Как автор покупал квартиру, ч.4

Часть 3 тут.

Я пару месяцев назад постил историю о покупке квартиры (https://telegra.ph/Kak-avtor-pokupal-kvartiru-07-21), ну вот, доделал, наконец, ремонт.

План был уложиться в 400 тысяч. Не удалось. Из старого оставил потолок в 2 комнатах (покрасили), паркет (оциклевал), осталась большая часть алюминиевой электропроводки (решили не штробить и не менять на медь и положили в кабель-каналы плинтусов), старую мебель выбросил (диван и шкаф удалось продать за 2000р), санузлы переделал полностью вплоть до труб, кухню купил минимально приличную встраиваемую.

Расходы вышли такие:

— 3-тарифный электросчетчик — 3900 рублей с заменой
— замена батарей и срез труб (без учёта самих батарей) — 22500
— замена окон с работой — 46200
— вынос мусора — 6000
— обои и покраска 2 потолков — 37000
— натяжные потолки в кухню и коридор — 13000
— санузлы с новыми выводами — 50000
— циклевка паркета с лаком — 28800
— материалы с доставкой — 287000

Всего на ремонт ушло 495 тысяч рублей и 3 месяца. Куча работы сделана своими руками (сборка кухни, шкафов, установка плинтусов, много мелочей).

По времени очень много отнимают, казалось бы, незаметные вещи: выбор и доставка материалов, уборка и вынос мусора, поиск нормальных подрядчиков. Местные охеревшие слесари, например, просили за замену трёх батарей и срез полотенцесушителя 45 тыщ рублей (ровно в 2 раза дороже, чем нашёл я). С обоями то же самое — цена за один и тот же (небольшой) объём может отличаться в 3 раза в зависимости от наглости оклейщиков. С плиткой похоже: кто-то включает в цену грунтовку и затирку, кто-то нет. Укладка ламината может выйти дешевле укладки плинтуса на ту же комнату.

Можно было помучиться и поискать подрядчиков ещё дешевле, но сэкономить получилось бы от силы тысяч 15. В целом, наверное проще было переплатить процентов 30 за работу и нанять 1 проверенного мастера на всю квартиру, вышло бы быстрее и, наверное, аккуратней.

После нескольких ремонтов квартир и отделки большого дома я познал значение соотношения работа/материалы: ремонт будет нормальный, если затраты на материалы примерно равны затратам на работу. Если материалы сильно дешевле — то это совсем херовый ремонт. В очень дорогой отделке доля работы наоборот, заметно ниже цены материалов. Ну вообще в дорогих домах внутренняя отделка запросто может быть дороже строительства всего дома.

По доходу с аренды — если выйдет 6% годовых, буду доволен. Ну если совсем чистыми (учитывая ремонты, простои, коммуналку, налоги за долгий срок) — то, наверное, будет не больше пяти. Текущая — 7%.

недвига инвестиции ремонт квартира

t.me/hoolinomics

Хулиномика

Нахабино

454

8 254

с 17 августа 2016

41 Комментарий

Тимур К
05 ноября 2018, 13:29
А фото где?
0
Самурай
05 ноября 2018, 13:31
Товарищи поставьте плюсиков, надо.
+6
БорисыЧ
05 ноября 2018, 13:51
И зачем это нужно было выкладывать на тематическом ресурсе?
0
- alx4ever
  05 ноября 2018, 14:48
  БорисыЧ, так пост Тимофея М про ремонт в лучшем за всё время, висел даже. Почему другим не написать на ту же тему.
  +1
  - БорисыЧ
    05 ноября 2018, 15:59
    alx4ever, ресурс о чем? Тебе не понятно почему мне не хочется подобное видеть на главной странице?
    0
- Хулиномика
  05 ноября 2018, 15:27
  БорисыЧ, ты серьёзно пришел сюда рассказать, что не хочешь это читать?
  +3
  - БорисыЧ
    05 ноября 2018, 16:01
    Хулиномика, в OFFTOP не мог это определить? Понимаю что тебя с детства не приучили к уважению ближних, но ты же должен был прочитать о чем этот ресурс?
    -1
- Максим Барбашин
  06 ноября 2018, 00:22
  БорисыЧ,
  Тимофей как-то писал, что выкладывать можно все, что по инвестициям и финансам.
  0
  - БорисыЧ
    06 ноября 2018, 00:43
    Максим Барбашин, настаивать на своем мнении не стану! Я просто заношу то что меня не интересует в ЧС и все дела! Если вас удовлетворяет подобная широкая трактовка «инвестиции и финансы» — читайте.
    
