Москва vs Мухосранск, часть вторая, оптимистическая
В Москву ехать надо. В Москве вся сила. © Брат
Да-да, все в Москву лезут, будто она резиновая. © Москва слезам не верит
В первой части нашего расследования мы выяснили, что разница в цене недвижимости между Москвой и региональными столицами составляет 3-4 раза, что примерно на среднемировом уровне. И особых предпосылок ожидать, что этот лаг уменьшится или вырастет, у нас нет.
Сегодня попробуем разобраться, насколько выгоден доход от аренды подобных вложений в недвижимость.
Напомню, что исходные данные брались с numbeo.com по экономическим столицам государств, и трём мухосранскам (региональным центрам), которые мы усреднили в один условный город. Города, выбивающиеся из понятия мухосранска – вторые столицы, центры туризма в расчёт мы не брали.
Цены на недвижимость и аренду считаем в долларах США, соответственно доходность у нас тоже долларовая.
Картинка нам показывает, что во всей известной нам вселенной выгоднее покупать недвижимость под сдачу: а) в районах города, а не в центре (за исключением Украины, где недвижимость в сити выглядит доходнее) и б) в регионах, а не столицах (причём доходность сдачи в регионах превышает столичную в 1,3-1,5 раза).
Не совсем понятна мегадоходность по аренде недвижимости в США (в три раза больше чем стоимость ипотеки, если смотреть по американским Мухосранскам). Подозреваю, что она образовалась из-за некорректности расчётов: общую стоимость жилья я посчитал исходя из 50 квадратных метров в среднем, а аренда учтена как «one-bedroom apartment», то бишь жильё с одной спальней и есть у меня подозрение, что в США это жильё традиционно больше, чем 50 квадратов.
Ну и, естественно, эти расчёты совершенно не учитывают ни арендную, ни продажную ликвидность недвижимости, а в том, что она разная сомневаться не приходится.
Вместо вывода. Как это ни странно, по расчётам получилось, что в развитых странах ВЫГОДНЕЕ брать ипотеку, чем снимать жильё, т.к. стоимость аренды в таких странах, как Великобритания, США, Швеция, Австралия превышает ставку по ипотеке. По развивающимся странам нужно смотреть этот вопрос подробнее, с учётом инфляции местных валют (ставка по ипотеке на графике дана в местной валюте). Но в первом приближении выглядит так, что тут выгоднее арендовать, чем влезать в ипотечную кабалу.
Ну а основной вывод для друга, который задал первоначальный вопрос: сдавать недвижимость в региональных центрах выгоднее, чем в Москве (мы получаем доходность 7,5% в долларовом выражении против 5%). А цены на недвижимость (учитывая общемировые тенденции) в Москве и регионах, скорее всего, будут изменяться коррелированно и пропорционально.
А в следующем нашем выпуске мы сравним доступность недвижимости в столицах и мухосрансках, посмотрим, сколько квадратных метров можно купить на зарплату и какую долю от средней зарплаты заплатим за съём жилья.
Подписывайся в телеграмм: teleg.run/RunningBun
И налог 13%
А коэффициент Джинни у нас зашкаливает из-за всепоглощающей и уникальной коррупции.
1 у мя есть несколько квартир в мскве...
и была трешка в центре челябинска… я сделал в ней ремонт… и когда пора настала покупать мебеля понял что никакой арендой я не окуплю ремонт + мебель + бытовую технику… т.е в росси отбиваются затраты только в москве
2 надо учитывать амортизацию дома… дом изнашивается… в америке дома из говна, палок и гипсокартона простоят лет 30-40 и все… т.е -3% от стоимости дома нужно отбивать арендой...
в мскве таже фигня… поэтому имеет смысл покупать только кирпичные дома — у них срок службы 250 лет, а у панели всего 80… а современные дома с вент фасадом из говна и утеплителя вообще лет 30 и все...
Ну и трёха вдвое больше по квадратам, чем однушка, а под сдачу дороже процентов на 40-50 всего.
а вот в москве… очень часто у жильцов есть свое жилье тож в москве-подмосковье, но они копят на побольше и снимают, либо снимают поближе к школам-учебе-работе...
Magistr, Часть дома — везде неликвид. И одно ж другому не мешает, для большинства людей лишняя недвига + сдача это инвестиции — на будущее, на пенсию, для детей или ещё для чего, а не развлечение.
Фобии во всем можно найти, не только в сдаче жилья… например сегодня оклад под 200, а завтра руку сломал и уже сильно ниже чем двести будет ) А так сдал чонить и глядишь — покушал )
Покупайте доллар и евро.Можно арендовать квартиру.
Как самый элементарный пример: допустим однокомнатная квартира в NYC стоит $500,000, где, очень усредненно, стоимость ипотечного платежа в месяц будет составлять порядка $2000 в месяц, но(!) помимо этого еще $700-1000 в мес. нужно будет отдавать оператору этого кондоминиума (как у них это называется), т.е. за сбор мусора, охрану, уборку, электричество за лифты, и прочая, прочая; а также налоговая ставка от города на такое жилье обычно составляет 1-2% от кадастровой стоимости жилья, т.е. еще $5000-10,000 дополнительных налогов (мин.) в год чего в России (пока еще), на таком уровне нет, т.е. дополнительно $700-1000 в месяц; т.е. где общая сумма с ипотечными платежами теперь будет составлять порядка $3,000-4,0000 в мес., когда аренда — на уровне $2,500-3,500, и где владелец надеется либо на рост стоимости при продаже этого объекта, либо богатые вкладывают свой капиталы в такую недвигу, но собственно без ипотечных платежей и стоимости кредита.
По сути, точно такая же ситуация и в Париже, и в Лондоне, т.е. в крупных центрах где сдача не составляет проблемы. В менее же населенных пунктах, да — цифры пропорциональны, но из за низкой экономической активности, рынок не настолько динамичен и собственно не перспективен в долгосрочной перспективе, а также не настолько ликвиден, т.е. потом эту недвижимость сложнее продать.
Налог — да, там потяжелее, но в этом мы скоро догоним, я уверен )
в 99.99% случаев, её платить владелец, включая это в статью расходов по сдаче, но имея с этого налоговые вычеты в некотором объеме.
кстати, еще забыл упомянуть в пред.комментарии расходы на амортизацию владельцем жилья; стены там покрасить, замок, в случае поломки поменять, уборка после выезда итд итп
так что очень большой вопрос если вообще там экономический yield там вообще есть, ну разве что помимо сохранения капитала
А еще через 10 лет вы уедете из Москвы в теплые края. Без всякого сожаления.