растут, Тюмень и Свердловск стабильны, все остальные регионы очевидно что падают.

Теперь зафиксируем август 2019 года для истории — 236 млрд руб, срок 217 мес, ставка 9,91%. Иными словами за год ставка снизилась на 2,75%, что и обеспечило рост цен на недвижимость. Очевидно, что динамика снижения сократится на 50% как минимум, что вызовет стагнацию во многих регионах, но не во всех. Думаю, что в Питере, Краснодаре, Сочи и в Тюмени рост цен продолжится. 

Теперь поговорим о просроченной задолженности. Всего долг по ипотеке на 1.09.20 8,3 трлн руб, просрочка в августе резко выросла до рекордной цифры в 69,7 млрд руб, сохраняя такой темп, к НГ 2021 просрочка будет 82 млрд руб, что составит примерно чуть менее 1% от всей суммы долга. Запас еще очень большой, примерно до 15% просроченной задолженности от суммы долга, можно пирамиду контролировать :) Этот вопрос мы закрываем, нет смысла реагировать на прессу где уже началась истерика, все еще только начинается.

Теперь из общей суммы выделим ипотеку на первичку (строящееся жилье). Всего в августе 20 года выдано 158,6 млрд руб, средний срок 222 мес, средняя ставка 5,88%. Региональный срез здесь не потребуется. Возьмем август 19 года для истории: выдано 75,8 млрд руб, срок 218 мес, ставка 9,35%. Здесь ставка снизилась на 3,47% за 1 год, что и объясняет непомерные аппетиты застройщиков и если мы отмечали что на вторичном рынке недвижимости еще возможен потенциал снижения ставки через 1 год на 50% от текущей динамики, то на первичке вообще нет потенциала снижения. Ну то есть он исчерпан абсолютно. 

Теперь возьмем долю первички ко вторичке в августе 20 и в августе 19 годов: это соответственно 40% и 32%. То есть рынок вторички бурлит больше и именно он определяет цены на бетоний. Даже в период когда ставки по ипотеке на первичку существенно ниже. О причинах это в другой раз.

И кстати за период январь-август 20 года выдано ипотеки на стройки на 809 млрд руб, статистики сентября еще нет, но мы знаем что по льготной ипотеке взято на стройки всего 630 млрд руб за период май-сентябрь 2020.

Еще из интересного: государство компенсирует банкам дельту между ключевой ставкой +3% и 6,5%, т.е. всего 0,75%. При том, что в конкурентных целях почти все банки дают ставку 6,1% сейчас, реальная ставка с учетом компенсации составляет 6,85%, а если учитывать многие программы и акции, то и еще ниже. То есть льготная ипотека есть величина словесных интервенций более, чем реальная поддержка банков и строительной отрасли. 

Ну вот такая аналитика и похоже пост оказался несколько перегружен :) Опубликую выводы если наберу 100 плюсов, а иначе мне лень )))
Удачи всем!