    0
Пилат
05 ноября 2018, 14:01
Что касаемо сдачи в аренду — среди моих знакомых этим занимаются только те, кто получил хату забесплатно (наследство или получилась лишняя при расселении). Знакомые профи слились с этой темы еще в 2014, в основном сдавали рядрм с рынками китайцам и т.п… Тренд очевидный — с одной стороны зарплаты не растут, соответственно ставки аренды тоже (часть сотрудников на старой работе, кто снимает — перебрались из Мск в область, где есть пеший доступ к электричке — выходит примерно в полтора раза дешевле). В Мск еще несколько лет назад однушка за 20 тыр плюс коммуналка было из области фантастики, сейчас — вполне себе реальный вариант. Не забываем про рост налогов (двушка 56 кв м в 2001 году — копейки, сейчас - в районе 6 тыр, а к 2020 году будет 10 тыр. Коммуналка без счетчиков за то же самое в 2001 году — 600 руб, сейчас — в районе 5 тыр — из них 1 тыр -капремонт, на очереди ввод доппоборов за мусор и на борьбу с террористами). Также надо учесть страховку, ибо если затоп-пожар по вине арендатора, то соседи будут разбираться с Вами — собственником, ну а Вы с арендатором — сейчасодни знакомые так попали из=зп затоп а на 180 тыр. Резюме такое — ну ее нах… эту аренду.
+11
Kapeks
05 ноября 2018, 14:14
Доход 6%? Ипотека дороже. В чём смысл?
+1
- Лёва Соловейчик
  05 ноября 2018, 14:29
  Kapeks, а это шаблон такой — взять хату в ипотеку и сдать ее в аренду — тогда же ведь хата «сама себя окупает» и через N-лет — у тебя нахаляву квартира в собственности, прикольно же! Давеча эту тему как раз перетерли на форуме таксистов с пацанами — говорят, всё заебок будет;)
  +4
- Лёва Соловейчик
  05 ноября 2018, 14:37
  Kapeks, потратил пару минут и глянул таки предыдущие части саги — оказывается, автор делает это для реализации мат.капитала — так что тогда всё более-менее понятно и норм.
  +1
  - Kapeks
    05 ноября 2018, 14:44
    Лёва Соловейчик, мне лень разбираться с конкретной ситуацией автора, но маткапитал щас 450 тыщ а хата в москве в 15 раз дороже.
    Смысл есть если только у него были другие средства и сумма ипотеки небольшая, меньше 50% от хаты.
    +1
    - Лёва Соловейчик
      05 ноября 2018, 14:49
      Kapeks, а, ну если в Москве, то да, верно… А так-то в провинции мат.капитал — это зачастую уже почти полхаты, так что у нас, в наших краях, смысл в этом очень даже есть.
      0
    - Alpinist573
      06 ноября 2018, 09:25
      Kapeks, еще налоговый вычет получит, итого тысяч 600-700 кажется выиграет
      
