Собственный опыт сдачи квартиры в аренду. Не теоретик.

Последнее время, очень много постов про недвигу от теоретиков в русле: недвижимость- г… но, плюсом уже года 2 все ссылаются на топик на тинкоффе какого то неудачного арендодателя. 
В 2-х словах, свой опыт инвестирования свободной наличности в недвигу, так сказать из первых рук. Удачный или нет решать Вам. 
После кризиса 2008 года у нас в городе застройщики распродавали недвижимость с дисконтом, как положено с временным лагом относительно златоглавой. 
Купил кв метры в 2009 году, в  недостроенном, но активно строящемся новострое, по цене 47 800 руб з а метр, через 5 месяцев квартиру сдали + 3 месяца ушло на ремонт, общие вложения составили ± 3 млн рублей.
Так как дом в престижном районе города, сдал ее агентству за 29 000 рублей, все расходы брало на себя агентство и сдавало квартиру посуточно ( 2 раза находил объявление со своей квартирой по цене 2 800 руб/сутки). Головняков не было от слова совсем. Квартиру застраховал на 1 млн рублей, от ущерба квартире + нанесения  ущерба другим квартирам от меня. Для квартиры сдающейся в аренду (есть такой полис) страховка на 1 год составляет 4 500 рублей (итого порядка 41 000 руб за 9 лет).  Плюсом в расходы за 9 лет легло- замена кондиционера, покупка новой кровати, и замена варочной поверхности, что то около 30 000 руб. Легкий косметический ремонт (подбить плинтуса, поменять лампочки, розетки, 1 раз переклеили обои в комнате), агентство делало самостоятельно.
2 месяца назад квартира была продана по 90 000 руб за 1 кв. метр.
Ах да, квартира 52 кв. метра.
Общие затраты составили что то около 3  070 000 рублей.
Получено от продажи 4 680 000 руб + арендные платежи 3 100 000 руб.  
Деньги от аренды закидывались на брок счет и сразу покупались ОФЗ, последние 3 года это еще и ИИС по первому типу, так что возвращались 13%.
Доход по брокерскому счету оцениваю для себя приблизительно в 1 000 000 руб, т.к. ОФЗ покупались в т.ч. и в 13 и 14 годах, когда доходность по ним составляла порядка 12-13% если не ошибаюсь.
Вложенные 3 млн, за 9 лет получилось размножить до 9 млн, квартира была продана в связи с покупкой новой в строящемся доме на моменте заливки 3 этажа (дом планируется в 26 этажей) по цене 85 000 руб кв метр, на мой взгляд, более лучшем районе с видом на набережную (речь о г. Хабаровск), а главное больше на 1 комнату.
Кто нибудь обязательно напишет, что то вроде надо было сразу всю сумму в ОФЗ зафигачить было бы еще больше.  Да наверное, но когда у тебя на руках заработанные-скопленные 3 миллиона и хернуть их брокеру на счет в разгар кризиса, когда все катастрофически дешевеет как то я не решился и посчитал, что кирпич оно надежнее и если что квартиру детям в конце концов отдам.