20 февраля 2017, 18:06
Аренда недвиги
Как же меня уже бомбит просто напросто!!!
У родственников не большой «бизнес» сдают квартирки. Так вот на примере одной двушки в центре городка ~300 тыс. населения. Если еще пять лет назад предложений квартир на рынке было 1-10 в центре, то теперь перевалило за полсотни висящих обьявлений!
Дальше интереснее расклад, стоимость хаты 2-2.5 ляма. Аренда 15-16 тыр. = 180 тыр в год.
Проблемы:
Часто снимают всего на месяц, абсолютно все говорят, что надолго, но у 9 из 10 это надолго = месяц )))
К чужому относятся капец просто как.
Раз в год закупаем обои самые дешевые на 4-5 рублей + клей на 500р + плитка на потолки 4 тыр + клей 230*7=1.6 тыр. + новые розетки, выключатели света, краска на тумбочки в кладовке 1 тыр, сантехника на 3-5 тыр. И туда приезжаем и обдираем всю квартиру в ноль изнутри от старой плитки и обоев и все далем = неделя занимает.
За эту неделю машину просто негде поставить, все в цепочках и заборчики блиииииин! Меня бомбит, сегодня машину оставил за 300 метров от дома! Больше мест НЕТ, просто негде оставить вообще!
Бегать постоянно собирать квитанции, за баблом. Да конечно можно на карту, но представляете не у всех есть карты.
Итого не считая нашей работы и нашего времени выгода = не более 150 тыр в удачный год! = 6 процентов, ШЕСТЬ сраных процентов за ГОД от 2.5 ляма, хорошо 7.5 от двух, что тоже вызывает смех, учитывая сколько возиться с этими ремонтами да с жильцами.
Я не врубаюсь просто нахрена им такой «бизнес». Положил в банк и ничего не делай!!! Нет же надо просить помогать им, дышать этой пылью… Пытаешься намекнуть насчет продажи сразу в штыки и слушать ничего не хотят.
У родственников не большой «бизнес» сдают квартирки. Так вот на примере одной двушки в центре городка ~300 тыс. населения. Если еще пять лет назад предложений квартир на рынке было 1-10 в центре, то теперь перевалило за полсотни висящих обьявлений!
Дальше интереснее расклад, стоимость хаты 2-2.5 ляма. Аренда 15-16 тыр. = 180 тыр в год.
Проблемы:
Часто снимают всего на месяц, абсолютно все говорят, что надолго, но у 9 из 10 это надолго = месяц )))
К чужому относятся капец просто как.
Раз в год закупаем обои самые дешевые на 4-5 рублей + клей на 500р + плитка на потолки 4 тыр + клей 230*7=1.6 тыр. + новые розетки, выключатели света, краска на тумбочки в кладовке 1 тыр, сантехника на 3-5 тыр. И туда приезжаем и обдираем всю квартиру в ноль изнутри от старой плитки и обоев и все далем = неделя занимает.
За эту неделю машину просто негде поставить, все в цепочках и заборчики блиииииин! Меня бомбит, сегодня машину оставил за 300 метров от дома! Больше мест НЕТ, просто негде оставить вообще!
Бегать постоянно собирать квитанции, за баблом. Да конечно можно на карту, но представляете не у всех есть карты.
Итого не считая нашей работы и нашего времени выгода = не более 150 тыр в удачный год! = 6 процентов, ШЕСТЬ сраных процентов за ГОД от 2.5 ляма, хорошо 7.5 от двух, что тоже вызывает смех, учитывая сколько возиться с этими ремонтами да с жильцами.
Я не врубаюсь просто нахрена им такой «бизнес». Положил в банк и ничего не делай!!! Нет же надо просить помогать им, дышать этой пылью… Пытаешься намекнуть насчет продажи сразу в штыки и слушать ничего не хотят.
ВК в своём репертуаре. Кто-то на 1;2;3%%, а эта бумажка аж на 6 с небольшим. Уже никто в неё не верит.
и что это значит? уйдет с рынка компания?
