REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

• Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
• Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.
• Сходи на курсы по инвестициям в зарубежную недвижимость. Послушай преподавателя-зазывалу (обычно представляет интересы застройщика). Купи парковку, кладбище или отель. А потом плачься по знакомым. Доходность ниже плинтуса. Продать нереально.

У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.

Что если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.

REIT (Real Estate Investment Trusts) — это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределют между участниками фонда.

REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.

• Диверсификация. То есть защита от дурака. Вы застрахованы от авантюр, которые бывают в моно-объектах.
• Постоянный пассивный доход в твердой валюте.
• Ежеквартальные выплаты. Удобно для тех, кто живет с рыночных доходов.
• Вы полностью избавлены от хлопот управления. Этим занимаются управляющие компании.
• Суперликвидность. В отличие от моно-объектов, вы можете продать биржевой REIT буквально за секунду.
• Низкий порог входа. Средняя стоимость лота ~50 долларов.
• Дивиденды по REIT обычно в 1,5-2 раза выше дивидендов по акциям. Потому что у таких фондов нет корп.налога. И они по уставу обязаны направлять 90% дохода на дивиденды.
• Постоянное увеличение дивидендов. Из года в год.
• Вы защищены от инфляции. Недвижимость как актив обладает этим свойством.
• REIT последние годы часто обгоняли многие индексы акций. Рост тела + дивиденды.
• Вам плевать на риски отдельной отрасли. Можно взять разные направления в сфере недвижимости.
• Вам плевать на демографические риски. У вас есть возможность покупать недвижимость по всему миру.

• Налог 30%. Налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Казахстана и Украины проводится по ставке 30%. Хотя те же IB берут с нерезов 10%. Я не являюсь экспертом по налогам. Поэтому тут лучше проконсультироваться со специалистом.
• REIT часто ведут себя как акции. Падают вместе с рынком в кризисные моменты. Поэтому в такие периоды их лучше не держать в портфеле.
• Вы лишаетесь кайфа обладания отдельным объектом. Нет влюбленности в объект инвестирования. Для кого-то это может быть минусом. Для меня скорее плюс.

Типы REIT

Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.

Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:

• Биржевые REIT — это фонды, которые торгуются на биржах. Их может купить кто угодно.
• Открытые внебиржевые REIT — вход только для квалифицированных инвесторов, не торгуются на биржах. Покупка напрямую через управляющую компанию или брокера.
• Закрытые REIT — не торгуются на биржах, открыты только для узкого круга инвесторов.

Отрасли

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

• Diversified — широкая диверсификация.
• Office — офисная недвижимость.
• Industrial — склады, пром.помещения, производственные площади.
• Retail — торговая недвижимость.
• Lodging — отели и турбазы.
• Residential — апартаменты.
• Self-storage — склады самообслуживания.
• Infrastructure — объекты для энергетики, сотовой связи и т.д..
• Data center — дата-центры, хранение серверов.
• Specialty — развлечения, казино и т. д.
• Healthcare — больницы, медлаборатории.
• Timberland — лесные угодья.

Как выбрать

• UPDATE: Не покупайте отдельные REIT. Удобнее покупать ETF на REIT. То есть брать целую авоську разных REIT в рамках одного ETF.
• Используйте порталы ETF.com и ETFdb.com
• Ищите Screener etfdb.com/screener/
• Выбирайте Real Estate.
• Выбирайте сектор.
• Кликайте на отдельный фонд.
• Смотрите что в портфеле у конкретного фонда (Holdings).
• Там же посмотрите географию, сектор.
• Смотрите див.доходность (Dividend).
• Посмотрите комиссию за управление (Expenses Ratio & Fees).

Примеры REIT etfdb.com/etfdb-category/real-estate/

Мои правила инвестирования в REIT

• Не беру на всю котлету. Максимум 10% портфеля.
• Беру для того, чтобы увеличить див.доходность портфеля. Особенно когда американские акции дают 1-2% дивами.
• Мне больше нравятся Equity. Ипотечные REIT для меня более сложный инструмент. Я не понимаю как его анализировать.
• Использую REIT как аналог золота и других товаров. С одной стороны — защита от инфляции. С другой — у меня есть денежный поток (в отличие от товаров).
• Смотрю график как вел себя отдельный фонд в период кризиса. Прикидываю возможный уровень просадки тела.
• Изучаю процентные ставки. Движения REITs имеют отрицательную корреляцию с процентными ставками. Если описывать примитивно, то зависимость следующая. Ставка ниже — дешевле ипотека, выше спрос, REIT прут вверх. Ставки выше — ипотека дорожает, спрос падает, REIT падают.
• Смотрю на текущую экономическую ситуацию. Например, в момент написания статьи на рынке недвижимости был явный пузырь. В этот момент я потихоньку выхожу из таких активов. Пузырь виден в макроэкономических данных. Гуглите case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales.

Как купить REIT

• Открыть счет у брокера РФ, получить КВАЛ (6 млн на счету). Купить американские REIT.
• Купить на Санкт-Петербургской бирже через брокера РФ. Сейчас доступно 18 REIT. Нужен КВАЛ. investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/
• Открыть счет в Interactive Brokers. Придется самому заполнять налоговую декларацию.

Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:

• fundrise.com/
• www.realtymogul.com/
• www.richuncles.com/

Как они устроены

Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции — девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.

Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:

• eREIT — это разновидность REIT.
• eREIT — это товарный знак + красивая упаковка. Продукт разработан компанией Fundrise.
• С точки зрения структуры eREIT — это открытый внебиржевой REIT.
• Есть долговые фонды (debt) и фонды собственности (equity).
• eREIT вы покупаете через онлайн-платформу, минуя брокеров и управляющие компании.
• Вы вообще не платите комиссии за вход. Это сильное преимущество по сравнению с брокерами и УК. Там при покупке внебиржевых REIT комиссии достигают аж 10-15%.
• У вас значительно ниже комиссии за управление (в три раза).
• Порог входа на момент написания статьи 1000 долларов.
• Ликвидность пока ниже плинтуса. Вторичный рынок не развит.
• Отсутствие ликвидности может быть для кого-то плюсом. Тут нет волатильности, которая присуща биржевым REIT.
• У инвестора есть возможность выбирать недвижимость по типу и географии.
• Инвестор может вкладываться как в фонды роста, так в фонды, нацеленные на постоянный денежный поток.
• На платформе есть рейтинговая система для каждого лота. Не знаю насколько ей можно доверять.
• Высокая дивидендная доходность. В некоторых случаях цифра доходит до 8% в долларах.
• Выплаты дивидендов ежеквартальные.
• Есть функция автоматического реинвестирования.
• В разделе помощи можно найти информацию по налогам, управлению и другим вопросам fundrise.com/help

Ставьте лайк, если статья понравилась.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям «На пенсию в 35 лет»