30 мая 2016, 13:28
Про московску недвигу пичали пост...
счас квартиру сдаю… в мскве двуху… стоит она 15мио… сдам я ее в лучшем случае за 600к в год… -100к коммуналка… -80к подоходник… амортизация ремонта, мебели -100к… амортизация квартиры -300к (2% в год ибо панелька)… итого 600-100-80-100-300=20к профита за год!!! ДВАДЦАТЬ ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ В ГОД!!! ВЫХЛОПА С 15МИО!!! зы кстати брали хату за евро… счас если курс пересчитать цена ей 25мио… совсем пичаль...
еще забыл… -25к риэлтору… тогда -5к!!! МИНУС 5000 в год!!!
вы все еще хотите купить квартиру в мскве под аренду???
p/s
не могу понять ипотечников… это за гранью разума… переплатить втрое… и через 25 лет получить в собственность старую изношенную квартиру потерявшую 30-40% первоначальной стоимости...
pps
квартира та покупалась в 2010ом за 11.5мио… т.е за 6 лет рост стоимости составил 30%… это +5% в год
еще забыл… -25к риэлтору… тогда -5к!!! МИНУС 5000 в год!!!
вы все еще хотите купить квартиру в мскве под аренду???
p/s
не могу понять ипотечников… это за гранью разума… переплатить втрое… и через 25 лет получить в собственность старую изношенную квартиру потерявшую 30-40% первоначальной стоимости...
pps
квартира та покупалась в 2010ом за 11.5мио… т.е за 6 лет рост стоимости составил 30%… это +5% в год
Чингачгук (Великий Змей), жалко Хазина с Чемезовым не позвали.
Было бы примерно так:
lleo.me/dnevnik/2010/03/29
Каганов, поэтому опять ссылкой
17:09
Объемы большие прут.
Болото весь день. Амеры гуляют уже, наверное. Чуйка сработала отлично.
Красавцы за этот год первые электрики которые после дивотсечки пошли выше. Остальных тоже мною уважаемых электриков как оказалось можно было выгодней распродать до дивотсечки, так как после дивгепа мо...
Я не мог его «год слушать и верить», я сюда в феврале пришёл ))
Fёdor, У нас разный подход к ведению дел. Я уверен что есть немало организаций с которыми можно иметь дело. Они не вляпываются в кал, или как то не сильно вляпываются. Если упали стараюсь быстрее выбр...
МКПАО «МД Медикал Груп» Цифра
17:01
MarginCaller, впечатления вполне оправдывают твой ник
17:00
Чистая прибыль банковского сектора в мае 2024 г. значительно сократилась из-за восстановившихся отчислений в резервы и падения рынка ОФЗ
💳 По данным ЦБ, в мае 2024 г. прибыль банков составила 255...
Чистая прибыль банковского сектора в мае 2024 г. значительно сократилась из-за восстановившихся отчислений в резервы и падения рынка ОФЗ
💳 По данным ЦБ, в мае 2024 г. прибыль банков составила 255...
МСК страна непуганных буратин походу.
Депозитная процентная/валютная доходность капитала все равно повыше рентной доходность недвижимости, даже с учетом роста ее цены (и тогда уж с учетом капитальных затрат, ремонта, амортизации, жкх и пр.).
так 15мио — это цена экспозиции, а не реальный спрос.
Но рецепт в общем и целом херовый — доходность там будет мизерной в 95% случаев, а не зная досконально местного рынка и его особенностей, вы со 100% вероятностью попадете в эти 95%. Что еще хуже, если вы не знаете рынок, там и сохранить деньги может не получиться. В том смысле, что неправильная недвига может в цене просесть сильно.
Это я вас предупреждаю как человек, связанный с управлением курортной недвижимостью.
В Болгарии и то цены неск лет назад были почти в 2 раза ниже чем сейчас. ликвидность там не очень, но цены все равно растут.
Я написал что надо брать у банков (которые уже идут с дисконтом по 30-50% от рынка + торг) куда она просядет? обесценится? бред. какой риск от того что купленная со скидкой 50% от рынка недвига в евро, не сохранит рубли?
У меня друг 5 лет назад выстроил целую пирамиду из арендной недвижки в Испании, а вы тут рассказываете про мизерную доходность.