Работяга, маркетплейс Озон и Озон Фармацевтика — компании, которых объединяет только слово Озон в названии.
Чистюхин про Яндекс Ряд инвесторов в нарушение законодательства России, без разрешения подкомиссии правкомиссии по контролю за иностранными инвестициями, приобрели бумаги иностранного Yandex N.V, чтоб...
W1, а что не так с лукойлом по 4000? Может и 3 дать.
Завтра выходит в свет новая серия фильма «Орешник — 2. Лонгистан.»
Log Dog, Летом. Квартальных отчётов нет. Только годовые. Значит только летом возможны.
«РусАгро» может увеличить доходы посредством беспилотников Группа «РусАгро» и стартап «АссистАгро» завершили реализацию проекта по внедрению автоматического распознавания сорных растений на сельскохоз...
«Газпром» рассматривает сценарий, при котором транзит газа через Украину прекратится после 31 декабря 2024 года.
Цельсиус расчёт
пс. сдаю две кв в Краснодаре, живут более года люди уже, хотя и говорят о переизбытке жилья, но обьявления от владельцев расходятся как горячие пирожки, знакомые недавно не могли подобрать квартиру-оч трудно найти, буду приобретать еще
И кстати перечисляют на карту, ездить не надо за деньгами.
Может всем подряд не надо сдавать. Даже если все столбы обклеены и якобы конкуренция
В Мск на хорошую квартиру еще конкурс устраивается
— враньё. Будь это так, рента бы не упала в разы. Да-да, в Москве.
А все эти сказки про конкурс арендаторов имеют основания только в одном случае — квартира сдается по ставке ниже рыночной с каким-то условием. Типа за котом ухаживать.
У нас в офисе за меня переживали всем коллективом, так как, кто еще снимает или снимал, проходили через тоже самое.
Еще раз, сделаю ремарку. Речь про хорошую, возможно дорогую, квартиру в хорошем современном ЖК с удобствами.
Так что про вранье вы мне зря. Я еще в юности уяснил, что на просторах инета лучше не привирать =))
Да и квартиру искать «полтора месяца ежедневно» означает, что не «нужно жилье», а «нужно поразвлекаться поисками». Я, когда искал жилье в Москве у конкретного метро (Савеловская), все, что сделал — отобрал из инета предложения и назначил просмотры. Взял вторую из предложенных. Ушло на все с переходами около 2 часов.
А ситуация что на хорошие, что на нехорошие квартиры сейчас одна — арендатора цалуют в попу и выполняют все его прихоти из тех, что есть смысл выполнять.
Юга?
Эти 6-7 доходности вы считает без реинвестирования, вот и весь фокус. А они то капают каждый месяц;)
На счет вкладов, да, они дают больше %, но вы забываете что из 10% вклада нужно вычесть как минимум 6-10% инфляции, а вот недвига на стоимость инфляции как раз должна расти в перспективе, теоретически)
Вашим хозяевам надо ответственней подойти к поиску жильцов — это снимет с них 2/3 проблем и лишних трат.
А 7% — это нормальный процент доходности, если учесть, что инвестиция сверхконсервативная.
Новокузнецк, почти 600К человек город, промышленный центр — понадобилась квартира, просто по знакомым сказала, сразу два предложения жить просто так, оплачивая коммуналку. Выбрали в центре, в итоге однушка за 3000р\мес — цена квартиры около 1,5 млн.р.
Вам еще очень повезло, что можете сдать кому-то — скоро эта халява вообще кончится.
я счас собираюсь обои не клеить… просто красить водоэмульсионнкой в приятный белый цвет… типа чистая квартира… после ремонта…
вообще я бы посоветовал продать лишние квартиры и купить сочи или москву
ves2010, ради интереса обрати внимание на стоимость квартир в городе Архангельск ))) смотри только дома 9 и выше этажей, остальное шлак не пригодный даже для проживания )) Вот тебе и цены… я не понимаю как люди могут зарабатывая 30ку в среднем покупать по такой цене квартиры...
____
вот посмотришь ситуацию тогда поймешь почему Архангельск лучше столицы.
