Коммерческая недвижимость как тихая гавань?!

🤔 Инвестиции в ЗПИФы недвижимости в нынешние турбулентные времена позволяют добиться двух положительных эффектов: снизить волатильность портфеля, а также увеличить его доходность. Но, как и в любом деле, здесь есть свои тонкости и подводные камни.

Давайте разберёмся, что к чему, затронув также важные тезисы из недавнего интервью с участием Анны Антоновой, операционного директора УК PARUS, которое мне показалось очень интересным и полезным.  
✔️ Начнём с популярного вопроса, который в последнее время задают частные инвесторы: почему у некоторых управляющих компаний объект недвижимости оценивался независимым оценщиком по одной цене, а в момент продажи объект реализовали с дисконтом в 20%? Ведь если оценки так сильно расходятся с практикой, насколько тогда объективны данные о стоимости активов?

На самом деле, всё дело в сроке экспозиции! Оценка отражает стоимость при оптимальных условиях продажи, но если нужно реализовать объект быстро, дисконт неизбежен. В то время как крупные объекты редко уходят за 2–3 месяца — обычно этот процесс занимает около года.

Поэтому при выборе ЗПИФа важно учитывать срок жизни фонда: чем он длиннее, тем больше шансов продать активы без существенных потерь.

  
✔️ На что ещё нужно обращать внимание? В большинстве случаев управляющие компании берут вознаграждение в виде процента от стоимости чистых активов (СЧА). В этом случае чем больше стоимость активов, тем больше вознаграждение.

В этом контексте мне импонирует подход управляющей компании PARUS Asset Management — она берёт вознаграждение в виде процента от дохода, который направляет в адрес своих пайщиков. Тем самым компания заинтересована в максимизации дохода пайщиков, и мне это нравится. 
💼 Именно поэтому в конце 2025 года я стал пайщиком фонда «Парус Макс» (RU000A108VR7). Данный фонд привлёк моё внимание как максимальной диверсификацией по типам коммерческой недвижимости, так и высокой доходностью.

За 2025 год доходность фонда составила +39,5%. Обычно фонды недвижимости сравнивают с банковскими депозитами, но даже на фоне высоких процентных ставок по вкладам этот фонд кратно обыграл депозиты.

В чём секрет высокой доходности? Всё дело в уникальной структуре фонда. «Парус Макс» — это фонд фондов. Он не владеет недвижимостью напрямую, а приобретает паи других фондов PARUS. Полученные доходы реинвестируются обратно в фонды, торгующиеся ниже расчётной стоимости пая: если пай стоит дешевле справедливой цены, управляющий покупает его, что позволяет максимизировать доходность на длинной дистанции: 
👉Да, за 2025 год фонд показал рост котировок почти на 40% — это шикарный результат. Но давайте будем честными: с января по июнь 2026 года котировки фактически топчутся на месте. Рост сменился паузой, и логичный вопрос на этом фоне: это временная консолидация перед новым рывком или же рынок коммерческой недвижимости перегрелся и будет остывать?

Лично я склоняюсь к первому варианту — высокие ставки делают долговое финансирование дорогим, а сделки с недвижимостью — долгими. Плюс оценка активов в ЗПИФах часто отстаёт от реальности, и при необходимости срочной продажи дисконт может достигать 20%, о чём я писал выше.

Поэтому «Парус Макс» — это не «тихая гавань», а скорее инструмент для тех, кто готов ждать и не дёргаться. Если вы заходите на год-два — держите в уме, что ликвидность здесь не такая, как у ОФЗ, а котировки могут стоять на месте кварталами. Но если ваш горизонт 3-5 лет и вы верите в рост качественной недвижимости — история очень даже рабочая!

Любопытно, что менеджмент PARUS рассматривает возможность проведения buyback в сентябре 2026-го.

Более того, пай планируют выкупать на регулярной основе раз в 3 года. На моей памяти это первый подобный случай на нашем рынке — прошу поправить меня, если это не так.

Единственный объективный недостаток — ЗПИФы доступны только квалифицированным инвесторам. Но, с другой стороны, получить статус квала по обороту торгов несложно даже с небольшим капиталом. Нужно лишь чуть-чуть желания и сноровки.

❤️Спасибо за ваши лайки, друзья!

📌 Ну и конечно же подписывайтесь на мой телеграмм-канал и MAX, и будьте на шаг впереди рынка!