Откуда берется доходность в недвижимости: главный вопрос, который задают не все инвесторы
Когда инвесторы обсуждают недвижимость, разговор обычно начинается с типов активов. Офисы, склады, торговая недвижимость, апартаменты — именно эти категории чаще всего фигурируют в аналитике и инвестиционных презентациях. Однако профессиональные участники рынка смотрят на недвижимость несколько иначе. Для них гораздо важнее не то, какой объект находится в портфеле, а за счет чего именно инвестор планирует заработать. Один и тот же бизнес-центр может выступать как консервативный инструмент сохранения капитала или как высокорисковая инвестиционная история с потенциалом существенного роста стоимости. Разница заключается не в самом типе недвижимости, а в выбранной стратегии.
Именно поэтому на развитых рынках недвижимости уже много лет используется классификация инвестиционных стратегий: Core, Core+, Value-Added и Opportunistic. Эта система помогает понять не только уровень риска, но и главный вопрос любого инвестора: откуда должна появиться доходность.
Недвижимость — это не один класс активов
Многие инвесторы воспринимают недвижимость как единую категорию. На практике разница между полностью заполненным арендаторами бизнес-центром и земельным участком под будущую застройку может быть больше, чем между облигацией и акцией. В одном случае инвестор покупает работающий денежный поток. В другом — финансирует создание будущей стоимости. Поэтому рынок недвижимости принято рассматривать как спектр стратегий, расположенных по мере роста риска и потенциальной доходности.
Core: когда главное — стабильность
Стратегия Core считается наиболее консервативной. Речь идет о качественных объектах в сильных локациях, которые уже построены, заполнены арендаторами и генерируют стабильный денежный поток. Типичный пример — современный бизнес-центр класса А с долгосрочными арендаторами или складской комплекс, полностью сданный крупным логистическим операторам. Основной источник доходности здесь — арендный поток. Рост стоимости актива также присутствует, но обычно играет второстепенную роль. По своей логике Core-активы часто сравнивают с облигациями: инвестор не рассчитывает на взрывной рост, зато получает относительно предсказуемую модель дохода. Именно поэтому такие стратегии традиционно востребованы среди пенсионных фондов, страховых компаний и институциональных инвесторов.
Core+: когда объект хороший, но потенциал еще не раскрыт
Следующая ступень — Core+. Это уже не просто стабильный актив, а объект с возможностью дополнительного роста стоимости. Например, бизнес-центр с частично вакантными площадями, объект в перспективной локации или недвижимость, где существует потенциал повышения арендных ставок. Здесь инвестор получает доход не только от аренды, но и от улучшения операционных показателей актива. Риск становится выше, но вместе с ним появляется и дополнительный потенциал доходности.
Value-Added: доходность создается управлением
Если Core+ предполагает точечные улучшения, то Value-Added требует активной работы с объектом. Это могут быть реконструкция, изменение концепции, модернизация здания или масштабная работа по привлечению арендаторов. В такой стратегии инвестор делает ставку не столько на рынок, сколько на способность команды создавать дополнительную стоимость актива. По сути, доходность здесь возникает благодаря трансформации объекта. Именно поэтому успех подобных проектов во многом зависит от качества управления и профессиональной экспертизы.
Opportunistic: ставка на создание стоимости
На вершине риск-профиля находится стратегия Opportunistic. Сюда обычно относят девелопмент с нуля, проекты редевелопмента, инвестиции в строящиеся объекты и другие проекты, где готового денежного потока еще не существует. Инвестор фактически участвует в создании будущего актива. Именно поэтому Opportunistic традиционно считается самой рискованной стратегией в недвижимости. Однако именно она способна обеспечивать наиболее высокий потенциал доходности. Причина проста: стоимость квадратного метра на этапе котлована и стоимость того же квадратного метра после ввода объекта в эксплуатацию — это две разные величины. По сути инвестор зарабатывает на создании новой стоимости. Разумеется, вместе с этим возникают и дополнительные риски: строительные, финансовые, рыночные и управленческие. Поэтому подобные проекты требуют особенно тщательного анализа.
Что сегодня доступно инвестору в России
Если посмотреть на российский рынок недвижимости через призму инвестиционных стратегий, то выбор инструментов пока заметно уже, чем на развитых рынках. Долгое время у инвестора было два основных варианта: либо самостоятельно покупать недвижимость, либо участвовать в синдицированных сделках с другими инвесторами. Однако в последние годы активно развивается рынок коллективных инвестиций, а именно инструмент — ЗПИФ недвижимости, который постепенно делает профессиональные стратегии доступными более широкому кругу инвесторов. Сегодня большинство фондов можно условно разделить на две большие категории.