кончай заливать здесь уже
здесь можете посмотреть стату по всему миру, www.globalpropertyguide.com. В целом она растет всегда во всем мире.
ЦИФРЫ говорят, что Лёва не прав, Лёва будет приводить веские аргумента, что цифры не правы, если он считает наоборот???
все дело в дешовой ипотеке… чем ипотека дешевле — тем цены выше + положительная демография…
Вопрос второй, зачем Вы пытаетесь переложить задачу с больной головы на здоровую? Я привел Вам международную долголетнюю статистику, если Вы считаете что она не верна, приведите другую правильную, тогда и по обсуждаем методики.
1. Январь 2007 — это не «Хаи». Хаи — это июнь 2008-го. А и на них тысячи людей сделали покупки.
2. Что такое «международная статистика»? Национальная статистика понятна — есть национальные источники, они следят за особенностями рынка и её учитывают. К примеру я пользуюсь данными «Бюллетень Недвижимости». Они указывают методику:
www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main
Вы считате, что она неправильная. Но она хотя бы есть. Откуда взяты данные по России «международную долголетнюю статистику» — мне неизвестно. Вам — известно? Ок, давайте пруф, обсудим.
3. Что такое «Горизонт инвестирования» и «горизонт анализа»? Горизонт анализа — это период, на котором изучают данные, а горизонт инвестирования — это период, в течении которого данные считаются годными. Я в расчетах взял 10 лет. Значит, модель должна работать 20 лет. Этого мало? Но мы не живем вечно. Если вы возьмете горизонт анализа 20 лет, то беретесь по сути утверждать, что экономическая модель, пригодная в 1997 году, будет работать и в 2037-м. Вы сами-то в это верите?
Вам очевиден тот факт, что просадка цен на недвижимость в России, это результат недавней девольвации? Таким образом, как я говорил ранее, Вы взяли статистику ПОЧТИ от хаев, а закончили её на текущих лоях.
Все таки я делаю вывод, что Вы не ищете правды, а манипуляцией вытягиваете исковерканную неверную информацию, продолжая просто по инерции отстаивать свое изначально ошибочное представление по данному вопросу. Поверьте мне эта рефлексия у Вас пройдет, и спустя время Вы оцените это объективней.
Вот так, стартовали в 97 году с 556 долларов, закончили в 2017 году с 1832. На это ушло 20 лет. Вроде как 3 раза. Но… 20 лет...
Это доходность 6,2% в год. 6,2%, В ГОД, Карл!
С учетом того, что рынок прошел из фазы нулевого в фазу насыщенного. И вы хотите сказать, что следующие 20 лет он сможет повторить хотя бы 6,2%?
А с чего бы вы так думали? Для этого есть какие-то фундаментальные или технические предпосылки?
Цены в Питере за 10 лет +250%, что превышает депозит в долларах! Не буду утверждать, что это достоверный источник, но эти цифры гораздо лучше коррелируют с ценами по всей России и миру.
Вы разницы между интервью и аналитикой не знаете?
Дьячков — утверждение на пустом месте. При этом он риэлтер, он ЗАРАБАТЫВАЕТ на мантрах «все всегда растет».
Арсагера — точно также.
Фактов и цифр я привел более чем достаточно. И есть расчет — за ВЕСЬ период наблюдений, на неимоверном росте и развитии рынка — доходность 6.2% в год.
БН — информационный ресурс. Ему пофиг, растет или падает. Поэтому его данные самые доверительные. Методику БН — я опубликовал. Вы обещали обсудить и сравнить «правильную» методику и «международную». Ну, и где она? Я вас за язык не тянул.
В сухом остатке: если вы УЖЕ перешли на обсуждение моей личности, то аргументов у вас и не было, хе-хе.
Еще Я приводил Вам международную статистику, гдев $ цены по России не изменились, сохраняя тело капитал — здесь Вы просто выкинули, что у них де методика не та!))\
Сами Же вы кроме одного источника на узком промежутке времени не привели.