      ипотека + мат капитал = ядерная смесь, если он вдруг передумает там жить и решит это продать а что-то другое купить (нереально поднявшись на бирже к примеру), то проблем у него с продажей будет выше крыши. Так как фактически ему надо будет закрыть ипотеку, наделить семейство долями в квартире этой и только потом продавать.
      +1
Technotrade
05 ноября 2018, 15:02
Жильё — лучше самому снимать, чем сдавать в аренду )))
+3
- Евгений Т.
  05 ноября 2018, 15:20
  Technotrade, жильё лучше взять в ипотеку и досрочно погасить.
  0
  - Technotrade
    05 ноября 2018, 15:42
    Евгений, если только взять в валютную ипотеку по 80 руб за доллар, а потом погасить за 32 рубля по курсу )))
    +2
  - Лёва Соловейчик
    05 ноября 2018, 15:49
    Евгений Т.,
    
    жильё лучше взять в ипотеку и досрочно погасить.
    
    на таких хитропопых банки уже давно нашли нужный … с винтом-)
    +2
    - Евгений Т.
      05 ноября 2018, 17:02
      Лёва Соловейчик, не дают погашать что ли?
      0
  - Zaorish
    06 ноября 2018, 09:40
    Евгений Т., Наоборот лучше взять в ипотеку интересный вариант с потенциалом удорожания (чаще всего в крупном городе в центре хорошую трешку с ремонтом, поновее) как можно больше в процентном соотношении заемных и на долгий срок и юзать деньги под дешевый процент, не платя за аренду. И если умеешь делать хотя бы годовых 20%, то это плюсовое решение. К тому же никто не мешает квартиру тут же выставить дороже и ждать покупателя, через какое-то время все равно найдется, а пока живешь сам)) Продашь даже на миллион дороже, то леверидж к своим вложенным может дать и все 50%
    +1
    - Мигель Санчез
      06 ноября 2018, 10:49
      Zaorish, слишком много «если»: если найдешь, если умеешь +20%, если продашь дороже. А так конечно интересная идея.
      +1
      - Zaorish
        07 ноября 2018, 09:07
        Мигель Санчез, верно подмечено — надо уметь найти хороший вариант и избежать плохого, уметь купить его подешевле относительно рынка, и уметь продать подороже, ну дак и деньги пока легко даются только в виде исключений из правил)))
        
        Ключевые два момента в том, что ипотечные деньги это самые дешевые деньги, которые если умеешь преумножать, то ими обязательно нужно пользоваться как финансовым рычагом, как банки пользуются вкладами, и то, что живя сам в квартире (или сдавая ее в аренду на крайняк, но это хуже. могут убить и сдавать часто тот еще геморрой) ты частично компенсируешь затраты по ипотеке, тем самым делая процент пользования деньгами еще дешевле.
        И сидя в кирпиче, страхуешься от инфляции, которая что ни говори, а есть!
        0
Евгений Гуревич
05 ноября 2018, 18:57
Где подрядчиков искали?
0
- Хулиномика
  05 ноября 2018, 19:41
  По знакомым и на профи.ру
  0
victorfk
05 ноября 2018, 20:23
Кайфа то получил на 495 тыс. руб.? Если да, то отпишись, в чем кайф? Я вот на 495 тыс. руб. могу поставить жилой домик и это, @ука будет именно жилой домик. А у тебя в чем кайф?
+1
- Хулиномика
  07 ноября 2018, 00:24
  victorfk, кайф получил безусловно. но встречный вопрос — какой кайф жить в домике за 495 тыс руб?
  0
Abstract
05 ноября 2018, 23:03
Да уж. Оказывается нужно немало потрудиться, чтобы купить и сдать клоповник 52 метра в Москве.
+1
Максим Барбашин
06 ноября 2018, 00:17
По доходу с аренды — если выйдет 6% годовых, буду доволен. Ну если совсем чистыми (учитывая ремонты, простои, коммуналку, налоги за долгий срок) — то, наверное, будет не больше пяти. Текущая — 7%.

