🪜Топовый складской комплекс. Встречаем: Акцент 5

Рассматриваем биржевой ЗПИФ для неквалов. Складская недвижимость класса А с первоклассным арендатором и долгосрочным договором аренды с индексацией. Вход от ₽1 тысячи

📍Качество объекта

58 тыс м2 качественных складских площадей класса А, внутри ЦКАД, в 32 км к югу от МКАД. Свежий год постройки (2018 г.). Сдается в аренду под ГК «Деловые линии» — ТОП-5 транспортных компаний в РФ, выручка >₽80 млрд за 2025 год

Это 11 корпус логистического комплекса «Валищево». Среди резидентов комплекса — логистический центр Ленты, ГК Терем, и другие.

🔢Оценка

Сравнительным методом актив оценен в ₽4,9 млрд без НДС, доходным – почти в ₽6 млрд без НДС. CapRate (ставка капитализации) – 12,6%, что выглядит справедливым. Мы посмотрели аналоги на avito, оценка в ₽100 тыс за метр при площадки от 30 000 м2 в рыночном диапазоне. Ядро оценки – денежный поток от якорного арендатора «Деловые линии» с ежегодной индексацией арендной ставки на размер инфляции

⚡️Риски

🔹охлаждение экономики: первые признаки снижения ВВП были видны в первом квартале. Снижение деловой активности влияет на арендные ставки и стоимость самой недвижимости. Участие в ЗПИФ – это долгосрочная инвестиция, которая обеспечена недвижимостью, денежным потоком, индексацией ставки

🔹концентрация на 1 арендаторе – всегда риск. Но когда это компания из ТОП-5 отрасли риск может быть компенсирован условиями договора. Наличие рядом других складских комплексов с крупными арендаторами (та же Лента) показывает востребованность локации

🔹рынок грузоперевозок под давлением, но в кризис выживают крупнейшие. Деловые линии входят в ТОП-5, хорошая деловая репутация. Судебная нагрузка <2% от среднемесячной выручки и ₽0 текущих испол.листов. Для сравнения – 8 из 10 грузоперевозчиков имеют проблемы с выплатами по кредитам/лизингам. Тут проблем нет

👍Плюсы

🔹Долгосрочный договор аренды до 2032 года с индексацией

🔹Адекватные комиссии: 1% от СЧА и 10% от рентного потока. По кругу будет выходить ~2,2% годовых

🔹Ежемесячные выплаты по ₽10,25/месяц (~12% годовых)

🔹Ликвидность: хоть это закрытый ПИФ, есть котировка на Московской бирже и маркет-мейкер, дающий объёмы в обе стороны. Мы не сторонники спекуляций (в ЗПИФах надо купить и забыть наслаждаться), но если надо продать, или докупить – стакан не будет пустой

🔹Хорошее раскрытие: отчет аудитора, подробное заключение оценщика на 263 стр., регулярные отчеты. Есть вся необходимая информация

📊Инвестиционная идея

🔹ежемесячные рентные выплаты 12-13% + их капитализация

🔹рост выплат на размер инфляции: ЦБ стремится к 4%, но пока получается больше. Будет хороший повод радоваться высокой инфляции, ведь это доп.доход для пайщиков

🔹рост стоимости актива за счет инфляции и снижения ключевой ставки. ЦБ прогнозирует КС в диапазоне 7,5-8,5% в 2027 году. При таких ставках все твердые активы вырастут в цене. УК закладывает 8% годовых, что на наш взгляд очень консервативно. В оценке нет затратного метода, и с текущей инфляцией мы сомневаемся, что можно найти земельный участок в черте ЦКАД, и построить склад класса А с коммуникациями исходя из оценки сильно ниже ₽100 тыс / метр

🐾Выводы

Хорошая локация, высокая доходность, понятная математика и ежемесячные выплаты. Долгосрочный договор, с понятным арендатором и ежегодной индексацией. Мы сторонники диверсификации, поэтому складскую недвижимость рассмотрим в свои личные портфели.

---

Полезно? Ставь👍

👉 Читайте нас, где удобно: Telegram (или в поиске @mkot_finance), Пульс, Max, Dzen