31 марта 2019, 15:16

Мой опыт работы с недвижимостью. 4 объекта. Аренда, сдача , жизнь и инвестиция в квартиры.

1. Автор Евгений Черных. Добавляйтесь смело в друзья! vk.com/evg.cher
2. Подписывайтесь на Инстаграмм www.instagram.com/trader_chernyh/. Там много интересного, чего нет тут.

кбробот Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

https://t.me/trader_chernyh

Евгений Черных

Сочи

891

40 683

с 4 сентября 2012

40 Комментариев

Nikita $korohodov
31 марта 2019, 16:31
Ну допустим сдавать квартиру и ещё по мимо этого можно делать временную регистрацию, ну как вариант
0
- Евгений Черных
  31 марта 2019, 16:52
  Nikita $korohodov, А можно еще бордель делать.
  +2
  - Nikita $korohodov
    31 марта 2019, 18:18
    kbrobot.ru, да не бордель уже вне закона
    0
- Остап1978
  31 марта 2019, 17:07
  Nikita $korohodov, чтобы менты и налоговая быстрее пришли в гости?
  0
transmega
31 марта 2019, 16:55
знаю мужичка, у него магазин квадроциклов. Сдает 7 квартир-однешек посуточно. Я прикинул, было бы у меня 18 млн, возможно, тоже такой деятельностью занимался… Моют уборщицы. Ездит, кстати, на машине как у тебя.
0
- Профуршетник
  31 марта 2019, 17:05
  transmega, это же геморой размером с теннисный мяч. В таком случае лучше управляющего нанимать.
  0
  - Евгений Черных
    31 марта 2019, 17:58
    Биотехнолог, ДА, нужно отдельного человека под это. Даже в долгосрок уже был бы гемор. А тут однушки
    +1
- Евгений Черных
  31 марта 2019, 17:57
  transmega, Это уже целый бизнес, которым надо заниматься. Геморрой. Человек отдельный нужен под это
  0
- $¯ \ _ (ツ) _ / ¯$
  ¯ \ _ (ツ) _ / ¯
  31 марта 2019, 19:08
  transmega, почитай статью и разрушь свой хрупкий мирок: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/
  0
  - transmega
    31 марта 2019, 21:11
    ¯ _ (ツ) _ / ¯, спасибо за статью. Вы очень умны, снимаю шляпу. Но позвольте обратить ваше внимание, что я говорил о Томске и сдаче посуточно. Ваша статья про Москву и в долгосрок. Несмотря на 4х кратную разницу рентабельности этих двух случаев, я все равно бы выбрал ОФЗ.
    0
    - $¯ \ _ (ツ) _ / ¯$
      ¯ \ _ (ツ) _ / ¯
      31 марта 2019, 21:54
      transmega, посуточно геморроя еще больше
      0
Профуршетник
31 марта 2019, 17:07
Все правильно сказал. Одну маленькую квартиру есть смысл иметь (навсякий случай), а остальные деньги лучше на долларовом депозите (американских акциях) держать.
0
- Остап1978
  31 марта 2019, 17:09
  А недвигу за границей, где все номинировано в нормальных деньгах не рассматривали?
  0
  - Профуршетник
    31 марта 2019, 17:13
    Остап1978, нет, не столько много денег. Чтобы заниматься арендой заграницей, нужно жить в этой стране. Дистанционное управление это ерунда.
    0
    - Остап1978
      31 марта 2019, 17:18
      Биотехнолог, думаю для россиян данное утверждение верно для любых активов. А то был у меня знакомый держал деньги на Кипре. Их Морозили, а потом еще и часть украли. Где гарантия, что завтра пиндосы широким фронтом не отпылесосят акционеров из РФ. Да и дивы там с учетом налогов просто слезы.
      +5
      - Профуршетник
        31 марта 2019, 17:30
        Остап1978, диверсификация, в любых активах есть риски.
        0
  - Евгений Черных
    31 марта 2019, 17:58
    Остап1978, Гемор еще больше! Дорого контролировать
    0
- Евгений Черных
  31 марта 2019, 17:58
  Биотехнолог, Согласен
  +1
Сергей Нагель
31 марта 2019, 17:25
Евгений, не ворчите на маму! моя бы тоже заволновалась, если бы услышала что я разговариваю в комнате, где кроме меня и телевизора (понятно что в смысле монитора компьютера) никого нет, а телефон заряжается у неё на кухне....
А вообще полностью видос демонстрирует наличие неудачных ( по недвижимости) и удачных (по валюте) точек входа.

