Коммерческая недвижимость под контролем: что даёт профессиональное управление активами

Почему управление коммерческой недвижимостью сложнее, чем арендой квартиры? Что такое Asset Management и какие задачи он решает? Как управление недвижимостью влияет на финансовые результаты инвестора? Ответы на эти и другие вопросы дадут специалисты компании Accent, мы оказываем услуги управления инвестициями в коммерческую недвижимость институционального качества с 2007 года.

В сложные экономические периоды растёт интерес профессиональных инвесторов к консервативным инструментам, не подверженным высокой волатильности и обеспеченным реальными активами, таким как, например, коммерческая недвижимость. Но управлять такими активами гораздо сложнее, чем арендной квартиры.

Управляющий производственно-складским комплексом, деловым или торговым центром решает широкий круг задач: от разработки долгосрочных планов до текущей эксплуатации здания. От качества управления зависит доход инвестора, поэтому максимальный финансовый результат чаще приносят объекты, которыми занимаются профессионалы. В этой статье расскажем о ключевом элементе управления активами – Asset Management.

Как организовано управление недвижимостью

Управление недвижимостью включает три уровня, на каждом из которых решается конкретный комплекс задач.

• Asset Management – уровень долгосрочного планирования и стратегического управления активами. Принимаемые на этом этапе решения нацелены на перспективу, а их основная цель – обеспечить рентабельность инвестиций.
• Property Management – уровень решения текущих управленческих задач, относящихся к конкретному инвестиционному объекту. В круг задач операционного управления входит обеспечение работы здания, взаимодействие с арендаторами и претензионная работа, сбор платежей, ведение бухгалтерского учёта и решение других финансовых вопросов, маркетинг и продвижение. Эффективность Property Management можно оценить по величине чистого операционного дохода от аренды.
• Facility Management – организация технического обслуживания здания. На этом уровне решаются повседневные задачи, которые обеспечивают безаварийную работу систем жизнеобеспечения, инженерных систем здания и эксплуатационных служб, порядок и безопасность. Организует эту работу управляющая компания, а непосредственной реализацией технических функций обычно занимаются привлечённые организации. Показатель эффективности Facility Management – безопасное физическое функционирование здания.

Достижение финансовых целей, предусмотренных инвестиционной стратегией, возможно только при качественном управлении на всех названных уровнях. Это масштабная задача, которую большинство инвесторов не могут решить сами в силу отсутствия нужных навыков работы с недвижимостью. Поэтому передача инвестиционного объекта в доверительное управление – самый простой и эффективный путь для непрофессионала. Даже с учётом дополнительных расходов на услуги управляющей компании финансовый результат такого инвестора будет лучше, чем при самостоятельном управлении.

Стратегическое управление недвижимостью на разных этапах

Задачи Asset Management реализуются не только на начальном этапе управления инвестиционным объектом. Стратегия важна на всех стадиях работы с активом: при его покупке, в ходе эксплуатации и при продаже.

На этапе приобретения недвижимости перед управляющим стоит серьёзная задача: найти высококачественный объект, отвечающий целям инвестора, его горизонту планирования, риск-профилю, и купить его на максимально выгодных условиях. Для этого управленческая команда:

• определяет цели инвестора, составляет инвестиционную стратегию;
• осуществляет поиск объекта недвижимости, подходящего под эту стратегию, проводит его экспертизу – Due Diligence;
• когда нужное помещение найдено, разрабатывает структуру сделки, согласовывает её условия с контрагентом, а затем оформляет необходимые документы;
• разрабатывает стратегию владения недвижимостью.

Цель покупки любого инвестиционного объекта – получение максимальной доходности и уменьшение сопутствующих рисков. Именно эту задачу решает управляющий на этапе эксплуатации недвижимости. В рамках Asset Management он действует по нескольким направлениям:

• проводит мероприятия по повышению рыночной стоимости объекта и/или цены аренды, в том числе путём его реконструкции, реконцепции, изменения целевого назначения здания;
• регулярно оценивает достигнутые финансовые показатели, анализирует эффективность избранной стратегии, при наличии оснований корректирует долгосрочные и среднесрочные планы;
• по мере изменения ситуации на рынке недвижимости рассматривает возможность корректировки инвестиционной стратегии или продажи объекта, если это экономически обосновано.

Момент и условия выхода из коммерческого объекта могут сильно повлиять на итоговую доходность инвестиций. Такое решение может быть запланированным или внеплановым, но в любом случае ему предшествует анализ ситуации в соответствующем сегменте недвижимости и разработка стратегии выхода. Она включает маркетинг объекта, поиск покупателя и согласование условий сделки, взаимодействие с контрагентом на всех этапах её проведения.

Когда инвестиционный портфель состоит из нескольких объектов недвижимости, относящихся к разным секторам, Asset Management включает разработку ключевой стратегии управления (Asset strategy), а также планов конкретных активов и их бюджетов (Asset plan & budget). Такой подход учитывает особенности разных сегментов и позволяет нивелировать характерные для каждого из них риски.

Показатели эффективности Asset Management

Оценить эффективность управления активами позволяют расчётные показатели, которые отражают достигнутые финансовые результаты.

1. Gross Asset Value (GAV) – показатель, отражающий валовую стоимость активов, то есть общую стоимость имущества, принадлежащего собственнику.
2. Net Asset Value (NAV) – стоимость чистых активов инвестора с учётом имеющихся обязательств перед кредиторами.
3. Cap Rate – ставка капитализации. Она отражает чистый финансовый результат, полученный от арендной недвижимости, то есть доходность объекта за год за вычетом расходов на его содержание.
4. Net Present Value (NPV) – показатель, который помогает оценить инвестиционные перспективы конкретного объекта. Он отражает чистую приведённую стоимость объекта, то есть разницу между входящими и исходящими финансовыми потоками, приведёнными к моменту оценки.
5. Internal Rate of Return (IRR) – показатель, на основе которого можно оценить доходность инвестиций и сравнить несколько проектов между собой. Внутренняя норма доходности отражает процентную ставку, при которой чистая приведённая стоимость объекта равна нулю.

Выбирайте команду

От качества Asset Management зависит, как полно будет использоваться коммерческий потенциал объекта недвижимости. Грамотное управление активом на всех этапах инвестиционного процесса позволяет получать высокую текущую доходность и рассчитывать на рост цены актива в перспективе. Здесь важен профессионализм конкретных лиц, входящих в команду Asset Management. Обычно она включает управляющих, риск-менеджеров, аналитиков, а также юристов, IT-специалистов и финансовый блок.

При выборе управляющей компании стоит оценить её опыт, подтверждённый конкретными примерами. Доверять свой капитал лучше людям, которые давно работают в этой сфере, имеют опыт преодоления сложных экономических периодов, навыки управления разными категориями недвижимости.

Ознакомиться с тем, как мы управляем коммерческой недвижимостью, вы можете на нашем сайте.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.