Что будет с фондом недвижимости, если объект уничтожат после атаки БПЛА?

После недавних атак БПЛА многие инвесторы начали задаваться вопросом: а что будет, если подобное произойдет с объектом, который находится внутри фонда недвижимости? Например, если сгорит склад, торговый центр или логистический комплекс. Не обнулится ли стоимость фонда?



И вопрос мне показался очень интересным, поэтому давайте разберемся и заодно попробуем оценить коррекцию в акциях Озон, которая произошла скорее всего тоже в связи с этими атаками.

➡️Диверсификация имеет значение

Когда я писала про риски монофондов с одним единственным объектом недвижимости в составе — это было про это. Потому что если в фонде несколько объектов недвижимости даже полная гибель одного из них фонд не обнулит. Можно посмотреть как, например, реагировали котировки американских REITов с диверсифицированными портфелями на ураганы и калифорнийские пожары даже в случае если риск лесного пожара в фонде не страховался. Падение весьма умеренное, в районе 6%. В случае с монофондами, естественно, реакция инвесторов будет не такой умеренной.

➡️Ключевой вопрос — страхование

Практически все крупные институциональные объекты недвижимости страхуются. В фондах это и вовсе обязательно. Как правило, полис покрывает пожар, взрыв, стихийные бедствия и другие стандартные риски.

А вот с военными рисками ситуация сложнее. Далеко не каждый договор страхования автоматически покрывает ущерб от террористических актов, диверсий или боевых действий. Такие риски часто оформляются отдельным расширением или вообще исключаются из покрытия. Поэтому в каждом конкретном фонде необходимо смотреть условия страхования его объектов.

Если объект был застрахован и страховой случай признан покрываемым, фонд получает страховое возмещение. Эти деньги могут быть направлены на восстановление объекта, строительство нового или приобретение другой недвижимости. В крайнем случае выплачены пайщикам при ликвидации фонда.

Если же страхового покрытия нет, либо событие признано исключением из договора, стоимость активов фонда действительно может снизиться. Особенно большая проблема может быть если это монофонд с одним объектом и если земля под зданием была не в собственности, а в аренде. В той же Калифорнии, например, инвесторы скупили до 60% сгоревших участков даже после полного уничтожения объектов, так как земля имеет ценность сама по себе даже без здания.

Плюс из практики стоит дополнить, что страховка как правило все равно частичная. Например, может быть застрахован конструктив и отделка, но не застраховано оборудование и риски перерыва коммерческой деятельности. А то, что застраховано — может быть застраховано только в пределах определенной суммы и еще и с какими-нибудь изъятиями. Поэтому даже при условии, что застрахован риск гибели имущества от атак БПЛА возмещение может быть все равно не полным.

➡️ Какие еще могут быть проблемы?

Из своей личной практики как юриста я могу назвать еще минимум две сопутствующих проблемы:

▪️В моей практике не было ни разу такого, чтобы после крупного пожара страховая сразу адекватно оценила ущерб и быстро за несколько месяцев выплатила компенсацию. Дело всегда заканчивалось многолетними судебными разбирательствами с несколькими экспертизами.

▪️Арендаторы и другие пострадавшие как правило пытаются получить компенсацию с собственников здания, даже если у них имущество частично застраховано. И это тоже проблема, потому что в силу закона чаще всего оказывается, что именно на собственнике будут риски арендатора по утрате их имущества и договором перераспределить эти риски не всегда возможно. Да и было бы возможно — мы как инвесторы не знаем содержание договора с арендаторами, а знали бы — не могли корректно оценить.

▪️Бывают ситуации а-ля «так-то в прилете БПЛА вы не виноваты, но у вас не сработала система пожаротушения, поэтому вот вам только 30% возмещения» и ситуации а-ля «у вас хлам рядом со зданием складировался, он загорелся и пожар перешел уже на мое здание, теперь компенсируйте мне».

▪️В случае гибели объекта монофонды с кредитным плечом в составе не смогут обслуживать кредит. Даже если не монофонд с этим могут быть проблемы. Но если монофонд с одним объектом недвижимости в составе — проблемы практически гарантированы.

Поэтому на самом деле все вот эти оговорки про монофонд и про кредитное плечо в описании рисков инвестиций в недвижимость через фонды я писала не зря.

➡️ Что было на практике?

У нас релевантных примеров я не нашла. Рынок молодой и подобных кейсов просто не было. Но в США подобные примеры были:

▪️REIT Santana Row, Сан-Хосе, 2002
За несколько недель до открытия масштабного проекта Santana Row — 38-акрового mixed-use комплекса с 276 люксовыми апартаментами и 60 магазинами — пожар уничтожил более 550,000 кв. футов за 6 часов. Проект был застрахован. Страховая выплата позволила полностью перестроить уничтоженную часть комплекса. Открытие было отложено на годы. Инвесторы потеряли ожидаемый доход от аренды на период восстановления.