Ну и смысл?
Проще ОФЗ
0
- Alpinist573
  06 ноября 2018, 09:29
  Максим Барбашин, доход с аренды — это очищенный от инфляции доход в чистом виде, так как квадратный метр достаточно адекватно отыгрывает инфляцию в долгосрочной перспективе (в ликвидных локациях конечно, не в военном городке на чукотке). а из доходности ОФЗ инфляцию придется вычесть — и с учетом этих моментов баланс резко изменится.
  
  +2
  - Максим Барбашин
    06 ноября 2018, 13:48
    Alpinist573,
    А про ОФЗ-ИН вы не слышали?
    И с чего это вдруг недвижимость отыгрывает инфляцию? 4 года в даунтренде. И наконец, ОФЗ + ИИС это 20-21%. Давайте, отыгрывайте квадратным метром.
    +1
    - Хулиномика
      07 ноября 2018, 00:27
      Максим Барбашин, это на какую сумму у вас 20-21% получается?
      0
      - Максим Барбашин
        07 ноября 2018, 01:19
        Хулиномика,
        Оформлять ИИС на родственников по доверенности
        +1
    - Alpinist573
      07 ноября 2018, 16:34
      Максим Барбашин, пойду по пунктам:
      слышал, +1,5% примерно к инфляции, а тут мы говорим про +6% к инфляции
      даунтренд не 4 года а 3, и в долгосрочной перспективе квадратный метр определенно инфляцию отыгрывает, гляньте график цены на недвигу и инфляцию в америке за 100 лет (легко гуглится), сопоставьте динамику московской недвиги и инфляции рубля
      ОФЗ + ИИС вообще не 20-21%, а взяв 1,2 млн рублей (емкость темы) за 3 года вы наварите в итоге порядка 12% годовых на весь капитал, что конечно тоже совсем не плохо, но ограничено по срокам/сумме и тд
      0
      - Максим Барбашин
        07 ноября 2018, 16:48
        Alpinist573,
        Не, ну если вы проживете 100 лет, то, конечно.
        Как говорил Кейнс, в долгосрочной перспективе мы все мертвы.
        ОФЗ в начале сентября давали YTM 9%+, даже 22% годовых,
        Это без учета реинвеста купонов.
        Мгновенной ликвидности, минимальных транзакционных издержек
        
        +1
        Alpinist573
        10 ноября 2018, 08:54
        Максим Барбашин, вы в ИИС можете в год (под вашу схему с возвратом от налоговой 52 000 руб) засунуть 400 тр и да получить на них один раз 52 тыс рублей сверху, далее вам придется еще 2 года держать эту сумму на ИИС с обычной доходностью ОФЗ, так что никаких 22% годовых у вас не получится.
        
        А вот что у вас реально может получится (допущения, что доха ОФЗ 9%, хотя в моменте 3-х летки примерно 8,5% годовых и что вычет 52000 вам вернули сразу же, в реале подождете неск месяцев)
        
        />/>
        начало 1 года р.400 000,00
        начало 2 года р.492 680,00
        начало 3 года р.537 021,20
        конец 3 года р.585 353,11
        
        что составляет 13,53% годовых, что конечно оч неплохо, но на копейках и ограниченно по времени
        0
        Максим Барбашин
        10 ноября 2018, 14:55
        Alpinist573,
        открываете иис, 3 года держите, в конце декабря третьего 400 тысяч кладете, в начале января закрываете, в мае получаете 13% за 2 недели, считаете доходность
        0
Мигель Санчез
06 ноября 2018, 10:43
Автор мат капитал таким способом из государства забирает. (ибо сейчас он есть, а завтра его нет, в нашем то государстве бери пока дают). Сейчас будет сдавать всяким «белым» людям из Вологды. Потом можно киндера сплавить как можно раньше, по американской системе в 16 лет да так чтобы сам себе на еду зарабатывал, тоже экономия. Киндер отучится и эмигрирует, а хатёнку можно продать людям потемнее которых в Москве уже будет большинство через 20 лет.
0
Чёрный Трейдер
06 ноября 2018, 12:41
афтар, пиши исчо
0