Так ли всё здорово с московскими стройками?
На фото: строящийся ЖК Capital Towers2 года назад я покупал в Москве апартаменты в одном из строящихся домов. Цена метра была зафиксирована на уровне 200 т.р. Поскольку покупались апартаменты, об ипотеке речи не шло, но я получил рассрочку на 2 года, а первоначальный платеж составил 12% от стоимости квартиры.
Эти 2 года прошли. Аналогичные предложения в строящихся объектах теперь имеют цену от 300 т.р. за квадрат и выше (жилые квартиры Вы с легкостью найдете и за 400-600 р./м., в строящихся еще домах). Но бог с ними, с ценами. Настораживает другое: бронирование нынче можно себе позволить, заплатив около 3% от цены апартаментов.
Цена растет пропорционально падению спроса? Парадокс, но похожий на правду. Или спрос перерождается в инвестиционный. Но эта инвестиция больше напоминает спекуляцию. Купить бронь, чтобы перепродать бронь. Количество сделок не падает или увеличивется, цена растет, реальный денежный вклад покупателей стагнирует или снижается, а компенсация этого вклада (в частности, в случае с жилыми квартирами и ипотекой) происходит за счет банка.
Кстати, чем еще чреваты рассрочки с низкими начальными взносами, в отличие от ипотеки, так это отсутствием кредитного анализа покупателя. Или предельно слабым анализом.
Вот и получаем. В новостройках (хотя бы престижны новостройках) Москвы забронировано или продано (думаю, редко за деньги) большинство вкусных объектов, на месяцы вперед. Имея низкие пороги входа, спекулятивно мотивированные покупатели разбирают сразу по несколько лотов. Расплата – дело будущего. А инвестирование – шанс момента.
Что впереди? По-моему, ожесточенный навес продаж. И от инвесторов, которые не рассчитали сил на будущие выплаты, и от застройщиков, вернувших себе неоплаченные лоты, и от банков, столкнувшихся с той же самой проблемой неплатежей.
Вывод для себя – не торопиться с покупкой жилья хотя бы полгода-год. Кредитные пирамиды падают быстро. Глядя шире – через эти полгода-год ждем проблем у девелоперов и застройщиков?
@AndreyHohrin
TELEGRAM t.me/probonds
YOUTUBE https://www.youtube.com/c/PRObonds
https://ivolgacap.ru/
www.probonds.ru
Ну а в хороших локациях спрос всегда высокий. Банкротства застройщиков идут конечно и это тоже поддерживает цены. Скажи мне лет 10-12 назад, что автомобили эконом класса будут стоить, как премиум, то не поверил бы, однако покупают.
Обзор по ЕС от ЕЦБ
Немного по США
Возврат налогов идет только на 3,5 млн, а за 30 лет переплата будет 11,5 млн.
Даже в идеальном случае ипотека дороже аренды в аналогичном объекте. В реальности — в 1,5-2 раза больше, особенно если не 30 лет выплачивать.
А 5% аренды vs только за проценты 6,5%(причем это прям самый минимум) вас не смущают?) + разросшееся тело? +страховки +коммуналка +какие-никакие налоги) Вот действительно, какие тут споры?
И на новостройки это тоже повлияет: платежеспособные люди больше заинтересованы в переезде из Москвы в Обнинск-Дубну-Протвино-Пущино. До удаленки последних месяцев о таком даже не думали.
Не знаю, насколько моя выборка репрезентативна. Но среди моих знакомых те, кто еще год назад смеялись «удаленка не для России, здесь не Америка, здесь ни работники, ни работодатели не готовы к удаленной работе», всего через несколько месяцев удаленки уже заговорили по-другому. «Продать квартиру в Москве и уехать в подмосковье, что лучше Пущино или Протвино» — вот популярные темы. Кто-то эмоционально злится «ну и нафига мы купили две квартиры, себе и родителям, все равно уедем». И так думают люди с нормальными зарплатами, без проблем бравшие ипотеку и успешно досрочно ее погасившие.
Я про правду жизни в Застройщиках и Банках. Не работал ни там, ни там, но это неважно, примерно знаю по своей сфере.
Внутри всегда есть разные службы, интересы которых часто противоположны. Всегда есть те, кто топит за агрессивную экспансию (выдачу кредитов всем без первого взноса и подтверждений дохода) и те, кто наоборот сдерживает порывы коллег указывая на то, что мало деньги начислить, их еще надо с клиентов собрать.
И когда ситуация вокруг хорошая, побеждают первые, им дают добро на риски. Ситуация сталовится хуже, прибегают дебиторщики, кричат, что дебиторка нарастает, стопим нахер бесплатную раздачу ипотеки!