ЗПИФ vs арендная квартира. Заметки
Сдаю сабж в Мособласти. Полис от Совкомбанк Страхование.
Имущество и ремонт входят в договор.
Квартиранты пролили воду на ламинат и вовремя не увидели. Ламинат под замену.
Ответ из компании: случай не страховой. Вот если бы сломалась труба или забыли выключить кран — тогда другое дело.
Не хочу погружаться в исследования, какая страховая лучше. Не интересно.
Стенания о том, какие они плохие — тем более малопродуктивное времяпровождение))
Ибо время лучше потратить, например на изучение пула арендаторов в саратовском Триумфе.
Кстати доходность объекта после коммуналки, налогов и страховки не самая плохая для жилья — в районе 8%.
Читал, что у многих выходит в районе 4-5%.
При этом самый не затейливый ЗПИФ — Парус Золя дает чистыми около 10% без гемора, ламинатов и переписок со страховой.
Держать арендную квартиру КМК есть смысл только как экспозицию на жилые метры, ибо нет еще у нас нормального ЗПИФ на этот класс.
А пока что реалии таковы, что любая рабочая лошадка рынка, с предсказуемым и скучным ар потоком, такая как Крас или Золя выгоднее квартиры, а главное гораздо удобнее.
Именно они задают нижнюю планку предложения.
www.moex.com/ru/index/MREFTR
www.moex.com/ru/index/MREDC
За шесть лет цены в Москве изменились 52% или на 7% в год в среднем. Если не верите, просто посмотрите пятилетний и десятилений график на IRN.RU
www.irn.ru/gd/za-5-let/#begin
Если тема ЗПИФ недвижимости интересна вообще, или вы хотите зарабатывать деньги в реальности, а не в фантазиях (как это происходит у инвесторов в квартиры, которые даже амортизацию не умеют правильно считать), на VC есть хороший «канал» REIT по-русски, они делают разборы и отделяют обещания менеджмента от того, что реально фонды дают — vc.ru/invest/2715996-monstr-fond-sovremennyy-7-ot-sbera
Они пишут про то что БУДЕТ голосование о продлении — это совсем не обязательно так. По-умолчанию фонд будет закрыт, но УК может инициировать голосование о продлении. А может вообще прекратить фонд по своему желанию, не дожидаясь 31 года.
Более того, у СФН уже есть прецеденты, когда они закрывали фонды раньше времени.
Не может срок жизни малых систем быть больше большой системы.
А вот квартиры, которые в СССР построили и выдали, они до сих пор в собственности.
А пока можно снимать, ибо купить что-то большое не всегда получается.
1. Ее цена зависит от уровня жизни.
В Воркуте себестоимость тысяч 300 за квадрат а продается по 3 тысячи за квадрат..
2. Не пойму почему вы рассуждаете про реновацию а не про взрыв газа соседом с обрушением всего подъезда
3. Никогда вы не сможете кинуть в карман вашу квартиру как например слиток золота или пачку долларов в карман и прыгнуть в последний самолёт
Не забывайте про налог на недвижимость. Его потолок 2%
А это разорение за 30 лет
это дерьмо можно сдавать за 40 тыс/мес = 480 тыс/год = 10% годовых
плюс 10% рост цены за год — bytopic.ru/chart.aspx?a=real_moscow&d=1&u=rub
итого, примерно +20% годовых
У кого лучше страховать — и есть ли они нормальные страховщики жилья на нашем рынке?
Когда залили соседи сверху — тут все очевидно.
Если залили соседей снизу — тут тоже очевидно.
При этом в другой квартире дорогой ламинат был как новый спустя 10 лет юза.
Разве не было страхового депозита при заключении договора? Даже если это всего лишь 50% от цены аренды за месяц (хотя обычно берут больше), то на замену ламината должно было хватить.
Их просто бесполезно ибессмысленно сравнивать. Как акции и облигации.
Как золотую монету и депозит.
Я вам про разные характеристики этих классов активов, а вы мне про доходность на участке времени