📌Кредитный кризис на рынке недвижимости
Кредитный кризис перекинулся в сегмент самых надёжных заёмщиков — инвесторы теперь не верят даже в них, сбрасывая облигации эмитентов с А-рейтингом. Впервые инвесторы устроили распродажу облигаций компании с кредитным рейтингом АА-, более чем 10% недельное падение цен прошло сразу по четырем крупным эмитентам с общим объемом выпущенных облигаций более 260 млрд. рублей.
После утечек в прессе про планы Сбербанка забрать за долги у девелопера «Самолёт» прибыльные проекты владельцы облигаций поняли, что останутся у «разбитого корыта». Цены на отдельные выпуски «Самолета» упали ниже 70% от номинала, доходность к погашению выросла выше 100% годовых. При этом девелопер сохраняет кредитные рейтинги А / А- от российских рейтинговых агентств, известных своей «неподкупностью». Это позволяет фондам денежного рынка покупать облигации «Самолёта», удивляя пайщиков высокой доходностью, что может привести к такому же краху, который случился на днях в Турции. Там несколько управляющих компаний не смогли выполнить заявки инвесторов на вывод средств, что вызвало панику, обвал индекса Borsa Istanbul и принудительную ликвидацию более 130 фондов с активами около $18,3 млрд. Проблема, как всегда, в качестве ценных бумаг, которые выглядят надёжными благодаря недобросовестным манипуляциям.
Ещё один застройщик оказался в центре рыночного шторма — облигации «Эталона» потеряли в цене за неделю до 10%, доходность к погашению выросла до 36% годовых. Облигационный долг Эталона более 40 млрд. руб., и пока у компании также остается рейтинг А- от агентства НКР.
Странная история произошла с производственной компанией «Полипласт». После публикации отчетности, из которой выяснилось, что финансовый долг всего за полгода вырос на 45 млрд. рублей, облигации ушли в крутое пике. Выпуск ПолипП2Б16, размещенный несколько месяцев назад, упал с 100% до 84% от номинала. Всего пару месяцев назад агентство АКРА подтвердила «Полипласту» рейтинг на уровне А, указав, что это абсолютный лидер на рынке пластифицирующих добавок в России и СНГ.
Продолжается падение и «Балтийского лизинга» (рейтинг АА-): отдельные выпуски теперь можно купить дешевле 70% от номинала, что соответствует доходности к погашению более 60% годовых, при этом облигационный долг компании составляет около 70 млрд. руб.
Как говорил старина Мюллер, «верить в наше время нельзя никому».
📌 Рынок недвижимости получил новый удар от Минфина, хотя и так уже еле дышит. В августе продажи новостроек обрушились по всей стране — теперь они на уровне «ковидного» 2020-го года. В Москве продано всего 174,4 тыс.кв.м. Более низкое значение было зафиксировано только в мае 2020 года, во время начала пандемии. Относительно июля нынешнего года объем продаж сократился на 21,4%, а относительно августа 2025 года – на 45,2%.
По сравнению с июлем 2026 года число сделок с первичным жильем в городах-миллионниках снизилось на 12,8%. При этом Москва по темпам падения спроса на новостройки обогнала не только Краснодар (-36,2%), но и еще три мегаполиса:
📌 Самару, где число ДДУ за месяц снизилось на 36,1%;
📌 Воронеж со снижением на 24,9%;
📌 Казань со спадом продаж на 23,8%.
Отчетность девелоперов за I полугодие 2026 г. оказалась провальной: выручка Самолета, ПИК и Эталона снизилась, у ЛСР — осталась на уровне прошлого года. Все компании, кроме ПИК (резкое падение прибыли), получили чистый убыток. Котировки акций застройщиков летят вниз, а тут ещё подтвердились летние слухи о сокращении объема льготной ипотеки с 1 октября! Спроса станет ещё меньше!
Минфин утвердил изменения программы льготного ипотечного кредитования «Семейная ипотека». Так, дифференциация процентной ставки и максимальная сумма кредита на покупку жилья в рамках госпрограммы будут теперь зависеть от количества детей и региона проживания семьи: от
2% годовых и 10 млн руб для семей с пятью и более детьми до 10% годовых и 6 млн руб. — для семей с одним ребенком.
Сейчас действует ставка 6%, вне зависимости от количества детей. Это требует от Минфина триллионы рублей субсидий на покрытие разницы между льготной и коммерческой ставкой для семей с 1-2 детьми, которые и выбирают почти все лимиты. Они теперь должны будут платить в полтора раза больше (поэтому уйдут с рынка), а государство будет тратить в полтора раза меньше. Этих «сэкономленных» бюджетом триллионов и не досчитаются девелоперы уже в 4-м квартале нынешнего года.
Проблема ипотеки в том, что теперь банки не одобрят, как раньше, по бумажке от руки с любой вписанной суммой дохода. Только белый доход. И это резко сокращает круг потенциальных заемщиков.
Я это все веду к тому что начало расти число дефолтов по облигациям, и резко выросли доходности, более 44% по рисковым облигациям.
При такой доходности, дефолтов будет еще больше. То есть гражданские сектора начинают заваливаться.