Что же касается «международной статистики», то вы обещали методику, по которой эти данные считаются для России. Пока что это осталось обещанием, хотя я методику БН привел. Значит, и этот источник не может быть верифицирован.
Про «более широкий отрезок» — я вам привел данные ЗА ВСЕ ВРЕМЯ НАБЛЮДЕНИЙ. С 97 года. Куда уж шире? И эти данные делают инвестиции еще более бессмысленными. 6.2% в условиях глобального расширения рынка. Об этом аспекте, кстати, вы упорно пытаетесь отмолчаться. Ну тогда еще раз: вы уверены. что рынок недвижимости хотя бы повторит масштабы своего развития с 90-х годов? Отлично. Ну, тогда он даст целых 6.2% годовых, хе-хе.
1. Я Вам привел 4 источника информации, которые соответвуют друг другу, а так же приведоному Вами
2. Все 5 наших источников, показывают, что цены на недвижимость непрерывно растут во всем мире, включая Россию
3.Вы продолжаете рефлексировать, называя Все источники «мусором», кроме одного совего, который тем не менее согласуется с остальными. Ваш переход на эмоциональный уровнь общения, словами мусор, подтверждает факт, что Вы не смогли трезво их сравнить.
4. Вы сознательно, низкопробно манипулируете своим источником на грани лжи, явно не замечая моих комментариев об этом, и начинаете невооброзимую кашу, пытаясь замести следи своей манипуляции.
5. Если я не прав по п.4, то Вы просто некомпетентны в работе с информацией, либо по складу мышления, что вряд ли, а скорее просто рефлексируете над Вашим наголо разбитым первоначальным ошибочным утверждением. Разбитым фактами из 5-тью источников информации (росстат, межденародный ресурс, статья аналитика, издание инвестиционной компании, и даже Ваш http://www.bn.ru).
6. Ну и в напоследок, конечно, Ваша попытка уличить меня в оскорблении Вас, не помогает Вам опровергнуть мои аргументы и факты. И это уже манипуляция наглой лжи. Не делайте так больше, Вы это делаете совсем топорно, вызывая к самому себе только презрение.
На этом все!
Пункт первый.
Где обещанная методика обработки данных по России от «международной статистики»? Её нет. Всё, в мусор. Пока не будет методики. Сравнение двух ресурсов вне зависимости от имиджа — с открытой методикой и без таковой — приводит к сливу в унитаз ресурса без опубликованной методики. Т.е. вы ВООБЩЕ не знаете, откуда эти цифры. Скорее всего, с потолка.
www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/tariffs/
Не долго посчитав, Вы увидите, что с 2005 года цены в $ сохранились. Отмечу сразу, что голая критика к этому источнику не принимается, только информация от другого.
Среднегодовая. Вы переппутали несбывшийся прогноз и статистику. хе-хе.
А то. что они в каких-то частях одинаковы — не делает ваши данные НЕ мусором. Любые данные не мусор только тогда, когда используют их осознанно. Извините, ничего личного.
Так же, я прошу Вас привести статистику из Ваших источников за 2002-2007 год, если Вы сами не сможете ее проанализировать, тогда я Вам помогу
1 вижу далек ты от темы… вот те цены московские… счас они на уровне 2008г… в рублях… ну а в баксах смотри сам
www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1¤cy=0&select=period
2 цену недвиги легко оценить косвенно… через аренду или ипотеку...
цена квартиры=100...150месячных арендных платежей
цена квартиры = дешево если ипотека дешевле аренды...
— падение в течение 20 лет — и что дальше?
Frommas с Харькова, Мыкола с Николаева) — откуда вас вдруг сразу столько повылазило?;) — и главное — о чем терки-то?:)
— вы так за рост цены недвижимости российской переживаете, что в спор на чужом незнакомом форуме закусились?=)) Может, правду наши «патриоты» говорят про вас, что вы там тупые, как пробки?;-)
Плюс финансовая неграмотность — не умеют обращаться с деньгами, поэтому проще всего купить халупку.
Плюс нелегальные доходы проще погрузить в недвижимость.