▪️Keppel DC REIT, Нидерланды, 2026
7 мая 2026 года произошёл пожар в техническом помещении дата-центра Keppel DC REIT в городе Алмере (Нидерланды). REIT заявил, что ущерб покрывается страховкой, включая business interruption insurance. Акции REIT'а временно просели на новостях, но страховка ограничила убытки.
Но и здесь важно понимать масштаб. Keppel DC REIT владеет множеством дата-центров в разных странах, поэтому один инцидент не критичен для всего портфеля.

➡️ А что у наших фондов?

Со мной поделились комментарием фондов Паруса. У них объекты недвижимости застрахованы от риска утраты и повреждения, в договорах страхования предусмотрено покрытие риска террористического акта и покрытие риска временной потери арендного дохода на период восстановления объекта. Соответственно по мнению управляющих фондами Парус если произошедшее событие в установленном законом порядке будет квалифицировано как террористический акт (ст. 205 УК РФ) страховое возмещение будет выплачено. Восстановление объекта по мнению управляющей компании может занять 9-12 месяцев и будет зависеть от степени повреждения. Но это время не включает время на получение возмещения, потенциальные суды со страховой компанией и потенциальную нехватку денег на восстановление, так как если судиться, например, 2-3 года (а у меня и такое в практике было со страховыми) — за это время и строительные материалы, и работы могут существенно подорожать. Кроме того, наше законодательство не позволяет просто взять и начать строить. Нужно время и на разработку проектно-сметной документации, и на получение разрешения на строительство, которое на практике тоже часто удается получить не с первого раза. 

Управляющая компания фондов Акцент и УК ВИМ также говорят о том, что у них риски падения БПЛА застрахованы, как и риски перерывов в деятельности.

Но хочется обратить внимание еще на такой момент: если смотреть на практику страховых компаний по другим объектам после 2022 года, то мы увидим, что около 65% страховщиков риски по БПЛА включают в покрытие рисков «терроризм» и «диверсия». Но есть и оставшиеся 35% страховщиков, и даже по этим 65% страховщиков ситуация не бесспорная. Например, я нашла информацию, что по одному из НПЗ на юге «РСХБ-Страхование» выплату произвели, а вот по нефтебазе в Курской области, несмотря на такую же квалификацию события в качестве теракта, «ВСК» в выплате пыталась отказать, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства и военные действия, которые были исключены из покрытия страховкой. Также мне попадались дела типа нефтебаза под Анапой, где теракт не был указан в качестве покрываемого риска, и где страховая смогла оспорить выплату на этом основании, хотя по договору покрывались риски пожара, взрыва, падения летательных аппаратов и противоправных действий. 

Поэтому общий вывод по итогам изучения практики выглядит так, что если в договоре со страховой покрываются риски теракта и событие квалифицируют как теракт, то выплата скорее будет, чем нет, но суды все равно возможны. А если рисков теракта в договоре нет, то и возмещения может не быть. При этом военные действия — стандартное исключение из правил. И если, например, в объект угодили и БПЛА и средства отражения атак БПЛА, то ущерб от последних страховкой не покрывается. То есть может быть вопрос определения через экспертизу доли вины в повреждении объекта от попадания БПЛА и от попадания каких-нибудь зенитных ракет и возмещение может оказаться неполным. Потому что наши зенитные ракеты страховкой покрываться не будут, если иное прямо не оговорено в страховом договоре. Из тех компаний, что я видела, о покрытии этих рисков говорили только Управляющая компания фондами Акцент.   

➡️ А какие риски у Озона?

Отдельно еще хочется остановиться на коррекции в акциях Озона, которую многие связываются с атаками на склады Wildberries в Электростали, Котовске и Каледино. Инфраструктура Озона — это около 50 фулфилмент-центров и более 150 хабов доставки. То есть даже если они потеряют 1-2 объекта — нельзя сказать, что это для них будет критично. Поэтому на мой взгляд коррекция в акциях Озона все же излишняя и в моменте там заложен не просто риск повреждения этих объектов, а как будто в пару складов там уже прилетело как в Wildberries. 

➡️Выводы
Если речь идет о фонде с десятками объектов, влияние одной потери обычно ограничено. Совсем другая ситуация, если фонд владеет всего одним или двумя зданиями — тогда последствия для пайщиков могут оказаться значительно более чувствительными. Страховка может покрыть далеко не все. Арендаторы тоже могут взыскивать ущерб, а кредитное плечо в составе может усугубить ситуацию.

Поэтому при выборе фонда недвижимости сегодня я бы смотрела не только на доходность и арендаторов, но и на три дополнительных момента:

▪️ насколько диверсифицирован портфель объектов;
▪️ есть ли информация о страховании имущества и в идеале уточнить есть ли страховка от прилетов БПЛА;
▪️ какую долю занимает каждый объект в стоимости фонда.

Именно диверсификация остается главным способом снижения подобных рисков. Даже в условиях новых угроз вероятность одновременной потери большого количества объектов остается крайне низкой.

👉 Хотите больше разборов отчетов и инвестиционных идей? Подписывайтесь на Investillion – только экспертный анализ без воды!