Парад тревожных практик ЗПИФ недвижимости

Друзья, приветствую. В свое время публиковал пост с достаточно строгими критериями выбора ЗПИФ недвижимости. Спустя время, могу сказать, что ни один критерий не устарел. И так, теперь немного практики, с которой сталкиваются неискушенные инвесторы в ЗПИФ недвижимости, не соблюдающие простые правила безопасности (и по мере роста популярности инструмента будут сталкиваться все больше).

Структурные ноты

Покупая «ЗПИФ недвижимости», мы ожидаем, что УК будет покупать недвижимость, а свободные деньги будут размещены в банках или в ОФЗ / денежном рынке. Но реальный тип фонда надо смотреть в правилах доверительного управления. Многие доступные на рынке ЗПИФ «недвижимости» на самом деле являются «комбинированными» фондами, в которые можно покупать много всякого разного, особенно, если это фонды для квалифицированных инвесторов.

Так, в 2025 году инвесторы в комбинированный ЗПИФ «СКН» [1] от УК «СФН» обнаружили, что в фонд добавлены структурные облигации на сумму 32,5 млрд рублей (ISIN: RU000A105PL8):


Фрагмент справки СЧА на 30.09.2025, комбинированный ЗПИФ «СКН»

Нет сомнений, что сделка совершенно законная. Но соответствует ли такая сделка интересам инвесторов, которые хотели вложиться в коммерческую недвижимость? Каждый ответит себе сам.

А лично я придерживаюсь правила не покупать фонды, в которых доля недвижимости в составе активов составляет менее 90%.

Короткие фонды

Совершенно неочевидный кейс, многие инвесторы рады коротким договорам, предвкушая, что после завершения фонда УК с прибылью распродаст активы и выплатит вкусный доход инвесторам. Но жизнь, как это всегда бывает, сложнее.

Например, возьмем ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» [2], который был запущен в 2020 году, а в марте 2025 года биржевые торги фондом были прекращены в связи с окончанием срока действия договора доверительного управления. Прошел год, и по состоянию на момент написания статьи пайщики продолжают сидеть с замороженным фондом. Когда УК удастся распродать всю недвижимость и вернуть деньги пайщикам — неизвестно.
Кстати, на днях прекратился договор доверительного управления по ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток 2» [3]. Как там будут обстоять дела с реализацией имущества и выплатой дохода инвесторам — будем наблюдать.

Я же придерживаюсь правила не покупать фонды, по которым до окончания срока действия остается менее 10 лет.

Досрочное прекращение

Есть и другая крайность. Например, вы приобрели ЗПИФ с недвижимостью на относительно длительный срок. Однако, УК не дает вам владеть недвижимостью долго и наслаждаться арендным доходом, и ломая ваши рантье-планы, УК может принять решение досрочно завершить фонд, распродать все имущество и выплатить деньги пайщикам, не спрашивая мнения инвесторов.

На мой взгляд это более безобидный случай, чем ситуация, когда деньги пайщиков заморожены на неопределенный момент, но такие ситуации подрывают доверие долгосрочных инвесторов, которые хотели бы владеть фондами для получения арендного дохода от недвижимости.Так, фонд СФН «Коммерческая недвижимость» [4] имел договор доверительного управления до 16.12.2032, но УК СФН приняла решение в одностороннем порядке о досрочном прекращении фонда.

Здесь сложно сформулировать какой-то прозрачный критерий по противодействию таким практикам. Но если УК так делала, без какого-то внятного и весомого объяснения, это повод рассматривать такое поведение как базовый риск.

Оптимистичная оценка

Вызывающая скепсис оценка стоимости активов фонда — это, на мой взгляд, самая частая проблематика для фондов недвижимости, комиссия за управление которых зависит от размера СЧА. И хотя оценку проводят лицензированные оценщики, формально соблюдая стандарты и законодательство, это не означает, что у инвестора не может появиться скепсис относительно адекватности выбранных подходов.

Мой любимый пример — это фонды ВИМ, вот выдержка из отчета об оценке для ЗПИФ «РД» [5]:



Выдержка из отчета об оценке БЦ «SkyLight», ЗПИФН «РД»

Оценщик использует для оценки бизнес-центра не реальные денежные потоки, которые генерирует объект недвижимости и которые будут распределены в реальности на пайщиков, с поправкой на прогнозное изменение ставок аренды, а применяет ставку аренды, по которой бизнес-центр мог бы быть сдан в теории, на основе анализа условий для похожих объектов.

Лично я всегда перепроверяю оценки с учетом материалов от СМАО (Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков) [6]. А особо состоятельные инвесторы могут заказывать у СМАО экспертное заключение по отчетам об оценке.

Также я категорически не покупаю фонды вне биржевого стакана, а если беру в биржевом стакане, то в первую очередь ищу недооцененные истории (к СЧА и/или к рынку).

На этом парад нежелательных практик подходит к концу.

#ПроНедвижимость: мои самые важные статьи об инвестициях в недвижимость

Статья не содержит инвестиционных / индивидуальных инвестиционных рекомендаций, призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Результаты инвестирования в прошлом не гарантируют результатов инвестирования в будущем. Все риски и ответственность при инвестировании вы принимаете на себя самостоятельно.