В результате имеем переизбыток предложения на рынке аренды, естественная ситуация.
Рассуждая о вечных ценностях в бури. люди часто забывают, что само владение ценностями в такое время представляет проблему для владельцев.
Если рассматривать совсем пессимистичный сценарий, как вы предлагаете, то он таков. Ослабление центр. политической власти и центробежные настроения, как в середине 80х. Я помню это прекрасно. И вот тогда то жилье в разных регионах точно будет кстати…
К слову, считать доходность вкладов надо в реальных, а не номинальных процентах. То есть с поправкой на инфляцию.
Но дело не только в этом. не все могут иметь дела с рынком ценных бумаг или бизнесом, то есть могут, но дело закончится печально. Альтернатива для них — депозит в сбере, ВТБ 24, и т.п. Недвига для них — некоторая диверсификация. Или покупка для детей/внуков. А пока сдают.
«Например в 2008 я покупал квартиру (не в центре) примерно за 3 млн., сейчас она стоит 13. Причем стоила больше.»
Не верю. Или какой-то вопиющий частный случай с особыми обстоятельствами, о которых умолчали, либо выдаете желаемое за действительное, по максимуму натягивая на уши. Вы, конечно, сейчас начнете описывать, что да ничего особенного, всё было совершенно обыкновенно и в штатном режиме, но только мне этого, пожалуйста, не надо — у меня есть достаточно четкое представление о рынке недвижимости, и оно не имеет ничего общего с подорожанием в 4 раза с 2008-го года.
Но все равно за 10 лет рост цен вполне нормальный. С учетом того, что года через два (видимо в 2008 ) я продал однушку почти за ту же цену.
«Дом строился»
Ага, ну вот — это уже может дать очень существенную разницу в цене; а если еще точно не помните год и, допустим, брали не в 2008-м, а раньше, скажем, в 2006-м, или наоборот — чуть позже, в 2009-10-м, на дне после первой волны кризиса, тогда вполне допускаю, что взяв существенно ниже средних значений, получили рост в два раза; ну и если плюс к этому — я думаю, вы все-таки переоцениваете нынешнюю цену — то да, при большом желании можно натянуть рост и в четыре раза;) но реально, думаю, все-таки только в 2-3 раза:)
Но я ее и не сдаю — живу сам. При сдаче доходность была бы еще выше.
То, что достроили — хорошо. Вам повезло. А многим не повезло. Поэтому ваша ситуация это не «рост стоимости квартир», а «росто готовности строящего дома», вот и все.
«Покупка с рассрочкой»? И что? Вы обязаны платить каждый месяц. И каждый месяц вы будете платить даже под вопли «ааааа, банкрот!». Потому как нанятый вами юрист вам быстро объяснит, что до вы обязаны соблюдать договор до момента изменения его юридического статуса, иначе не видать вам квартирки.
Все это приводит к тому, что реальный, а не декларируемый инвесторами риск по новострою, составляет процентов 50%.
Насчет «реального положения дел не знает никто», сомнительно. Фин.директор знает )).
Насчет СУ-155 пример хороший, ситуацию в очень большой иногородней компании, да еще с объектами в разных городах действительно не понять.
— ничему история наших людей не учит...
попробуй шиномонтажный станок и балансировочный в один поставить. в другой бидоны фреона и весы для заправки кондиционеров.
за комуналку платишь по минимуму. оставляешь в жопе всех дилеров. ну или иначе говоря снимаешь сливки клиентуры, которой денег жалко на ремонты своего авто у офиалов
НО только в гараже спокойно можно подумать о финансовых рынках, достать мангал, пожарить шашлык и запить это стаканом прохладного пива. Никаких баб, жён, детей и прочего. Церковная келья. Молитвенник для акул финансового мира.
Да и дешевле сейчас квартиру можно снять.
Так что там около 0 бизнес.
кроме того тывои жильцы не топили водой соседей…
«устройся» на такую работу, которая не позволяет помогать твоим родственникам. Командировки, внеурочные, сдачи отчетов и т.д… пусть варятся сами со своими квартирами, как хотят, без твоей помощи.
