Наследная квартира в аренде даёт 3,9%, ОФЗ — 14%. Почему продавать сразу рано

Средняя однушка в Москве стоит 17,9 млн ₽ и после налога приносит в аренде около 3,9% годовых, а длинные ОФЗ торгуются с доходностью выше 16%. Для наследника это примерно 1,5 млн ₽ в год, и решать, что с ними делать, приходится тогда, когда считать хочется меньше всего.

UPD. Обновил график нижний, чтобы было заметнее отследить выгодность при росте цены недвижимости.

Сначала пауза, потом решения

Представим Ольгу: ей 38 лет, мама оставила ей однокомнатную квартиру в Москве по средней рыночной цене и вклады. Ольга выдуманная, цены настоящие. Первым делом ей стоит ничего не делать: не продавать, не покупать, не рассказывать коллегам и не ходить на встречу с «персональным советником» банка. У советника план продаж, у Ольги горе, и такой расклад обычно заканчивается страховкой жизни с инвестиционной начинкой.

НДФЛ с наследства не берут. Платить придётся нотариусу: детям, супругу и родителям госпошлина за свидетельство обходится в 0,3% стоимости имущества с потолком 100 000 ₽. С однушки по средней цене выйдет около 53 700 ₽, и эти деньги лучше отложить заранее.

Свободные деньги на время паузы удобно держать в фонде денежного рынка. LQDT за год принёс 15,8% до налога при ключевой ставке 14%. Ставку снижают, поэтому доходность фонда тоже будет падать, но на полгода раздумий такой вариант годится.

Сколько на деле приносит аренда

По оценке Циана (CNRU), в апреле средняя доходность долгосрочной аренды в Москве опустилась до 5%. РБК Недвижимость по данным Авито к маю насчитала ещё меньше, 4,1%: однушка за год подорожала на 23,4%, а аренда только на 2,2%.

Это валовые цифры, без простоя между жильцами, ремонта после них, коммуналки и налога. Даже без этих расходов аренда проигрывает фонду денежного рынка почти в четыре раза. Квартира как источник дохода в Москве сейчас проигрывает самому скучному инструменту на бирже.

Год аренды против года в ОФЗ

Я посчитал год для обоих вариантов на одну и ту же сумму 17,9 млн ₽. Квартира сдаётся за средние 60 500 ₽ двенадцать месяцев подряд, Ольга платит налог как самозанятая по ставке 4%. Это самый мягкий для аренды сценарий: ни дня простоя, ни рубля на ремонт.

ОФЗ 26244 с погашением в 2034 году платит купон 11,25% от номинала и стоит 79,856% от номинала, то есть купонами отдаёт около 14,1% от вложенного. Переоценку тела не учитываю, налог на купоны — 13% до 2,4 млн ₽ и 15% сверх. Даже так облигация приносит на руки втрое больше квартиры.

Три года решают задачу

Звучит просто: продать и купить облигации. Но доход от продажи унаследованного жилья освобождается от НДФЛ, только если с момента смерти наследодателя прошло три года. Продать раньше — значит заплатить налог по шкале 13–15%. В худшем случае, без всяких вычетов, с 17,9 млн ₽ это 2 637 000 ₽.

Сравним два пути на три года. Первый: продать сразу, заплатить максимальный налог, остаток положить в ту же ОФЗ. Второй: сдавать три года и продать без налога по сегодняшней цене. Купоны не реинвестируются, цена облигации не меняется.

Ранняя продажа выигрывает около 885 тыс. ₽, но только если квартира за три года не подорожает. Хватит роста примерно на 5% за весь срок, около 1,6% в год, чтобы разница исчезла. Поэтому сдавать квартиру три года — это ставка на рост цен, а аренда здесь только небольшая доплата.

UPD. Подробный пересчет ниже.

Что из этого следует

Взять паузу перед крупными решениями разумно. А вот финансовый выбор зависит от того, что мы сравниваем. По текущим денежным выплатам аренда уступает купонам ОФЗ на условиях расчёта. Но полная доходность квартиры включает рост или падение её стоимости. Поэтому меньшая арендная доходность сама по себе не доказывает, что квартира хуже как инвестиция: итоговый капитал зависит и от цены жилья, и от цены облигации при продаже.

Вы бы сдавали унаследованную квартиру до трёхлетнего срока или продали сразу и переложили деньги в облигации?

UPD

В комментариях справедливо напомнили о росте стоимости квартиры. Хотя об этом было указано, видимо необходимо сделать больший акцент на расчетах переоценки. 3,9% — это доход от аренды после налога, а полная доходность включает ещё и изменение цены жилья. Добавил его в трёхлетний расчёт, сохранив остальные допущения статьи: при росте цены квартиры на 3% в год капитал после аренды и продажи составит 21,65 млн ₽, при 5% — 22,81 млн ₽, при 10% — 25,92 млн ₽. Вариант с ранней продажей и ОФЗ даёт прежние 20,88 млн ₽ при неизменной цене облигации. Поэтому меньший арендный доход сам по себе не означает, что квартира хуже как инвестиция: уже около 1,6% роста её цены в год компенсирует разницу в этой модели. Это сценарии, а не прогноз; переоценка ОФЗ тоже может изменить результат.