Математика против бетона. Мой план расширения жилья без продажи портфеля (и один скрытый риск)

Продолжаем разбирать квартирный вопрос на примере моего публичного портфеля. Напомню дилемму: нам предстоит расширение из двушки в трешку. Цена вопроса — около 5 млн рублей разницы.

Брать сейчас ипотеку на 5 млн при текущих ставках, выдергивая деньги из рабочего портфеля — это добровольное финансовое харакири даже под ставку 16,9%. Возникает выбор: перекреститься и запрыгнуть в дорогую ипотеку прямо сейчас, или рационально потерпеть до 2028–2029 года, заставив капитал агрессивно работать?

Адепты секты «Бери сейчас, а то подорожает» пугают инфляцией. Я предпочитаю цифры, поэтому свел исторические данные за 10 лет (включая полные итоги завершившегося 2025 года) на один график.

Что мы видим?

1. Аномалия 2020-2022. Да, бетон показал сумасшедшую доходность (в пике свыше 23% в год). Но давайте будем честными: это была накачка рынка стероидами в виде массовой льготной ипотеки (выделил этот период бежевым).
2. Новая реальность. Льготную лавочку прикрыли, дешевых денег нет, рынок вторички предсказуемо остывает.
3. Итоги 2025 года. Посмотрите на правый край графика. Доходность консервативных облигаций оказалась в 3 с лишним раза выше, чем рост недвижимости (27,5% против 8,8%).

Как этот график решает нашу дилемму?

Цикл высоких ставок не вечен. Исторически, когда ключ уходит в диапазон 7,5% — 10%, подешевевшая ипотека вскрывает отложенный спрос, и вторичка (синяя линия) снова начинает обгонять доходность бумаг.

Наша задача — поймать это пересечение. Понятно, что в абсолютных цифрах разница между нашей двушкой и новой трешкой может так и остаться в районе тех же 5 млн (ведь недвижимость тоже растет). Но суть стратегии не в том, чтобы занять у банка меньше абсолютных денег, а в том, чтобы взять ипотеку под разумную ставку.

Если мы дождемся 2028–2029 года, переплата банку по процентам уже не будет похожа на узаконенный грабеж. Мы просто возьмем кредит на адекватных условиях ДО того, как цены на фоне дешевых денег улетят в космос.

При этом мы НЕ будем обнулять свой рабочий портфель ради бетонных стен. Его единственная задача сейчас — продолжать расти за счет сложного процента и генерировать кэшфлоу.

Это моя математическая ставка. Никаких эмоций, только холодный расчет.

По источникам графика (собирал сам):

🔹 Облигации: до 2019 года — индекс IFX-Cbonds (полной доходности), с 2020 года — Cbonds CBI RU Middle Market Investable.
🔹 Недвижимость: официальные данные Росстата (рынок вторичной недвижимости, типовые квартиры).
🔹 Средняя ключевая ставка: выводил среднее по месяцам ручками на основе данных ЦБ РФ, так как чистых сводных данных в таком виде не нашел.

Инвесторы, что бы вы сделали на моем месте? Правильный ли у меня план, или ожидание снижения ставок — это ловушка, в которую сейчас радостно идет вся «умная толпа»? Делитесь мнением в комментариях! 👇

📱 P.S. Я веду авторский дневник о том, как наша семья системно управляет капиталом. Без суеты, трейдинга и эмоций — только спокойная аналитика, цифры и облигации.

https://t.me/Pro_Personal_Finance

💼 Мой публичный портфель: https://snowball-income.com/public/portfolios/ubddsqbdxhafuqzsdvxd