Сектор жилой недвижимости - очевидный бенефициар текущих макроэкономических тенденций - Газпромбанк

Рынок жилой недвижимости пережил период серьезного стресса, вызванного пандемией и масштабными ограничениями. Мы полагаем, что сектор – очевидный бенефициар текущих макроэкономических тенденций, когда падение процентных ставок снижает привлекательность банковских депозитов и увеличивает доступность ипотечных кредитов. Мы подтверждаем нашу рекомендацию «ЛУЧШЕ РЫНКА» по бумагам Группы ПИК (целевая цена: 670 руб./акц.), Группы ЛСР (целевая цена: 1 200 руб./акц., 3,1 долл./ГДР) и Группы «Эталон» (целевая цена: 240 руб./акц., 3,0 долл./ГДР).
           
Динамика в период пандемии. Рынок жилой недвижимости столкнулся с резким падением потребительского спроса в связи с ограничениями из-за пандемии. Введенный в Москве и Московской области запрет на строительные работы повысил – хоть и временно – риски, связанные с покупкой недвижимости на этапе строительства, тем самым обострив ситуацию. В апреле застройщики столкнулись с падением продаж на 20-40% г/г, что ухудшило их балансы, поставило под угрозу графики реализации проектов и – что более важно – подорвало уверенность потребителей в сроках их завершения.

Основная поддержка – со стороны государства. Государство вмешалось, чтобы оказать столь необходимую поддержку строительной отрасли в виде субсидий на ипотечные и корпоративные кредиты, выкупа строящегося жилья у застройщиков и отсрочки некоторых налоговых платежей. Эти меры, в частности субсидирование ставок по ипотеке, оказались весьма эффективными. Восстановление потребительского спроса началось в мае и продолжилось в июне-августе. Система условного депонирования (эскроу-счета) также оказалась весьма полезной. Стоит отметить, что впервые в период рецессии ЦБ стал проводить стимулирующую денежно-кредитную политику, которая помогла девелоперам пережить кризис.

Среднесрочный прогноз. Мы ожидаем дальнейшего восстановления спроса на жилую недвижимость в ближайшей перспективе благодаря субсидируемыми ипотечным кредитам и росту потребительской уверенности. Учитывая низкую базу 2П19, это должно вылиться в солидный рост в 2П20 г/г и поддержать настрой инвесторов в отношении сектора.

Инвестиционная стратегия. Девелоперы привлекательны благодаря сочетанию таких факторов, как долгосрочный рост, увеличение рентабельности и достойные дивиденды. Таким образом, их акции хорошо подходят крупным инвесторам, ищущим активы с высоким потенциалом роста стоимости, а также розничным инвесторам, стремящимся заработать на росте рынка недвижимости.

Оценка: существенный дисконт к аналогам с развивающихся рынков. По нашим оценкам, по коэффициенту EV/EBITDA 2021П Эталон торгуется на уровне 4,0x, ЛСР и ПИК – на уровне 5,2x, что подразумевает дисконт к аналогам с развивающихся рынков в 40%, 26% соответственно.

Мы пересмотрели свои финансовые прогнозы для компаний сектора недвижимости с учетом их последних финансовых и операционных результатов, наших новых макроэкономических прогнозов и оценок самих эмитентов. Рассчитанные нами ключевые показатели отчета о прибылях и убытках в целом соответствуют рыночным ожиданиям в случае с ЛСР, но несколько превосходят их в случае с «Эталоном», так как мы считаем, что еще не все аналитики учитывают показатели «Лидер-Инвеста» в своих финансовых моделях по компании. Выше консенсус-прогноза и ожидаемые нами показатели ПИК: на наш взгляд, рынок неправильно оценивает потенциал роста новых направлений бизнеса компании, в частности девелопмента по найму (fee-development). При этом инвесторы должны учитывать довольно узкую базу для консенсусных оценок из-за ограниченного аналитического покрытия сектора.

Ибрагимов Марат
«Газпромбанк»