Как инвестировать в недвижимость, если нет миллионов на покупку объекта
Недвижимость уже много лет остаётся одним из самых востребованных инвестиционных активов как в России, так и во всём мире.
По оценкам аналитиков, объём инвестиций в российскую недвижимость по итогам 2025 года составил около 935 млрд рублей, а коммерческая недвижимость сохраняет высокий интерес со стороны частных и институциональных инвесторов. При этом для большинства россиян именно недвижимость остаётся наиболее понятным и привлекательным способом вложения капитала: согласно опросам, более 60% респондентов считают покупку недвижимости лучшим вариантом инвестиций.
Присоединяйтесь к нашему сообществу инвесторов в телеграм канале для получения актуальной и полезной информации об инвестиционных продуктах сети Термолэнд.
Но когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, многие по-прежнему представляют классическую картину: покупка квартиры, коммерческого помещения или офиса за несколько миллионов рублей. Долгое время именно так и было. Если инвестор хотел получать доход от недвижимости, ему нужно было обладать значительным капиталом, самостоятельно искать объект, заниматься его обслуживанием и нести все сопутствующие расходы.
Однако начиная примерно с 2020–2021 годов ситуация стала меняться. Развитие финансовой инфраструктуры, появление цифровых финансовых активов и активный рост рынка закрытых паевых фондов сделали возможным участие в проектах недвижимости без покупки целого объекта и без необходимости иметь десятки миллионов рублей на счёте.
Почему традиционная недвижимость как инструмент инвестиций подходит не всем
Во-первых, высокий порог входа. Стоимость даже небольшой квартиры в крупных городах исчисляется миллионами рублей.
Во-вторых, низкая ликвидность. Продажа объекта может занимать месяцы, а иногда и годы.
В-третьих, необходимость самостоятельно управлять активом: искать арендаторов, контролировать платежи, заниматься ремонтом и эксплуатацией.
Для многих инвесторов это превращает недвижимость из пассивного актива в полноценную работу.
Как изменился рынок
За последние 5–7 лет российский инвестиционный рынок заметно трансформировался. Развитие финансовых технологий и инвестиционной инфраструктуры привело к появлению инструментов коллективного инвестирования. Один объект недвижимости может принадлежать не одному владельцу, а сотням или тысячам инвесторов одновременно. Каждый участник приобретает небольшую долю и получает часть дохода пропорционально своим вложениям.
Благодаря этому рынок недвижимости стал доступен гораздо более широкому кругу инвесторов.
ЗПИФ: коллективное владение недвижимостью
Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) – один из наиболее распространённых инструментов коллективных инвестиций в недвижимость в России. Этот механизм существует уже более 20 лет: деятельность паевых инвестиционных фондов регулируется Федеральным законом № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», который был принят ещё в 2001 году.
Фонд аккумулирует средства инвесторов и направляет их на приобретение или финансирование различных активов. Это могут быть жилые дома, складские комплексы, гостиницы, торговые площади или инфраструктурные объекты. Инвестор приобретает пай фонда и становится владельцем доли в его имуществе.
Управление фондом осуществляет управляющая компания (УК), обладающая лицензией Банка России. Именно управляющая компания принимает инвестиционные решения, распоряжается активами фонда и отвечает за соблюдение его инвестиционной декларации. Регулятором рынка паевых фондов выступает Банк России, который контролирует деятельность управляющих компаний и устанавливает требования к раскрытию информации.
Кроме того, в структуре ЗПИФ участвуют специализированный депозитарий, контролирующий операции с имуществом фонда, аудитор и независимый оценщик, что формирует дополнительную систему защиты интересов пайщиков.
Преимущества ЗПИФ:
• доступ к крупным объектам недвижимости без необходимости покупать их самостоятельно;
• профессиональное управление активами;
• возможность диверсифицировать вложения;
• отсутствие операционных забот, связанных с эксплуатацией недвижимости.
Некоторые фонды предусматривают регулярные выплаты дохода — ежеквартально или ежемесячно, а паи отдельных ЗПИФов обращаются на бирже, что повышает ликвидность инструмента.