Норм там доха, и в европе и в той же Турции (раньше была по 4000 евро в сезон для недвиги стоимостью 50к). почти 10% (и не годовых а за сезон и сама недвига за неск лет удвоилась в цене) в евро это мизерный доход?
вообщем ерунда какая то.
Как надо, вам любой журналюга в статье напишет. Вы попробуйте купить реально на досуге, а не рассуждать как и у кого надо.
А то походу вы думаете, что в банках только сидят и мечтают, как продать иностранцу приличную доходную недвигу с дисконтом в 30-50% ;)
И не нужно ссылаться теперь на Болгарию с Турцией, вы изначально писали про Испанию с Италией — это совсем разные рынки. Даже Испанию с Италией между собой не стоит сравнивать. В Италии в правильном месте, которое будет давать доход, вы за 50к купите только скворечник, это не Турция.
Распродажи и торги никто не отменял, конечно если как идиот покупать то что втюхивают рос. посредники-торгаши то можно попасть, но если подойти с толком, оценить места, средние цены и искать выгодные объекты то все будет норм :)
а пока в сухом остатке мой вариант дал бы рост цены на недвигу в евро (даже если без аренды, хотя и она прет нормально, особенно если сдавать русским) + не допустил бы потерь в валюте от девала рубля.
И можно продать недвигу там, на разницу в курсе купить жилье в Москве, и оставить себе неизменным сумму в евро, которая и была (а то и быть в наваре еще и в валюте за счет роста западной недвиги).
Во всем нужна голова и правильный подход. Открою Вам тайну — в Москве новая недвига. если убрать ворье может стоить 70 тыс руб за метр. в спальнике. И если все таки будет крах и 90е то цены вернутся на те уровни.
У большого дисконта всегда есть причина, и она в большинстве случаев не самая приятная для покупателя, особенно если он покупает не для себя, а для получения дохода.
Недвиги на западе много, но и люди закредитованы, спрос не аховый, люди часто предпочитают снимать, а не покупать. в России наоборот.
Но главный плюс если ты удачно купил то есть защита валюты, которую в России могут запросто отобрать через законы или просто дефицит.
Хотя и сейчас частники сдают, предложений достаточно.
напр
www.airbnb.ru/rooms/12841507?s=LOE4qt3s
О нелегальной сдаче, как я понимаю, речь вообще не идет (да и сложно там в этом плане все, сложнааа).
А про кризисоустойчивость — пример Болгарии Вам в помощь
Я про нее и не писал. Осн. страны это Испания и Италия (можно еще Черногорию приплести)
Управлять ей не надо, есть спец. управ. компании которые за 20-25% от ренты возьмут на себя весь геморой по сдаче, уборке, контролю и тд.
По поводу кризисоустойчиовсти человек помню рассказывал что брал хату на Тенерифе для сдачи за 35 тыс вместо 59 тыс по рынку рядом с водой 80 квадратов, с ремонтом. какой риск что хата возле воды на Тенерифе упадет ниже 35 тыс. евро? мизерный.
Мне сложно представить что должно произойти чтобы жилье 80 кв. с ремонтом упало ниже 35 тыс евро когда рядом такие пейзажи и возможности.
если в прибрежной зоне (до 100 метров вроде), так частный дом вообще могут снести нахрен (по крайней мере в материковой Испании было так, выше давал ссылки. Куча экспатов пострадала).
С залоговой недвижкой вообще не все так просто. Начиная с того, что как правило на объект вообще нереально попасть, чтобы оценить все плюсы/минусы (покупаешь по сути кота в мешке).
кстати еще было интересное при покупке этой квартиры… когда меняли рубли на евро кассир банка ошиблась и дала на 30к евро больше… пересчитали… очень удивились… вернули
там демпинг ценовой...
если дом находится не в уникальном районе Москвы
то 15 млн это ваша иллюзия…
в реальности меньше 10 млн…
я сейчас не про номинальную стоимость
а про рыночную стоимость...
во 2 квартале 2016 года будут новые сдачи...
демпинг цен впереди...
будет доходить до абсурда когда новострой будет дешевле
так как им кредиты нужно гасить
и покупателей просто не будет…
(а) что все накроется медным тазом и ничего не будет достроено
(б) что сроки строительства и сдачи сильно затянут затянут.
