Мой секретный актив

Два года назад в посте описывал результаты своих инвестиций и добавил в конце: «Как-нибудь расскажу какой актив дает наибольшую доходность. Поржёте»

Тема такая довольно сомнительная, и поднимать я ее на самом деле не собирался, но наткнулся случайно на видеоблог очередного гуру Николая Мрочковского, идея эта там очень восхваляется, и подумал я что мне тоже можно об этом рассказать.

Итак, мой секретный актив - гараж!

В далеком 2008 году я решил с инвестиционной целью купить гараж. За 80т.р. был приобретен гараж типа «пенал» в гаражном кооперативе. На протяжении последующих лет этот гараж сдавался, окупив себя раз пять.
В начале 2019 года неожиданно реализовался главный риск — префектура в рамках реализации какого то там постановления снесла все к чертовой матери без каких либо компенсаций.

Этот актив я буду вспоминать с теплотой. На фоне всех моих попыток приумножить деньги на бирже он работал стабильно и с издевательски высокой доходностью. Рос в цене и приносил без головняка ежемесячный дивиденд. Ему все было нипочем — падения рынков, кризис, девальвация… кроме  Собянина префектуры.

Дальше приведу немного подробностей, можно не читать, если вас тема заработка на гаражах не интересует. 
Для любопытных несколько простых вещей:

1. Высокую доходность дают только гаражи «на птичьих правах». Т.е. на самом деле вы ничего капитального не покупаете, никаких прав на собственность нет! Как правило (в лучшем случае) гаражный кооператив арендует землю у города на какое-то время. При покупке вы платите как бы часть денег за металлическую коробку, часть за вступление в кооператив (кто то выходит из кооператива, получив деньги, вы входите на его место)

2. В некоторых редких случаях доходность может достигать 100 и более процентов годовых. Например какая нибудь пенсионерка дешево «скидывает» ненужный гараж (тысяч за 40...50), он удобно расположен, и с ходу сдается тысяч за 6 в месяц. Более реальная картина для Москвы 150..200 тысяч и 3..4 тысячи, т.е. примерно 15..30% годовых. (без учета того, что цена на эти «птичьи права» тоже меняется)

3. Высок риск потери вложенных денег. Оценка риска это то, что на мой взгляд всегда субъективно. Ленивый может купить на шару такой актив и годами без нервов получать доход, а дотошный может сходит в префектуру, познакомиться с планом застройки, законодательством, женой председателя гаражного кооператива, перестрахуется, а гараж возьмут и снесут, т.к. городу парки нужны.
Существуют и другие риски, например недостаточного спроса на ваш гараж, если он в неудачном месте.

4. Один из плюсов такого актива на мой взгляд - минимум «головняка». При удачном арендаторе вы просто забываете на годы про проблемы и получаете ежемесячный доход. Если сравнивать сдавать в аренду 10 гаражей или одну квартиру, то приведу такой аргумент — арендаторы гаражей точно не затопят соседей снизу.

5. Капитальные гаражи и машиноместа, с документами на собственность — немного другая тема, не такая доходная, хоть и менее рискованная. Цены могут зашкаливать, спрос и арендная ставка не сильно отличаются от гаражей «на птичьих правах». Конкретный кейс: отдельный бокс в кооперативе, цена 400..500 тысяч, взносы в кооператив и налог достигают 2 тысяч в месяц, конкурентоспособная арендная ставка  — 5..6тр в месяц. Окупаемость более 10 лет. Аналогично с машиноместами в многоэтажных паркингах, низкий спрос и арендная ставка.


Я в отличии от инвестиционных гуру никого не агитирую ни за, ни против. Это весьма специфичное вложение средств.

И еще хотел бы добавить немного философии. Иногда хочется взглянуть на вложение денег не только с точки зрения доходности, но и с точки зрения пользы для людей. Типа экологичность инвестиций. Например бизнес в который вы вложились может потенциально приносить пользу людям, делать мир лучше, а значит это экологичные инвестиции.
В этом разрезе гаражи конечно так себе тема. Страшно смотреть порой на эти гаражные трущобы, и глядя в будущее хотелось бы чтобы город менялся. Когда машина стоит в подземном паркинге, всякий домашний хлам храниться в специальной ячейке на цивилизованном складе, а возле дома парк вместо глухого зассанного забора гаражного кооператива, то это хорошо. И снос гаражей для благоустройства или улучшения инфраструктуры — на самом деле скорее правильный тренд, особенно если власти бы по людски все делали.
Так что снести все эти гаражные трущобы к чертовой бабушке, а инвестиции пусть во что то дельное идут. В добычу и продажу национального достояния за рубеж, например.