При этом важно учитывать, что многие фонды недвижимости доступны только квалифицированным инвесторам. Такой статус присваивается брокером и подтверждает наличие определённого опыта, капитала или профессиональных знаний в сфере инвестиций.
ЦФА: новый формат привлечения капитала
Ещё один инструмент, который активно развивается в России, – цифровые финансовые активы (ЦФА).
По сути, ЦФА позволяют компаниям привлекать финансирование напрямую от инвесторов через специализированные цифровые платформы.
На практике существует несколько видов ЦФА: они могут предоставлять инвестору право на фиксированный доход, быть привязаны к денежному требованию, стоимости определённого актива или предусматривать иные механики выплат. По своей экономической сути отдельные выпуски ЦФА могут быть схожи с облигациями, депозитами или структурными продуктами.
Для инвестора ЦФА интересны тем, что зачастую обладают заранее определёнными условиями:
известным сроком обращения;
понятным механизмом получения дохода;
относительно низким порогом входа.
Цифровые финансовые активы (ЦФА) в России появились с принятием Федерального закона № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах...», который вступил в силу 1 января 2021 года. Первые практические сделки состоялись летом 2022 года.
За последние несколько лет рынок ЦФА в России активно развивается и постепенно становится частью инвестиционного ландшафта наряду с облигациями и фондами. Этот инструмент уже используют компании из различных отраслей, включая девелоперов, которые привлекают капитал для финансирования новых проектов и масштабирования бизнеса.
Одним из преимуществ ЦФА является относительно невысокий порог входа. Кроме того, многие выпуски доступны неквалифицированным инвесторам, что делает этот инструмент одним из наиболее простых способов познакомиться с альтернативными инвестициями.
Ещё одной особенностью ЦФА является высокий уровень прозрачности. Основным документом каждого выпуска выступает решение о выпуске ЦФА. В нём содержится вся ключевая информация для инвестора: срок обращения, размер и порядок расчёта дохода, даты и график выплат, условия погашения, а также права владельцев цифровых активов. Это позволяет инвестору заранее ознакомиться с параметрами инструмента и оценить его соответствие своей инвестиционной стратегии.
Почему коллективные инвестиции становятся популярнее
Доступность
Инвестору больше не нужно копить десятки миллионов рублей, чтобы получить доступ к недвижимости.
Диверсификация
Вместо покупки одной квартиры можно распределить капитал между несколькими проектами, сегментами рынка и управляющими компаниями.
Пассивный доход
Коллективные инвестиции позволяют получать доход от недвижимости без необходимости заниматься её обслуживанием.
Ликвидность
Продать пай фонда или выйти из части инвестиций зачастую проще, чем реализовать физический объект.
Какие сегменты недвижимости интересуют инвесторов сегодня
Если раньше основное внимание было сосредоточено на квартирах и офисах, то сегодня инвесторы всё чаще обращают внимание на новые сегменты.
Среди них:
складская недвижимость
гостиничные проекты
инфраструктурные объекты
wellness-недвижимость
Особенно активно развивается рынок термальных комплексов и городских курортов.
По данным NF Group, объём рынка термальных комплексов в России по итогам 2025 года превысил 20 млрд рублей, увеличившись почти в девять раз по сравнению с 2020 годом.
Рост связан с изменением образа жизни людей, развитием внутреннего туризма и растущим спросом на качественный городской отдых.
Вывод
Ещё несколько лет назад для инвестиций в недвижимость требовались миллионы рублей, время на управление объектом и готовность решать операционные вопросы. Сегодня рынок предлагает альтернативы: ЗПИФы, ЦФА и другие инструменты коллективных инвестиций делают участие в крупных проектах доступным значительно более широкому кругу инвесторов.
А значит, вопрос уже не в том, есть ли у инвестора возможность купить объект недвижимости целиком. Вопрос в том, какой сегмент рынка он считает наиболее перспективным — жилую недвижимость, склады, гостиницы или быстрорастущий рынок wellness-инфраструктуры.
