Пузырь на рынке Москвской недвижимости?

Много разговоров идет о пузырях на финансовых рынках. По некоторым показателям сейчас они сопоставимы с пузырем доткомов. Но я хотел бы остановится на более близком россиянам рынке – рынке московской жилой недвижимости. Мне стало интересно посчитать в чем он выражается. Сразу скажу, что анализ сделан на глаз и с кучей допущений, однако примерную картину он способен показать.
 
Был взят ЦИАН, выбраны 1,2,3 комнатные квартиры в пределах МКАД. В уме держим допущение что в там опубликованы все квартиры, которые находятся в продаже и только по одному разу. Это немного не так, но дубли будут частично компенсироваться отсутствующими на ЦИАН объектами.

 
Деление на диапазоны цен:
До 10
 
 
10-20

 
20-30

 
30+

 
Если просуммировать количество объявлений разбитых на диапазоны, то получаем 63204, практически совпадает с количеством на «общем» скриншоте — 63206.

 
Медианная стоимость квартиры примерно составляет 14,1 млн.р.

 
 
 
 Почти половина всего предложения — новостройки:

 
Примечательно что медиана у новостроек совпадает с медианой всей недвижимости(14,1 млн.р.):
 
 
 
На рынке существует еще такое явление как студии, но их относительно немного на рынке:

Из них около 500 на вторичке.
 
 
 
Идем дальше. Официальная средняя з/п в Москве, по данным мосгорстата(https://mosstat.gks.ru/folder/64641), за январь-апрель 2020 года составила 97394,8. При вычете из нее НДФЛ выходит без малого 85 т.р. Это официальная зарплата, и она не включает в себя разные сторонние мутки, однако также стоит учитывать, что это средняя зарплата, которая заведомо больше чем медианная. Поэтому в своих расчетах ипотеки я буду отталкиваться именно от этой суммы. Замечу что 85 т.р. это в 2,35 раза меньше активно обсуждаемых здесь 200т.р./мес, но сейчас не об этом.
 
Итак, семья из 2 «средних» москвичей каждый месяц получает на карточку 170 т.р. Что они могут себе позволить купить в ипотеку на эти деньги? Предположим, что у них есть накопления в размере годовой зарплаты – 2 млн.р. Ставку возьмем 6,1% по господдержке. По такой ставке можно приобрести только новостройку, но будем избыточными оптимистами и предположим что такая ставка появится и на вторичку к концу года. Страховки учитывать не будем, но оговорюсь что они повышают ставку примерно на 0,5-1%.
 
Для удобства использован ипотечный калькулятор сбербанка. С такими вводными, эта средняя семья сможет полностью погасить задолженность в течение 6 лет, если будет оставлять себе на жизнь в районе 40 т.р./мес. Если они будут оставлять себе в районе 80 т.р., то смогут расплатиться в течение 10 лет. Вроде бы неплохо — есть еще время «пожить». Проблема в том, что бюджет до 10 млн. покрывает только четверть от всего московского предложения.

 
 
Если «средняя» пара возьмет медианное жилье(14,1 млн.р.), то минимальный первоначальный взнос увеличивается до 2,1 млн. р.(15%). Предположим, что у них есть 2,5 млн.(ну мало ли). Тогда, оставляя себе 40т.р./мес они смогут погасить ипотеку в течение 10 лет. А при 80т.р./мес – 18 лет.
 
Ну и напоследок, пусть средняя семья возьмет жилье «на вырост» — 20 млн.р., тогда если они всю свою з/п будут отдавать в ипотеку, то смогут расплатиться за 12 лет.; 18 лет, оставляя себе лишь 40т; и через 50!!! лет, оставляя себе по 80т./мес. Такого срока в Сбере нет, поэтому пришлось считать на стороне.
 
 
Как видно даже для «средней» семьи, где зарабатывают двое и даже что-то откладывают, недвижимость внутри МКАД мягко говоря не очень доступна. В своем расчете я пошел по очень оптимистичным параметрам: двое зарабатывающих людей, средняя з/п, низкая ставка, не учитывал страховку, не учитывал стоимость ремонта(если это новостройка, то это может быть до нескольких млн.р.), не учитывал любые форс-мажоры и даже в таком виде внутриМКАДная недвижимость выглядит как минимум переоцененной.
 
С точки зрения доходного подхода, ситуация не сильно лучше: сдача однокомнатной квартиры, при стоимости 7-8млн. будет приносить 35-40т.р./мес., что в идеале составляет 6% годовых, однако здесь не учтены налоги на недвижимость и НДФЛ(кто его вообще платит?)), коммунальные платежи, ремонты, возможные простои и форс-мажоры. В более дорогих объектах доходность падает еще сильнее.
 
 
 
Перейдем к цифрам продаж по сегментам:
 
 Вторичка:
 По различным публикациям, сейчас происходит ажиотаж на московской недвижимости. По последним данным, за июнь (https://lenta.ru/news/2020/07/15/second_hand/)

Всего в городе зарегистрировали более 8,6 тысячи переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья — против 3,9 тысячи месяцем ранее, заметили аналитики. В годовом исчислении число сделок снизилось на 21 процент — в июне 2019-го в Москве зарегистрировали 11 тысяч переходов прав на «вторичку». За первое полугодие 2020-го в городе провели 51,9 тысячи сделок с готовым жильем — на 28 процентов меньше, чем год назад.

Общее количество сделок в июне относительно мая увеличилось на 46%. Но это все равно ниже, чем в докризисном январе, половина которого прошла в режиме каникул.

Июнь – 4278 сделок. При «навесе» в 28 тыс. квартир внутри МКАД на «первичке» имеющиеся квартиры разойдутся в течение 6,5 месяцев. Но я опять не учитываю Новую Москву(ТиНАО), хотя ее доля в новостройках довольно высока:

(https://meschanka.mos.ru/presscenter/important-information/detail/8953277.html)

 
 
Итоги:
Что же должно произойти, чтобы текущие цены(при их сохранении) стали доступными? Ответ прост – должна сильно измениться стоимость денег. И тут есть два пути, которые частично могут влиять друг на друга: падение ставки или рост инфляции. Насколько эти факторы реальны и насколько они помогут принять уже перегретые московские ценники – большой вопрос.
 
Мое мнение по текущей ситуации — рынок достиг потолка платежеспособности и даже авансом вырос, заложив в цену все возможные и невозможные позитивные изменения на этом рынке. Я не могу быть уверенным что цены упадут, но это один из наиболее вероятных сценариев развития.
 
 
P.S. Если довольно высокооплачиваемый специалист (200т.р./мес.) не будет тратить свою зарплату вообще ни на что, а откладвыать под матрас, тогда через 6 лет он сможет претендовать на медианную квартиру. Это примерно хорошая однушка в пределах ТТК, типовая постсоветская двушка за пределами ТТК или позднесоветская трешка также за пределами ТТК. Такова стоимость его 6 лет жизни. У нашего целевого специалиста есть к чему стремиться)))