Цены на недвижимость взлетели, а квартиры подешевели

Многие изрядно перенервничали и возбудились от недавнего роста цен на квартиры. Статьи в СМИ пестреют от душераздирающих заголовков. Все пропало! Подорожание квартир! Дальше будет только хуже! В общем, ничего нового. Но что происходит на самом деле?
Я уже не раз писал, что если кто-то хочет разобраться в истинном положении вещей, то нужно анализировать исключительно длинную динамику. Так шелуха отслаивается, и сразу видно, был ли рост цен, а если да, то насколько.
Возьмем динамику с 2001 года. Росстат любезно делит рынок недвижимости на первичный и вторичный (правда, каким образом могут быть корректно подсчитаны цены на новостройки на разной стадии строительства – для меня загадка). Ну ладно, не будем цепляться к мелочам.

Несложно увидеть, что достигнув пика в 2008 году, дальше цены упорно расти отказывались, долгое время болтаясь на одной отметке.

Вторичный рынок сегодня стоит на 2% (!) дороже, чем был в 2008 году. На секундочку, 11 лет прошло. Накопленную инфляцию каждый может сам посчитать, а кому лень – вот статья на эту тему.

Первичка подорожала сильнее, теперь она стоит аж на 19% дороже, чем в 2008 году (но учитывая специфику ценообразования в недвижимости, как такового роста, даже номинального, возможно, и не было).

Все, разумеется, в номинальных ценах. В реальных ценах цены практически беспрерывно падали.

Правда, расклад очень сильно зависит от регионов.

И все же, как видим, Москва болтается где-то в середине списка.

Динамика в СПб лучше (хотя кому как – покупатели вряд ли этому рады).

Некоторые регионы, которые должны падать и падать, вроде Мурманской области, наоборот оказались впереди.

На долгосрочную динамику цен влияет 1) эффект начальной базы, 2) долгосрочный объем спроса (который зависит от миграции) и 3. объем строительства. Поэтому общий результат может быть довольно непредсказуемым.

Поэтому не всегда самые миграционно привлекательные регионы быстрее всех растут в цене.

В целом, из крупных регионов по-настоящему жаловаться на рост цен могут жители Татарстана и Приморского края.

Подписывайтесь на проект Недвиномика – у нас много интересных материалов о недвижимости.
Мой блог о недвижимости в жж