Поэтому относительно высокая доходность включает в себя премию за риск. Иначе сами девелоперы и их генподрядчики строили бы на чистые кредиты и сшибали бы сверх прибыль. Поверьте, эти ребята умеют считать деньги и отчасти даже и риски.
Какие проблемы?
новострой в режиме уплотнения застройки
валит таких инвесторов розовоочковых
по ценам
Где такие квартиры то)_
С уважением, V.
Вчера писал на эту тему: покупать рано, держитесь вы тут (копите деньги).
Считаю, что дно по недвижке наступит тогда, когда власти запоют о строительстве дешевого жилья за казенный счет.
По Москве планирую цену 430-450 долларов за метр жилички между Садовым и третьим кольцом.
Смотреть в сторону недвижки начну с этих цен + 10%=500 дол/м2.
Такие предложения в крупном опте уже есть.
Так что ждем-с следующего года...
С уважением, V.
«NeoVuka, ну если доллар догнать до 150-200 р. то очень даже )))) „
А Вы чего думаете, с нашей братвой будет как-то по другому?!
С уважением, V.
Покажите свои деньги и сможете взять.
Месяц назад тут предлагал 12000 м2 коммерческой по цене 560 $/м2, а в ответ тишина...
С уважением, V.
Давай жилую как и обещал!!! Звездобол :)
Слышь Мужик!
Деньги покажи, для начала.
Потом контракт, предоплата, а м2 не ранее 2017 года, как обещал.
Есть деловые предложения-рассмотрю, нет идите в хер, троль неконкретный.
С уважением, V.
Уже и предоплата, контракт и не ранее 2017 год?
Яйки на кон поставите если, что не так пойдет?
За 30 тр я и сам не верю, а за 500$ возможно.
С уважением, V.
Мы точно о России говорим может опять с белочкой попутали?
Из-за таких безумных покупашек которые покупают чтобы сдавать, простой народ не может доступную квартиру купить… эх!
Дай мне ставки по кредиту как в простом мире, я куплю себе квартиру хоть где)
Запуск ипотеки, кстати, привел также к кратному росту цен на квартиры. Потому что пока квартира стоила 100К но за кэш, то таких покупателей было в разы меньше, чем за 300 но с ипотекой под 15% на 30 лет. Сделай ипотеку под 5% на 50 лет и нынешних ценах и вся Россия тут же переедет в Москву :)
Ну хорошо, а чего когда ставки на ипотеку поднялись, цены не падают? я готов купить сейчас в три раза дешевле за кэш ))
Представьте себе что инфляции не существует. Думаете в мире нет механизмов, которые могут обеспечивать подобную устойчивость? Полным полно. Но ее нет, потому что тогда практически невозможно будет держать население в рабстве за счет кредитной удавки. Кто будет переплачивать три цены за квартиру из за 20 лет рассрочки, зная что за 10 лет она подешевеет на 10 процентов или будет стоить столько же?
Готовы подписаться под 30 годами своего будущего на основании того, что предыдущие полвека была стабильная инфляция? Ну ну...
Стоны состоявшихся и потенциальных ипотечников о несправедливости высоких ставок меня вообще искренне умиляют. Именно их готовность залезть в добровольное рабство делает невозможным приобретение жилья без кредита многим из тех, кто работая и думая много больше ипотечников обеспечил себе намного более высокий уровень жизни чем у них, но безумное ипотечное стадо даже для таких людей существенно усложняет и удорожает решение жилищной проблемы.
У меня кроме ипотеки нет никакого рабства, и то ипотека взята была т.к. нужно было брать недвижимость по очень хорошей цене и даже с учетом всех переплат я в профитной зоне )
А кредитное рабство действительно существует, я за то, чтобы снижать объемы выдаваемых кредитов, но банкам то это не надо. Они готовы давать всем и вся, лишь бы несли бабло, последнее, наворованное и т.д. никого не волнует.
Хотя в самой Москве очень много людей, которые получают копейки, зато москвичи))
5000$ хорошая ЗП при текущем курсе)
вот только сфига этих бедняков называть средним классом? 0_о
я кстати придумал… можно как в плацкарте третий ярус нар поставить… а еще четвертый это пол… прикинь профит сразу вдвое… и самогон…
1. Сдача под хостел;
2. Сдача под "@лядушник"...