Девелоперские фонды
В этой модели инвестор входит в проект на стадии строительства. Основная доходность формируется за счет роста стоимости недвижимости по мере реализации проекта.После завершения строительства актив обычно продается, а инвесторы фиксируют результат. По своей логике такие фонды ближе всего к стратегии Opportunistic.
Арендные фонды
Здесь подход противоположный. Фонд приобретает уже построенный объект коммерческой недвижимости с арендаторами и стабильным денежным потоком. Инвестор получает доход преимущественно за счет аренды и роста стоимости готового актива. Такие инструменты ближе к стратегиям Core и Core+. Именно эти два формата сегодня доминируют на рынке коллективных инвестиций в недвижимость.
Но возникает интересный вопрос. Обязательно ли выбирать между строительством и арендой?
Можно ли объединить несколько стратегий в одном инструменте?
Классическая классификация предполагает достаточно жесткое разделение. Если инвестор покупает стабилизированный объект с арендаторами — это Core. Если участвует в строительстве нового актива — это Opportunistic. Каждая стратегия имеет собственные преимущества и ограничения. В первом случае инвестор получает относительно предсказуемый арендный поток, но потенциал роста стоимости актива ограничен. Во втором — может рассчитывать на более высокую доходность за счет строительства и роста стоимости недвижимости, однако принимает на себя значительно больший уровень риска. Поэтому логично возникает вопрос: можно ли объединить преимущества обеих моделей? Именно такую задачу сегодня пытаются решить некоторые новые инвестиционные продукты на рынке недвижимости.
Один из примеров — ЗПИФ «АВИУМ». Инвестиционная логика фонда построена вокруг двух последовательных фаз жизненного цикла недвижимости:
- На первом этапе фонд приобретает будущие площади в строящемся бизнес-центре класса А. В этот период стратегия во многом соответствует модели Opportunistic: объект еще создается, а стоимость актива растет по мере готовности здания, инфляции строительной себестоимости и приближения к вводу в эксплуатацию.
- После завершения строительства инвестиционная модель меняется. Бизнес-центр начинает работать как полноценный арендный актив. Помещения сдаются арендаторам, формируется денежный поток, а сама стратегия становится ближе к классической Core-модели, где основным источником доходности выступает уже эксплуатация объекта.
По сути фонд объединяет две разные инвестиционные стратегии в рамках одного актива: сначала создание стоимости за счет роста стройготовности, а затем выход на стабильный денежный поток через арендный бизнес.
Подобный подход объединяет преимущества двух миров: более высокий потенциал доходности, характерный для девелоперской стадии, и последующий арендный поток, свойственный стабилизированной недвижимости.—
Безусловно, строительство остается наиболее рискованной частью любого проекта. Однако уровень риска во многом зависит от того, как именно структурирована сделка и какие механизмы защиты используются внутри проекта.
В случае офисной недвижимости большое значение имеют проектное финансирование, участие банка, требования законодательства к реализации проекта и дополнительные механизмы контроля строительства. Именно поэтому оценивать девелоперские проекты исключительно через призму слова «стройка» зачастую слишком упрощенно.
Два объекта на стадии строительства могут иметь принципиально разный риск-профиль. В одной из следующих статей мы подробно разберем, каким образом механизмы проектного финансирования, эскроу-счета и программа МПТ влияют на риски инвестора и почему не все девелоперские проекты одинаковы с точки зрения инвестиционных рисков.—
Главный вопрос для инвестора
Большинство инвесторов начинают анализ недвижимости с вопроса о доходности. Однако практика показывает, что гораздо важнее сначала понять источник этой доходности.
- Получает ли инвестор арендный поток от работающего актива?
- Зарабатывает ли на росте стоимости объекта во время строительства?
- Или делает ставку на повышение эффективности управления недвижимостью?
Ответ на эти вопросы позволяет гораздо точнее оценить риски и перспективы любого инструмента. В конечном счете успешные инвестиции в недвижимость начинаются не с выбора объекта, а с понимания стратегии, которая стоит за ним.
Материал подготовлен в информационных целях и отражает субъективное мнение автора. Он не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, публикуем аналитические материалы, исследования и комментарии экспертов по темам, которые остаются за рамками публичных обзоров. Присоединяйтесь к дискуссии.