Порекомендуй продать одну хату и проинвестировать, например, в покупку акций Сбербанка, Роснефти и Лукойла. И сравнить через год доходность. Может им понравится?
Как много в этом слове
Для сердца русского слилось
Взял под запуск метро. После 3х лет продам и посчитаю Р/Е.
Совет не оригинальный и подходит для хозяев у кого все схвачено с соседями, ментами, ФМС.
да я у себя пару лет назад тоже посчитал доходность аренды.
не стоит оно того, пацаны))
smart-lab.ru/blog/272066.php
Прикольно сейчас читать страдания «успешных инвесторов» про грядущие 3, 4 и 5 тысяч долларов за метр в Питере. У меня даже есть знакомый, который под мои вопли «отдавай пока берут» сбагрил неэлитную однушку с элитным ремонтом за (фанфары) 4200 долларов за метр. В 2008 году. Сейчас он может купить жилья В ЧЕТЫРЕ РАЗА БОЛЬШЕ в доме с лучшей локацией.
А вы мне про рост втираете. Обрушение, натуральное обрушение произошло. И как показывает ситуация с мелкими девелоперами — сбагрить объекты по цене, обеспечивающей прибыль. они не могут. Тема закрыта надолго или навсегда. Вы в Германии видели когда-нибудь «мелких девелоперов»? Нет. Точно также будет и у нас.
Дело еще и в сложном проценте, когда вы говорите о дальних горизонтах. Я уж не знаю, что за двушка в 96-м за 6000… но если вы имеете хотя бы 9% годовых, то ваша двушка должна стоить сегодня 33600 долларов. Стоит? Замечательно. Не стоит? Это плохо. Псу под хвост такое инвестирование.
1) обязательно заключайте договор, в котором указаны пени за просрочку оплаты! можно даже указать пени за расторжение договора раньше 3 месяцев (если у вас это такая проблема)
2) обязательно депозит берите, хоть за полмесяца, но берите (сразу отвалятся халявщики) + это дисциплинирует квартирантов ВО ВСЁМ!!! Сам депозит разумеется должен прописываться в договоре, с оговоркой что он будет возвращен при отсутствии претензий.
3) никаких обоев! стены закатываете «под яйцо», красите белой водоэмульсионкой (без колеров). В случае чего потом достаточно подбеливать запачкавшиеся участки стен, и квартира всегда свежая и чистая!
4) мебель, технику и сантехнику приобретаете только б.у.
В случае порчи, высчитываете с депозита.
Эти 4 универсальных принципа сберегут вам и вашим родственникам кучу денег, нервов и времени.
p.s. правда что у вас за проблема с потолочными плитками, выключателями, розетками и сантехникой — это конечно жуть какая-то… Т.е. это ваша персональная жуть, непойми откуда берущаяся… возможно не слишком фильтруете контингент, которому сдаёте хату в аренду
вообще печально конечно, если в вашем городе не практикуется взимание депозита с арендатора, потому что это Альфа и Омега эффективной сдачи квартиры, с минимизацией гемора в последующие месяцы.
Кстати, у нас тоже когда-то народ удивлялся — «мол, какой такой депозит?». Но со временем правило прижилось и укоренилось. Вы просто гните свою линию, говорите что сейчас уже половина арендодателей берет залог. И сообщайте про депозит перед самым подписанием договора, поскольку арендаторы уже психологически настроены на вашу квартиру, и соответственно им будет сложнее увернуться от этого условия (к тому же если они считают себя хоть сколько-нибудь ответственными).
И в договоре вы само собой должны обговорить ситуации в которых часть депозита может быть удержана, чтобы квартиранты не думали будто их кинут с этим залогом.
Теряю ли я профит — возможно да, но зная как может подешеветь рубль я гарантирую себе хоть место жизни, а всё остальное наживное.
Рассматриваю ли я покупку жилья в качестве инвестиций и построения бизнеса — нет, с этим много геморроя который не окупится.