07 августа 2014, 14:12
Коммерческая недвижимость в центре Москвы. Влияние эффекта парковки и санкций.
На мой взгляд, владельцы недвижимости все еще живут в прошлом, где их мечты о необычайно дорогой недвижимости и сверхвысоких ставках аренды стали реальностью. Но я надеюсь, что реальность меняется и со временем это скажется на требуемых ценах. Во всяком случае разрыв между мечтами владельцев недвижимости и реальностью начинает выражаться в увеличении табличек «Продам». «Аренда» и т.п. Вот результат моей прогулки по Дорогомиловке и Кутузовскому проспекту до офиса:
Старик Хоттабыч распродается, наверное закроется… Площадь, которую они занимает, весит ляма 2-3 рублей в месяц. Как такое отбивать?
Тут была аптечка. Съехала. Даже аптечка съехала!
Бывший офис БКС. Пустует уже года два. Даже символы БКС-дизайна остались и бегущая строка. Как-то заходили в этот офис при БКС, было пустынно:)
Думаю аренда тут стоит вообще аномальных денег. Такую только Кофемания и может покрыть, где валовая маржа составляет процентов 70%, а средний чек 2000 рублей. Блин, даже банк никакой не может себе это позволить! Что за чудак арендатор? Предпочитают держать цену, вместо того чтобы найти точку пересения спроса-предложения=))
Вот это дерьмо 70 метров на площади Дорогомиловской заставы сдается «под банк» всего за 700 тыр в мес. Подвал видимо тоже сдается.
Это уже на Кутузовском. Помещение чото около 500м2. Сдается то ли за 1,2 млн то ли за 1,9 млн в мес.
Вот магазинчик цветов. Даже цветы не выдерживают ставок аренды.
Помещение пустует уже около года.
Вот еще парочка примеров в доме №18
Кстати бизнес Азбуки-Вкуса пока выдерживает ставки аренды.
Также держатся и все банки. У банков российских пока денег хоть жопой ешь, поэтому они могут позволить себе нерентабельные офисы на Кутузе.
На бизнес Азбуки, думаю, повлияет факт запрета остановки и парковки на Кутузовском проспекте:, а также оперативная эвакуация припаркованных авто:
Кстати если посмотреть объявления об аренде в интернете, то площадь под многими существующими магазинами сдается.
Наверное, хозяева пытаются найти дурака, который заплатит больше, либо просто готовы закрыть свой собственный биз, так как сдавать магаз за 1,5 млн рублей выгоднее, чем торговать какими нибудь интерьерами или шубами.
Бизнесмены, подзравляю! Жить скоро станет лучше! Ставки аренды должны упасть:)))
Но помните! Спрос на ваши товары всегда будет падать быстрее, чем пребывающий в мечтах арендодатель согласится снизить ставку))
Старик Хоттабыч распродается, наверное закроется… Площадь, которую они занимает, весит ляма 2-3 рублей в месяц. Как такое отбивать?
Тут была аптечка. Съехала. Даже аптечка съехала!
Бывший офис БКС. Пустует уже года два. Даже символы БКС-дизайна остались и бегущая строка. Как-то заходили в этот офис при БКС, было пустынно:)
Думаю аренда тут стоит вообще аномальных денег. Такую только Кофемания и может покрыть, где валовая маржа составляет процентов 70%, а средний чек 2000 рублей. Блин, даже банк никакой не может себе это позволить! Что за чудак арендатор? Предпочитают держать цену, вместо того чтобы найти точку пересения спроса-предложения=))
Вот это дерьмо 70 метров на площади Дорогомиловской заставы сдается «под банк» всего за 700 тыр в мес. Подвал видимо тоже сдается.
Это уже на Кутузовском. Помещение чото около 500м2. Сдается то ли за 1,2 млн то ли за 1,9 млн в мес.
Вот магазинчик цветов. Даже цветы не выдерживают ставок аренды.
Помещение пустует уже около года.
Вот еще парочка примеров в доме №18
Кстати бизнес Азбуки-Вкуса пока выдерживает ставки аренды.
Также держатся и все банки. У банков российских пока денег хоть жопой ешь, поэтому они могут позволить себе нерентабельные офисы на Кутузе.
На бизнес Азбуки, думаю, повлияет факт запрета остановки и парковки на Кутузовском проспекте:, а также оперативная эвакуация припаркованных авто:
Кстати если посмотреть объявления об аренде в интернете, то площадь под многими существующими магазинами сдается.
