🏢 Любимая страшилка скептиков офисного рынка Москвы: «частные инвесторы скупили офисы внарезку, а потом разом вывалят их на вторичку после чего рынок рухнет».
🔮 NF GROUP и STONE в совместном исследовании напророчили, что на самом деле будет на рынке офисов Москвы в обозримом будущем.
📊 До 2030 года в Москве заявлен ввод 141 офисного объекта на 5,7 млн м2, из них 71% (4,1 млн м2) — на продажу. Около 2,4 млн м2 выкупят конечные пользователи, и лишь 2,1 млн м2 достанется инвесторам — менее 40% будущего ввода. Именно эти метры потенциально формируют вторичное предложение.
🔍 Даже если инвесторы не оставят лично себе ни метра, на вторичный рынок выйдет 1,7 млн м2 в аренду и 423 тыс. м2 на перепродажу. При базовых темпах перепродажа поглощается за 8 месяцев — 1,5 года, аренда — за 3-5,5 лет. А в условиях нынешнего дефицита весь объем рынок способен съесть примерно за 3,5 года.
⚡️ Причина такой прожорливости проста: в будущем вводе на классическую аренду от собственника придется всего 9% площадей. Арендатору деваться некуда — он пойдет к частному инвестору. По данным STONE, в уже сданных объектах компании до 90% клиентов-инвесторов выбирают именно арендную стратегию, причем больше половины уже готовы делать ремонт ради ставки повыше и короткой экспозиции.
📍 Единственная зона, где будущее предложение превышает ретроспективный спрос — пояс ТТК — МКАД: там появится 3,4 млн м2 (60% всего ввода), это на 2 млн м2 больше, чем рынок поглотил за 2021-2025 годы. Внутри Садового кольца нового почти не строят: внутри Бульварного кольца заявлено смешные 35 тыс. м2.
☝️ Вывод: «инвестиционный пузырь» на офисном рынке — не более чем пугалка. Реальный риск для конкретного инвестора представляют слабые локации и слабые девелоперы без опыта и компетенций. Не забудем также, что переносы сроков ввода — это реальность офисного рынка, где около 35% заявленных объемов традиционно съезжает вправо.