Бро безрисковость государственных облигаций и безрисковую ставку… хм… я очень хорошо помню историю с ГКОю

Одним словом нужно правильно выбирать точку входа.

С чем я безусловно согласен-нужна своя собственная квартира. Которую ни в коем случае нельзя предоставлять в залог, какую-бы прибыль не сулил доход от бизнеса. Куда в итоге можно приползти, отдышаться, залечить раны и снова в бой за своё финансовое и не только счастье.
+4
- Евгений Черных
  31 марта 2019, 17:59
  Сергей Нагель, Бро безрисковость государственных облигаций и безрисковую ставку… хм… я очень хорошо помню историю с ГКОю
  Тогда бюджет был аховый. Сейчас совершенно другая история
  +1
  - Сергей Нагель
    31 марта 2019, 18:13
    kbrobot.ru, надо отдавать себе отчёт, что реального состояния гос. финансов мы не знаем. Надо также понимать что случись что-будут спасать Сечиных и Миллеров в том числе за счёт владельцев ОФЗ.
    0
- Евгений Черных
  31 марта 2019, 18:00
  Сергей Нагель, С чем я безусловно согласен-нужна своя собственная квартира. Которую ни в коем случае нельзя предоставлять в залог, какую-бы прибыль не сулил доход от бизнеса. Куда в итоге можно приползти, отдышаться, залечить раны и снова в бой за своё финансовое и не только счастье.
  Вот это поддержку
  +1
Михаил Prozz
31 марта 2019, 18:24
Трешки в провинции продаются хуже всего (а еще и под 100 кв.м.)
Надо было брать однушки или студии.
0
ILYA
31 марта 2019, 18:44
у меня знакомый на последних этапах строительства покупает, нанимает бригаду на ремонт, и после сдачи дома продает. Так и живет. В смысле занимается этим на постоянной основе
+3
- Сергей Нагель
  31 марта 2019, 18:56
  ILYA, тоже вариант хороший-главное быстрая оборачиваемость
  0
- Eridanoy
  31 марта 2019, 21:30
  ILYA, выгодно даже несмотря на подоходный налог?
  0
  - ILYA
    31 марта 2019, 22:14
    Eridanoy, ох в подробности я не вдавался, но наверно выгодно, занимается этим 7 лет уже. Начинал с одной квартиры, последний раз когда я его видел в обороте у него было 4 квартиры одновременно.
    +1
  - ILYA
    31 марта 2019, 22:18
    Eridanoy, Как он мне обьяснял, важно что бы в бригаде были ребята проверенные, свои. Что бы не затягивался процесс ремонта. Условно что бы сразу после покупки квартиры бригада приступала к ремонту, и к моменту полной сдачи дома все было готово. Ремонт конечно они тоже не копеечный делают. Свой дизайнер есть, вообщем изначально делают все под люхоре
    +1
Dobby
31 марта 2019, 19:23
По недвижимости нельзя так однозначно сказать, не спорю что полученная доходность реальна, но почему автор думает что он профи-инвестор в недвижимость и полученный результат является показательным? есть другие стратегии инвестирования и есть другие результаты других инвесторов(те же инвестиции на котловане в Мск, варианты с кредитным плечом и многое другое).
По поводу выгоды аренды, тоже надо понимать, что это деньги навсегда потерянные, даже ипотека выгоднее (с каждым платежом выплачивается кусочек тела кредита и превращает дециметры площади в собственность)
+2
pXn
31 марта 2019, 19:58
красаучек, всё разложил )
0
kisinka
31 марта 2019, 20:12
Судя по шкафам с посудой мама в возрасте. Нельзя так грубить.
0
Пилат
31 марта 2019, 21:33
Опять реанимировали трупную тему. Были знакомые, кто вкладывал в мск в котлованы а потом переуступал «на ключах» — по прикидкам у каждого были в этой теме под две-три сотни лямов — доха выходила 20-40 годовых, ибо имели возможность брать на старте объем у застроя со скидкой. Параллельно сдавали в аренду несколько хат каждый — по разным схемам. В 2013 году аккурат перед девалом завязали с арендным бизнесом и скинули эти хаты. С котлованами работают до сих пор, но весьма избирательно.
0
Laukar
31 марта 2019, 21:58
Недвига — это геморой. Но её можно иметь для диверсификации. Все же как показала история все может упасть, обанкротиться. Но недвига это то что может прокормить в самые суровые годы.
0
Сергей Симонов
31 марта 2019, 23:36
Лучшее вложение в недвигу — стрит-ритейл. Помещение 10 метров, выходящее на улицу, ведущую к метро, гарантированно обеспечит безбедную старость владельцу. Помещение 20 метров сделает владельца состоятельным рантье. Цены на аренду таких площадей в проходных местах — просто космос.