Наверное, хозяева пытаются найти дурака, который заплатит больше, либо просто готовы закрыть свой собственный биз, так как сдавать магаз за 1,5 млн рублей выгоднее, чем торговать какими нибудь интерьерами или шубами.
Бизнесмены, подзравляю! Жить скоро станет лучше! Ставки аренды должны упасть:)))
Но помните! Спрос на ваши товары всегда будет падать быстрее, чем пребывающий в мечтах арендодатель согласится снизить ставку))
Diasoft, вы может байбэк включите? Покажите хороший пример, у нас это редкость.
Мда печаль
Лесенкой, госкомпании гниют с Головы !
Система не способна сама ничего создать и удержать имеющееся, лишь отчёты фальсификацировать научились «всегда все отлично, даже когда все плохо»
Мартын Тимофеев, Каменно уже 170
БЬЮТ БЕГИ ДАЮТ БЕРИ БЕГИ
Еще осталось на 18% вниз отпадать
Alchemist01, не не понимают написанное, а чувствуют ошибку в материале, но не хватает немного её обосновать.
Автор смешал понятия стоимости денег и предельной безрисковой доходности в результа...
Вадим, вы первый год на бирже? Нормальные фантазии. Вероятность процентов 20, не меньше. Сейчас как зарядит вниз и с маржинколами, все побегут продавать и будет 12.
Henrich von Baur, не надо выдумывать. Мои посты ещё не удалены. Навечно купленные навечно и останутся. А что сверх лимита — будут проданы в +(плюс). Нехорошо передёргивать. Не стыдно?
Дмитрий Первый, должены как-то разыграть эту ситуацию с Украиной, все таки холодное начало зимы. В Германии за домик 300м уже 900€ в месяц за отопление счёт приходит
Только если отжал у кого-то нахаляву
в америке.тот же Кийосаки.более Двадцати раз пролетал.
пока не начал писать книги про то,
как нужно делать бизнес :)
А вот с банками я бы не был так уверен, все кто дает от 9% это банки 3-го эшелона.
Бабка лицухи и у «покрупнее» на ура отбирает, где гарантии что ты не потеряешь ВСЕ, да и опять таки ты 7-10 лямов по 10 банкам бить будешь с порогом до 700 тыс. руб. или рискнешь на все?
Так что железобетон в данном случае очень даже привлекательно выглядит, привлекательнее будет разве что облигации газпрома с купоном 20% годовых, но это где то в параллельной вселенной.
В недвиге есть еще 1 очень серьезный риск: возможность удешевления этого рынка (кризис). Нельзя это сбрасывать со счетов. Ну и главный риск — повиснуть с недвигой с невозможностью продать.
«пока не изменят законодательство».
Других поводов для снижения стоимости кв. м. нет, вот к росту вслед за инфляцией есть, к снижению нет.
Кто то может возразить — отстуствие спроса, но спрос будет — ближайшие лет 10 точно, банки будут стимулировать его на уровне законодательства. Это существенный продукт в линейке банковского кредитования.
В общем, извините останусь при своем мнении, железобетон сегодня выглядит привлекательнее, он может стать проблемой в будущем вне всяких сомнений — когда объем рынка ипотеки превысит рынок аренды жилья, но это случится не скоро (опять таки лет 10 в диапазоне).
С точки зрения законодательства я вижу решение в повышении налога на недвижимое имущество для граждан имеющих в собственности более ~...-цать кв. м и расширение возможностей ипотечного кредитования т.е. более длинные деньги в горизонте не 10, а 30 лет выплаты т.е. весь работоспособный период жизни обычного человека.
Иными словами, когда будет проще взять квартиру в ипотеку на 20 летний юбилей и выплачивать её до 50 лет, вот тогда арендному бизнесу придется туго, но в условиях сегодняшней России, это не то что маловероятно, это из той же вселенной где купоны по 20% годовых от газпрома.
А 2008г Вы путаете, падение спроса на рынке — да, падение цен — нет. Падение стоимости актива — нет, увеличение стоимости актива — да.
Это не фондовый рынок и он практически не подвержен колебаниям, нельзя считать колебанием 50т.р. или 52т.р. за кв.м. )) надеюсь Вы это понимаете.
В общем обвалов о которых Вы сказали для меня не было — я либо проспал, но вроде бодрствовал, либо мы с Вами о разном, в любом случае каждый останется при своем.
