Будущее мира, что будет с недвижимостью?

Сегодня поговорим о недвижимости, действительно ли недвижимость является защитным активом и какие есть риски?

Недвижимость является активом только в двух случаях:
1) Прирост стоимости за счет роста спроса.
2) Рентный бизнес.
В остальных случаях случаях недвижимость превращается в пассив с отягощающими эксплуатационными платежами, амортизацией и налоговой нагрузкой.

За последние 20 лет мы привыкли к тому, что благоприятные экономические условия приводили к постоянному росту спроса на недвижимость. Наше сознание попросту привыкло, что недвижимость всегда растет и не готово воспринимать новую реальность.

Поговорим о факторах, которые определяли рост спроса в последнее время:
1) Урбанизация и миграция в крупные города.
2) Недостаток жилого фонда и своевременного его обновления.

Мое мнение, что настало время перемен и роль крупных городов начинает уходить в прошлое. Технический прогресс уже давно позволяет работать с любой точки мира. Организационная зрелость и готовность предприятий на переход к удаленной работы/децентрализованности активно меняется за счет наступившего форс-мажора (короновируса) и рано или поздно психологический барьер будет пройден. В итоге хорошо оплачиваемая работа будет везде. Также меняется система ценностей у население, мы все больше задумываемся об экологии вокруг, о еде которую принимаем и т.д. При прочих равных крупные города начнут в итоге проигрывать более малым с хорошей экологией и развитой «базовой» инфраструктурой, вероятнее всего люди будут отдавать предпочтения жилью в собственным домах.
Недостаток жилого фонда за последнее десятилетие практически решен, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров полностью покрывает спрос, а начатая реновация полностью решит вопрос морального устаревания.
В итоге, когда начнется отток населения и спрос на недвижимость в крупных городах начнет падать, это однозначно скажется в цене.

Что насчет рентного бизнеса и коммерческой недвижимости?
Для долгосрочной аренды жилья наступит черная полоса:
1) Отток населения, в первую очередь региональных экспатов, которые составляю львиную доля рынка аренды
2) Доступность жилья, за счет падения спроса и роста предложений.
3) Государственного регулирования рынка аренды. Рынок станет более прозрачен и безопасен, приоритет у государства будет на защиту прав арендатора и долгосрочные договора. Кто не верит, посмотрите на опыт Германии, где невозможно выселить арендаторов даже при продаже/покупке жилья.
4) Государственный конкурент в лице ДОМ.РФ, который уже сейчас скупает апартаменты и жилой фонд, оборудует объекты и сдает по рыночной цене, с возможностью регистрацией, долгосрочными договорами, защитой арендатора и с понятной индексацией цены. Есть уже реализованные объекты, например ЖК Лайнер, а 16 апреля была новость о выделение дополнительно 50 млрд. рублей на покупку объектов, как мера поддержки строительной отрасли. В итоге через некоторое время на рынке окажется десяток тысяч арендных объектов с очень конкурирующими условиями.

Для коммерческой недвижимости в первую очередь важен location, поэтому однозначно останутся высокомаржинальные объекты.
Для остальных ждет жесточайшая конкуренция, падение доходностей и необходимость трансформировать высвобожденные пространства под новые сферы. Буду не удивлен когда бывшие офисы и торговые центры в неудачных местах будет превращаться в «зеленые» объекты и зоны отдыха для населения.

Неужели так все печально и нет места для инвестиций в этой сфере?
Однозначно нет, в любой сфере есть кто зарабатывает.
Давайте разберемся, как потенциально на этом можно заработать.

Сейчас на панике цены на недвижимость взлетели, очень хорошее время для перераспределения активов, возможность выйти с нерентабельных объектов и через некоторое время вложится в новые перспективные объекты. Только «пережидать» конечно нужно в твердой валюте и не забывать про диверсификацию.
Что, по моему мнению, может принести хороший доход в перспективе:
1) Покупка земли/частных домов в развивающихся небольших городах с хорошей инфраструктурой, в радиусе до 200 км от аэропортов. Под развитой инфраструкторой я понимаю не только водостабжение, газ и отопление. Также важно наличие хороших медицинских учреждений, мест для культуры и отдыха и т.д, в деревни конечно никто переезжать не будет. Что бы определить такие места необходим детальный анализ, мониторинг крупных частных инвестиций, изучение стратегий развития городов и конечно общение с администрацией относительно их реальных действий в реализации стратегии. Это не фантастика, такие города уже реально есть даже в России и за ними будущее.
2) При наличии большого капитала можно покупать не только земли и частные дома, но и объекты под строительство инфраструктурных объектов.
3) Разработка типового проекта «идеального» дома будущего. В технологиях строительства и даже в планировках ждет множество изменений, не забываем что у людей меняются потребности и ценности. Дальше в зависимости от размера капитала занимаемся продажей проекта, не обязательно это непосредтсвенное строительство.
4) Те люди, которые не смогут себе позволить переезд, а работать в клетке 5x8 вместе с женой, тещей и детьми невозможно, для них потребуются недорогие коворкинги недалеко от дома. На дорогие и престижные, которых сейчас настроили, не все работодатели смогут выделять средства.
5) И конечно классика: покупка упавших в цене объектов в хороших location для комерческого бизнеса или посуточной сдачи. Кто в теме, тот знает, что такие объекты не обязательно в центре и как их искать.

Также не забываем о том, что околорыночники есть везде и можно зарабатывать на сопутствующих продуктах и услугах.

Не являюсь профессиональным аналитиком, не претендую на истинность суждений и тем более не даю рекомендации к действию. В тексте изложены наблюдения и мысли автора в первую очередь для их структурирования в собственном сознании и обмена мнением с окружающими людьми.

Что Вы думаете про трансформацию рынка недвижимости в будущем?

Спасибо за внимание!

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ.  Никакие материалы, содержащиеся в статье, не являются рекомендацией и не могут служить руководством в какому-либо действию.