(Хотя тогда амортизация будет существенно выше… :)))… )
А вот в части сдачи квартиры под @лядушник — да, имею таковой опыт: первая половина 2000-х, Москва, единственный на всю Москву «Дом-Корабль»… :)))…
Кому интересно, можете расчеты по Украине просмотреть в видео.
Надо помнить, что помимо аренды еще и сама хата может подняться в цене, вопрос когда. Но так как недвига — это не маржинальная торговля и стопа нет, можно пересидеть плохие времена просто на аренде, а потом удачно продать.
И странно, что 2-шка стоит 15. ИМХО 8-10.
чуток поменьше, тыщ 7-8.
upd: даже меньше — 2-3 максимум.
ещё не получал за неё налог. посмотрим.
Это без злорадства, просто квартирку хочу побольше и поближе.
600к * 10 = 6 мио, никак не 15.
подоходник по-моему никто не платит
амортизация что-то большая получается, мало кстати кто ее считает
вывод из твоей истории такой: продай хату и положи бабки на депозит
Вы сдаете ее за 50 в месяц плюс ваша коммуналка, 100/12 = 8 в месяц.
Т.е. без коммуналки отдаете за 40 в месяц?)
Кстати срок службы современных панелек в районе 100 лет.
газпром тоже стоил когда — то 360 р… )))
Во всех остальных городах только для проживания…
всех денег не заработаешь
Завышены коммунальные платежи и амортизация. По счетчикам всегда платит квартиросъемщик сверх 50к аренды. Хозяин квартиры может сам оплачивать содержание и ремонт, но это для московской двушки всего 1500-2000 в месяц, а у автора коммунальные платежи посчитаны как 8300 в месяц.
Амортизация ремонта и мебели 100к в год завышена. За 100к можно каждый год заново мебелью обставлять из Икеи. Чаще всего придется сантехнику менять, но это 10к в год хватит с головой. Подкрасить и переклеить обои раз в 5 лет не стоит 500к.
Дом панельный, возраст/постройка в районе 1970-80-х годов, до Таганской кольцевой пешком минут 15 минут.
В замкадье на эти деньги можно 5 квартир купить… и каждую за 20-25 сдавать (это чистыми на руки, коммуналка отдельно)… Это даже если не мутить с разбивкой на студии и проч…
По-разному бывает.
Например, трейдеру — по идее — должна быть более выгодна ипотека, чем покупка сразу за 100% стоимости.
1. Аренда 45-70т.р./мес.
www.cian.ru/snyat-2-komnatnuyu-kvartiru-moskva-ulica-akademika-anohina-02607/
2. Содержание жилья в год 25-35т.р.
3. Налог на имущество за 12м.р. и 65 м2 ~ 5т.р./год (без льгот и доп. вычетов) начиная с 2017
4. Ремонт и мебель 50т.р. в год (из рассчета на 10 лет)
5. Амортизация допустим те же 50т.р./год
6. Риэлтеру 50% от 1мес ренты 1 раз за 5 лет (жильцы на долгосрок) — 25/5=5т.р.
7. Налог ПСН за 65 м2 и 12 мес. — 36т.р.
8. Добавьте еще страховку и прочее.
Не учтена ежегодная индексация/возможное уменьшение ренты
50*12-25-5-50-50-5-36=429т.р./год.
429/12*10^6*100=3.575%/год.
Рост цены недвижимости в лучшем случае 10%, а реально 5.5-6%/год в среднем, с учетом кризисов.
Дивидендные акции/облигации не вариант?
А продать кв и построить таунхаус/клубный дом в области?
при твоей амортизации дом должен стоять 12мио/50к =240 лет!!!
но полюбому спасибо хоть немного подбодрил… типа в 0, а не совсем в минус… судя по расчетам цена должа раза 1.5-2 на квартиры упасть либо цена на аренду в те же разы подняться
намного выгоднее сейчас за примерно те же деньги построить таунхаус/клубный-доходный дом и сдавать ~8 помещений по 20-25/т.р. каждое.
главное чтобы было расположение подходящее с транспортной доступностью и недорогая земля.
не стоит она уже давно 15 мио, друг. выстави на циан, вообще не получишь звонков, зуб даю. я со своей уже 20% скинул в рублях, все никак на сделку не выйду