С середины 2013 рынок практически не растет (сезонность не считаем), инвестиционный доход (долевка — готовое) держится в рамках 10-15% годовых и ниже. Ликвидные квартиры в новостройках уходят масимум за месяц, вкусные за пару недель (это практически исключает возможность покупки в ипотеку), на выходе когда дом готов (приближается к сдаче) бывает до 30-40% квартир стоят на продаже от инвесторов, т.е. таких как вы много — конкуренция, бывает, что и у застройщика залеживается с ним тоже конкуренция, а он показывает всю сумму в договоре, в отличии от инвесторов, плюс ставки на переуступку в некоторых банках выше, застройщик за подпись берет мзду и т.д.
Вывод в нашем регионе эту неэфективность сожрал рынок, теперь там доход на уровне размера процентной ставки застройщиков + 2-3 пункта
много чего еще могу написать, но и так получилась простыня.
P.s. у Вас в регионе может быть совершенно другая ситуация, но зачастую она еще хуже).
Здесь все же мы смешали все вкучу… люди, кони.
Нужно разделять:
а)Приобретение с целью получения дальнейшего рентного дохода
б)Приобретение с целью перепродажи
оба варианта будут инвестированием(слово то какое магическое).
Но у каждого свои плюсы и свои минусы, индивидуальные риски.
В общем Вы правильно сказали это простыня на несколько страниц, конечно делится мыслями на такие объемные темы лучше в приятной беседе за бутылочкой вина холодными вечерами у камина на даче.
а в целом да — спрос падает, мы вот подарками/сувенирами занимаемся, в среднем падение продаж в этом году порядка 20-25%, конкуренты многие позакрывались, у многих до 50% продажи упали, всё таки товары далеко не первой необходимости, выживаем за счёт работы на собственности и постоянной движухе
Вы видели где не будь, что бы в Столице Крупного государства была дешевая недвижимость
По порядку: Все помещения Хоттабыча на Дорогомиловской 10, а это без малого 3000квм с подвальным этажем уже сданы в аренду в 2раза дороже чем вы предполагаете в посте.
Помещение на развилке Кутузовского и Дорогомиловской принадлежит небезизвестному банкиру Цветкову, слева от которого там же на втором этаже 1000 квм магазин Императорский Фарфор, принадлежащий жене Цветкова, а помещение БКС держат под расширение, Цветков очень жену любит.
Помещения на кутузовском представленные вами экспонируются уже года по два по три. Причина: на Дорогомиловской утренняя сторона, далеко от метро, поэтому пешеходный трафик практически отсутствует. Тжсме и Кутузовский в той части кот вы сфотографировали/ рядом с Азбукой/
Помещения в проходных местах у метро с хорошими характеристиками ве также востребованы и актуальны! И дороги по цене.
Фьючерсом вобщем займитесь))
Естественно дилетантство, я же не маклер недвижимости.
Что значит помещение держат под расширение?
Почему его сразу не расширить?
А что значит утренняя сторона? Типа та, по которой поток машин идет утром?
Спасибо за рекомендации))
Греф проедет по Кутузе из Архангельского и спросит: а че это у нас ни одного приличного отделения нет на кутузовском??? Тогда Сбер подтвердят коммерческие условия арендодателя, в данном случае Цветкова.
Либо году эдак к 2016 жена наиграется в бизнес, да и Уралсибу несмотря на санацию придется затянуть пояс, и Цветков подтвердит условия сбера.
А Фарфор уйдет на эти 600квм ранее арендовавшиеся БКС.
Утренняя сторона: нечетная сторона домов, традиционно та по которой поток движется утром, «в центр». Для ритейла как правило не подходит.
Также важный фактор это планировка помещения. БКС имеет формат опенспейс. А те помещения, что вы описываете в посте, имеют довольно корявую конфигурацию.
А «приличный» это 1000 квм
Скоро там много чего откроется)
парковка и санкции заставят аренду снизиться))
вы это расскажите 10000 человек тех самых собственников торговых помещений в Москве)))
тем 10000людей которые косвенно за счет арендных платежей имеют маржу на КАЖДОМ ИЗ НАС.
Они со времен Некрасовского Арбат-Престижа привыкли к сильной коммерции. И никуда они не снизяться. уйдут одни сети придут другие…
«На мой взгляд, владельцы недвижимости все еще живут в прошлом»
Думаю многие живут всё ещё в прошлом.