Москва vs Мухосранск, часть вторая, оптимистическая

В Москву ехать надо. В Москве вся сила. © Брат

Да-да, все в Москву лезут, будто она резиновая. © Москва слезам не верит



В первой части нашего расследования мы выяснили, что разница в цене недвижимости между Москвой и региональными столицами составляет 3-4 раза, что примерно на среднемировом уровне. И особых предпосылок ожидать, что этот лаг уменьшится или вырастет, у нас нет.

Сегодня попробуем разобраться, насколько выгоден доход от аренды подобных вложений в недвижимость.

Напомню, что исходные данные брались с numbeo.com по экономическим столицам государств, и трём мухосранскам (региональным центрам), которые мы усреднили в один условный город. Города, выбивающиеся из понятия мухосранска – вторые столицы, центры туризма в расчёт мы не брали.

Цены на недвижимость и аренду считаем в долларах США, соответственно доходность у нас тоже долларовая.

Картинка нам показывает, что во всей известной нам вселенной выгоднее покупать недвижимость под сдачу: а) в районах города, а не в центре (за исключением Украины, где недвижимость в сити выглядит доходнее) и б) в регионах, а не столицах (причём доходность сдачи в регионах превышает столичную в 1,3-1,5 раза).

Не совсем понятна мегадоходность по аренде недвижимости в США (в три раза больше чем стоимость ипотеки, если смотреть по американским Мухосранскам). Подозреваю, что она образовалась из-за некорректности расчётов: общую стоимость жилья я посчитал исходя из 50 квадратных метров в среднем, а аренда учтена как «one-bedroom apartment», то бишь жильё с одной спальней и есть у меня подозрение, что в США это жильё традиционно больше, чем 50 квадратов.

Ну и, естественно, эти расчёты совершенно не учитывают ни арендную, ни продажную ликвидность недвижимости, а в том, что она разная сомневаться не приходится.

Вместо вывода. Как это ни странно, по расчётам получилось, что в развитых странах ВЫГОДНЕЕ брать ипотеку, чем снимать жильё, т.к. стоимость аренды в таких странах, как Великобритания, США, Швеция, Австралия превышает ставку по ипотеке. По развивающимся странам нужно смотреть этот вопрос подробнее, с учётом инфляции местных валют (ставка по ипотеке на графике дана в местной валюте). Но в первом приближении выглядит так, что тут выгоднее арендовать, чем влезать в ипотечную кабалу.

Ну а основной вывод для друга, который задал первоначальный вопрос: сдавать недвижимость в региональных центрах выгоднее, чем в Москве (мы получаем доходность 7,5% в долларовом выражении против 5%). А цены на недвижимость (учитывая общемировые тенденции) в Москве и регионах, скорее всего, будут изменяться коррелированно и пропорционально.

А в следующем нашем выпуске мы сравним доступность недвижимости в столицах и мухосрансках, посмотрим, сколько квадратных метров можно купить на зарплату и какую долю от средней зарплаты заплатим за съём жилья.

Подписывайся в телеграмм: teleg.run/RunningBun