Остерегайтесь инвестиций в фонды недвижимости
Финансовая грамотность — это 99% знаний того, чего делать с деньгами не нужно. Это знание можно обрести на своем опыте, потеряв деньги. Из теории, книг и историй других людей. А также вывести самостоятельно интеллектуально.
На днях на Смартлабе была заметка о том, что инвесторы в ЗПИФ (фонды недвижимости) потеряли свои деньги. Написал к ней комментарий, для меня очевидный, что любой ЗПИФ по умолчанию — это мошенничество, потому что они могут рисовать любую отчетность. И что они, дураки, платить больше, чем процент по вкладу?
И на удивление получил больше 20 лайков за эту, казалось бы, очевидную мысль. Для читателей это стало откровением. Это говорит о том, что большинство людей не понимает базовых финансовых мыслей.
Мышление — это умение поставить вопрос и ответить на него. Про фонды недвижимости нужно спросить себя: «Могут ли управляющие этими фондами рисовать отчетности?». Сможете ли вы лично их проверить? Что и где по каким ценам было куплено, сдано в аренду, продано? Ответьте на эти вопросы.
Нет, вы не сможете это проверить.
Теперь встаньте на место создателей этих фондов, они понимают, что информация непроверяемая. Значит, можно рисовать и рассказывать что угодно. Раз так, то какой смысл им рассказывать о прибыльных сделках, если можно рассказывать про убытки? Зачем им платить больше? Не ради этого они всех тут собирали. В самом гуманном случае они могли бы платить чуть-чуть меньше ставки по вкладам, а сами держать деньги на депозитах и на эту разницу жить. Но это мелочи, когда можно сказать, что извините, но недвижимость упала в цене и ваши паи в фонде теперь обесценились.
Вам не нужно читать отчеты, вникать в тему, анализировать, смотреть графики, вам достаточно всего одного вопроса: «Могут ли управляющие этими фондами рисовать отчетности?» и ответа на него, а дальше вы раскручиваете мысль до очевидных вещей.
Если хотите вложить в недвижимость, то покупайте недвижимость. Хоть цоколь (у меня товарищ есть, называю его цокольным королем Краснодара) или гаражи покупайте. Но не фонды, не Дубай (не шахедную сторону), только то, где вы можете контролировать инвестицию.
И особенно остерегайтесь фондов, которые вам предлагают, вообще, всё, что вам предлагает брокер или банк, — это обман. Не так уж и сложно это понять.
Что касается вашей оригинальной статьи, там можно дать рекомендацию проще. Если УК имеет комиссию как % от СЧА + размещает паи не через биржу, статистически, это всегда приводило к завышению оценки по сравнению с тем, как оценку видит рынок.
Владимир, у Альфы фонд был биржевой.
С комиссией от СЧА — да, так как может возникать конфликт интересов.
По поводу внебиржевых фондов: УК ВИМ Сбережения (группа ВТБ) новые фонды запускает только на внебирже из-за «волатильности рынка» (официальный ответ). ЗПИФ считается консервативным инструментом, пайщики хотят видеть только рост, поэтому внебиржа с отображением РСП — выход для УК.
В этом случае снова актуален уже упомянутый критерий — прозрачность и рыночность оценки объекта и арендной ставки.
Первичен объект и его оценка, а только потом уже финансовая модель и УК.
Внебиржа не выход. Можно смело приравнивать к стоп-критерию «привлечение только на бирже, если привлечение не через биржу, вторичные покупки строго через биржу».
Вот эта вот «волатильность рынка» — это, перевожу на Русский, означает, что рынок радикально не согласен с оценкой оценщика.
Кстати, АП1 на вторичке опускался до ~230, при РСП далеко за 300, очевидно, рынок несопоставимо точнее прайсит цену актива. Поэтому попытки не дать рынку прайсить справедливую цену нужно рассматривать строго как жирнющий, я бы даже сказал стоп-минус при принятии решений о вложении.
А с оценкой рынка есть кейс. Недавно разбирал разницу между РСП и биржевой ценой Акцент 5. Оценщик рассчитал стоимость актива преимущественно на модели будущих доходов (доходный подход), а не на реальных рыночных сделках (сравнительный). В итоге стоимость квадратного метра по верхней границе и выше, а пай торгуется ниже РСП, то есть примерно по рыночной стоимости.
для пользования
это типа навыка топографии сделать карту местности
можно даже без математики вообще
но без мозгов точно никогда
ну с такой паранойей лучше на биржу вообще не лезть — и в акциях рисуют отчеты, а уж про облигации вообще молчу (там бывает вообще дичь — покупают патенты за 170тыс, а в отчете переоценивают их до 4 трлн)
Гаражи в краснодарском крае и золотые зубы — самые надежные инвестиции.
Могут ли управляющие фондом проворачивать махинации? Могут. Как и в любом другом долевом инструменте. Но не так же нелепо, господи.