Купил бы я это сам? Разбираю ГАБ с аптекой внутри Садового
Всем, доброго дна!
Веду сейчас объект. Расскажу как есть — без причёсывания.
Помещение 78 м², первый этаж, внутри Садового кольца. Отдельный вход с улицы, плотный пешеходный трафик, рядом бизнес-центр и жилые дома — то есть два потока сразу: офисные работники днём, жители вечером. Арендатор — федеральная аптечная сеть, сидит здесь уже 5 лет.
Цена: 17 500 000 ₽Аренда: 210 000 ₽/месДоговор: 7 лет, осталось 2 года + опционы на пролонгацию Индексация: 7% ежегодно— прописана в договоре
Считаю чистыми руками:
| Год 1 | Год 3 | Год 5 | |
|---|---|---|---|
| чеке/ ху | 210 000 ₽ | 240 000 ₽ | 275 000 ₽ |
| аренда/материал | 2 520 000 ₽ | 2 880 000 ₽ | 3 300 000 ₽ |
| Налог УСН 6% | −151 000 ₽ | −173 000 ₽ | −198 000 ₽ |
| медицинские | −55 000 ₽ | −55 000 ₽ | −60 000 ₽ |
| Чистый доход | 2 314 000 ₽ | 2 652 000 ₽ | 3 042 000 ₽ |
| Доходность | 13,2% | 15,2% | 17,4% |
Вот почему мне смешно, когда говорят «депозит выгоднее». Депозит дает вам 16% сегодня и 10% через два года. ГАБ дает 13% сегодня и 17% через пять лет на ту же вложенную сумму— просто за счёт индексации.
Почему аптека — это не просто арендатор
Аптечные сети — одни из самых надёжных арендаторов в ритейле. Вот почему:
Первое — они вложили деньги в помещение. Вытяжка, холодильное оборудование, стеллажи под лицензией, кассовые зоны. Это 3-5 млн рублей только в оборудовании. Уйти — значит написать всё в ноль.
Второе — у них резолюция по адресу. Переезд — это переоформление лицензии, проверки Росздравнадзора, простые точки. Ни один управляющий сетью на это добровольно не пойдет.
Третье — внутри Садового аптека окупается быстро. Высокий уровень шума и трафик делают свое дело — такие точки в сетях находятся на вершине выручки.
Что меня остановило
Честно — два момента всегда смотрю.
Первый: кто поддерживает договор. Если в договоре юрлицо-однодневка, а не головная компания сети — это красный флаг. Здесь все чисто, договор с корпоративной федеральной сетью, поручительство формирует структуру.
Второй: что будет после опциона. Два года — срок небольшой. Звонил управляющий по развитию сети. Ответ: точка рентабельная, планируют продлевать. Это не гарантия, но сигнал.
Итоговая картина за 7 лет, если держать и не продавать:
Вложили: 17 500 000 ₽ Получили аренду (чистыми): ~18 400 000 ₽ Тело объекта к году 7 (консервативно +40%): ~24 500 000 ₽
Итого на руках: ~43 000 000 ₽ против вложенных 17 500 000 ₽
Это ~146% за 7 лет или около 21% годовыхс учётом роста стоимости.
Депозит за 7 лет при снижении ставок даст в лучшем случае 13-14% среднедовых. И никакой активности в конце.
Покупать ли этот объект?
Да — если горизонт от 5 лет и капитал не последний. Локация внутри Садового — это фундаментально дефицитный актив, таких площадей больше не становится.
Нет — если нужна ликвидность. Продать ГАБ по справедливой цене быстро не получится, это минимум 2-4 месяца.
В следующий раз разберемся: как прочитать договор аренды на 20 минут, и какие три пункта могут превратить хороший объект в проблему.
Вопросы — в комментарии, отвечу всем.
MATEMATNKСегодня в 13:28Хорошо тем, кто знает, что будет через пять лет.+3
Aristarh SergeevСегодня в 13:34Это точно! Знал бы прикуп жил бы в Сочи…0
ВетерокСегодня в 13:43Налоги где? Сожрут треть…+1- Куликов АндрейСегодня в 14:07если арендатор съедет , и нового будете искать...Вся доходность упадет... если бы кб сидел, стоматологи какие ... другое дело.+1