В жилую недвигу имеет смысл вкладываться только в тех локациях, где не строят бетонные курятники и все хотели бы жить… а не там подешевле. Такие локации есть. Но жилье там — космос. Пример такой локации - https://www.google.com/maps/@55.7214664,37.5851447,3a,75y,298.35h,104.48t/data=!3m6!1e1!3m4!1swFfyulYKTeUdZv90JUU7fg!2e0!7i13312!8i6656

0
Oleg
01 апреля 2019, 00:10
А прикинуть что была бы война и все рубли бы обнулили как в 1991. Тогда бы 4 квартиры остались бы квартирами. И через 10 лет дали состояние от нуля.
0
XAT
01 апреля 2019, 01:29
Какие планы на жизнь, после продажи квартир? )
0
Magistr
01 апреля 2019, 12:01
Я третий месяц бодаюсь за наследство чтобы снять лимон, то запрос не так составят то не в то срм отправили уже не знаю что и предпринять и куда обращаться, а вы тут про какие то акции, офз вы хоть раз пробовали из банка свои пять шесть Лямов рублей забрать то???
0
мудрый инвестор
01 апреля 2019, 14:48
О чем там вкратце?
0
Dasad
01 апреля 2019, 22:10
Как можно сравнивать офз в рублях и квартиру в долларах? Поясните, а если курс прыгнет?
0

Читайте на SMART-LAB:

Совет директоров Группы Позитив дал дивидендную рекомендацию

Группа Позитив объявила о возвращении ключевого показателя NIC в положительную зону по итогам 2025 года и одновременно рекомендовала дивиденды в размере 2 млрд руб., или 28,08 руб. на акцию....

Freedom Finance Global

18:26

Фавориты и аутсайдеры: на какие акции инвестдома делают ставку

Рынок акций в марте не вырос вопреки скачку цен на энергоресурсы. Внешние условия изменились, и мы решили проанализировать текущие рекомендации аналитиков, чтобы выделить компании с наиболее...

Альфа-Инвестиции

18:23

Сезон бонусной охоты открыт: что принесет новый этап «Финам Бонуса»

С 1 апреля стартовал новый этап программы лояльности «Финам Бонус» года. Он принес значительные и долгожданные обновления, чтобы поощрять более широкий спектр активностей инвесторов. Теперь...

Финам Брокер

17:18

Башнефть: есть шанс на переоценку, но нужно запастись терпением. Прогноз сошелся с фактом в высокой точностью, ищем инвест идею

Башнефть отчиталась по МСФО за 2025 год — внимание, квартальных отчетов в прошлом году не было вообще! Традицицинно сравниваем прогноз (мой) с фактом — вышло отлично по основным...