Это - другое? Китайский пузырь недвижимости и реалии России.

Пузырь на рынке недвижимости в Китае рос в основном, потому что стройка – это хороший драйвер показателей роста экономики. В нее активно шли местные власти, т.к. судьба чиновников сильно зависит от показателей местной экономики. Кроме того, продажа земли является основным источником бюджетных доходов провинций, что также стимулировало власти развивать стройку. А потом центральная власть, похоже, поняла, что всё движется куда-то не туда, и дернула стоп-кран. Слишком сильно дернула...

Что мы имели на начало сдувания пузыря? ВВП Китая в 2021 году – примерно 18 трлн долларов. ВВП США – 24 трлн. А рыночная стоимость жилищного фонда Китая в начале 2021 года была в 2 с лишним раза выше, чем в США, и в 3+ раза выше, чем в Европе. Это напоминало пузырь на рынке жилья в Японии в конце 1980-х – начале 1990-х гг., когда рыночная стоимость недвижимости в Японии также была более чем вдвое выше, чем в США (против одной трети в настоящее время). Кстати, стоимость всего жилья в России примерно в 9-10 раз меньше, чем в США, а ВВП меньше в 12 раз. Не пузырь, конечно, но небольшой такой пузырек есть.😀 Можно было найти и другие подтверждения пузыря: в Пекине, Шанхае, Шэньчжэне требовалось более 40 медианных годовых доходов для покупки жилья против 21 в Лондоне или 11 в Нью-Йорке. Еще: жилье составляло порядка 78% всех активов населения (в России, наверное, не меньше) в сравнении с 35% в США, а ипотечная задолженность – более 70% совокупного долга домохозяйств. В России сейчас – около 59%. И это тоже пузырек, в 2019 году ипотека занимала 44% общего долга. Перейдем к истории сдувания.

Первую попытку сдуть пузырь товарищ Си предпринял еще в 2017 году. Он заявил, что «жилье – для жизни, а не для спекуляций» и ввел дестимулирующие меры на покупку жилья в инвест-целях. Они были довольно жесткими:

❌ в крупных городах минимальный первоначальный взнос вырос аж до 60-80% ,

❌ повысились ставки по ипотеке для тех, у кого уже есть жилье,

❌ начали бороться с использованием потребительских кредитов в качестве первого взноса,

❌ местным семьям запретили покупать более двух квартир, одиноким и приезжим – более одной, а приезжие должны были еще доказать, что они проработали в городе покупки жилья от 2 до 5 лет,

❌ запрет продажи жилья в течение 2-5 лет с момента покупки,

❌ застройщикам не выдавали разрешения на продажи новостроек, если заявленная ими цена превышала установленный государством лимит,

❌ ограничение финансирования покупок земельных участков за счет заемных средств.

И что же рынок? А рынок продолжил рост. Цены росли еще 3 с лишним года. Да и продажи тоже росли вплоть до 2021 года. В чем причина? Она в том, что вышеуказанные меры касались в основном городов первого и второго эшелона, а в небольших городах правительство, наоборот, проводило политику снижения избыточных запасов жилья. Там активно действовали государственные субсидии и программы расселения трущоб, из-за чего спрос массово сместился из столиц в провинции, поддерживая общую статистику продаж в стране.

Кроме того, застройщики для привлечения «живых» денег радикально изменили бизнес-модель. Они начали массово снижать цены на этапе котлована и запускать агрессивные маркетинговые кампании, чтобы успеть аккумулировать максимальный объём наличности. Покупатели охотно скупали эти «дешевые» квартиры, что разгоняло показатели продаж.

А еще рынок привык к цикличной политике Пекина: снижение продаж запускало стимулирующие меры, и всё возвращалось на круги своя. Но всё имеет свой конец.

В августе 2020 года была объявлена новая государственная политика «трех красных линий», ограничивающая долговую нагрузку застройщиков. К середине 2021 года у Evergrande были нарушены все три «красные линии». И тогда же цены на недвижимость начали снижаться. В начале декабря 2021 года Evergrande Group объявила дефолт по своему долгу и начала процесс реструктуризации. Потом пошли дефолты и у других девелоперов. Думаю, цены пошли вниз именно в тот момент, потому что застройщики начали массово давать скидки, пытаясь избавиться от чрезмерной долговой нагрузки.

У нас застройщики в целом пока еще держатся, но Самолет уже потерял высоту. И паника на борту, как пелось в одной песне, уже заметна. Вполне возможно, ждать осталось недолго. Хотя я считаю, что падения цен лучше было бы избежать. Пример Японии, да и Китая с Испанией тоже, показывает, что это падение может стать устойчивым и привести к долгой стагнации всей экономики. В Китае даже обратное смягчение ограничений, а затем (в январе 2026 года) и их полная отмена, никак не повлияли на ситуацию.

Как мы увидели, с начала ужесточения на рынке недвижимости до начала падения цен в Китае прошло несколько лет. Да, там не произошло падения продаж, в отличие от России. Но, судя по всему, и в Китае снижение цен началось не из-за проблем с продажами, т.к. эти процессы набирали ход одновременно. Власти не учли, что для отрасли, где вся бизнес-модель построена на постоянном рефинансировании, серьезные ограничения на долг равносильны остановке стройки. В итоге застройщики остановили большое количество строек из-за проблем с финансированием и запустили распродажи в попытках найти деньги на закрытие долговых дыр. А покупатели, видя риск не получить жилье никогда, перестали покупать, а позже и платить ипотеку по уже купленному жилью. Власти в 2022 году запустили программу, гарантирующую достройку, и к началу 2026 года по ней были достроены миллионы квартир (правда, с большими проблемами с качеством достройки). Но ни одна мера не помогла до сих пор развернуть рынок. Как и решение властей выкупать нераспроданные квартиры под социальное жилье.

Как я неоднократно писал, выйти из кризиса нередко бывает очень сложно. Предотвращение же кризиса – тоже задача нетривиальная. Большая экономика обычно очень инертна, и применяемые к ней методы воздействия дают результат небыстро. Иногда кажется, что этого воздействия недостаточно, и можно перейти к более «суровым» методам. Но тут неожиданно оказывается, что «суровость» получилась чрезмерной. И, откуда ни возьмись, вылезла наружу необычайная хрупкость вроде бы сильного организма большой страны. Сейчас я боюсь неожиданного проявления этой хрупкости у нас. Необязательно в стройке. У нас как минимум половина экономики под давлением. Я очень надеюсь, что мои опасения напрасны. Что «это другое». Но сколько раз люди думали так раньше! А получали всё то же самое.

Впрочем, в вышеуказанных странах ничего катастрофичного не произошло. Ну, перешли от бурного роста к стагнации на несколько лет, а то и десятилетий. Нам к стагнации не привыкать. Просто хотелось бы лучшего…