ЗПИФ vs арендная квартира. Заметки

Сдаю сабж в Мособласти. Полис от Совкомбанк Страхование.
Имущество и ремонт входят в договор.
Квартиранты пролили воду на ламинат и вовремя не увидели. Ламинат под замену.
Ответ из компании: случай не страховой. Вот если бы сломалась труба или забыли выключить кран — тогда другое дело.
Не хочу погружаться в исследования, какая страховая лучше. Не интересно.
Стенания о том, какие они плохие — тем более малопродуктивное времяпровождение))
Ибо время лучше потратить, например на изучение пула арендаторов в саратовском Триумфе.
Кстати доходность объекта после коммуналки, налогов и страховки не самая плохая для жилья — в районе 8%.
Читал, что у многих выходит в районе 4-5%.
При этом самый не затейливый ЗПИФ — Парус Золя дает чистыми около 10% без гемора, ламинатов и переписок со страховой.
Держать арендную квартиру КМК есть смысл только как экспозицию на жилые метры, ибо нет еще у нас нормального ЗПИФ на этот класс.
А пока что реалии таковы, что любая рабочая лошадка рынка, с предсказуемым и скучным ар потоком, такая как Крас или Золя выгоднее квартиры, а главное гораздо удобнее.

ЗПИФ недвижимости Совкобанк Страхование аренда недвижимости аренда квартиры инвестиции в недвижимость ЗПИФы недвижимости

Инвестиции в недвижимость ЗПИФы недвижимости

Dmitry_Ch

Москва

243

с 30 июля 2019

46 Комментариев

Ветерок
Сегодня в 14:36
Сдавать наследную квартиру самый тупой простой понятный «бизнес» для москвичей и подмосквичей. Никаким заработком тут не пахнет и никогда не запахнет. Для них акции, зпифн непонятное разводилово. Ну что, что Совр7 с мая прошлого года даст суммарно 50% годовых, все равно там что то нечисто... Про кэш машину Сбер и говорит нечего…
+4
- MatadOne
  Сегодня в 16:17
  Ветерок, это вы вообще к чему? А посте вроде ни слова про наследство да и про Москву тоже.
  0
Auximen
Сегодня в 14:38
А что с переоценкой номинальной стоимости доли ЗПИФ? За 6 лет жилая недвижимость подорожала в 3-5 раз.
+2
- Dmitry_Ch
  Сегодня в 14:45
  Auximen, про то и речь — есть смысл держать, только потому что в разных классах разная динамика цен. Но если нормальная УК придет с нормальным жилым ЗПИФ — актуальность темы изрядно просядет…
  +2
- Йонатан Берсон
  Сегодня в 14:51
  Auximen, за 6 лет где в 5 раз подорожала недвижка? первичка?
  0
  - Auximen
    Сегодня в 17:24
    Йонатан Берсон, не, вторичное жильё в Краснодаре (я не про средние цены, а про конкретные локации, например, ЖК «Центральный» на Красной 176 на первичном рынке 1 м2 в 2019 году стоил 76 тыс. руб., сейчас на вторичном 250+ реальные сделки, у меня подруга ещё в 2022 году там продала 1-комнатную квартиру за 200=/м2). Про московские цены на ЖК «Тургенев» на Дальней вообще молчу. Средние цены по городу повысились примерно в 2 раза.
    +2
- DDav
  Сегодня в 15:28
  Auximen, к счастью в 2023 году появился индекс мосбиржи полной доходности ЗПИФ недвижимости, и он обгоняет жилую недвигу по доходности (не придуманный вами рост в 3-5 раз за 6 лет, а реальный). Ищется по MREFTR. Доходность за 12 месяцев — 33%. Состав, конечно, странный, но «шо маемо, то маемо». Индекс жилой недвижимости тоже есть, он называется MREDC, он вырос за год всего на 12%, НО он считается без арендной доходности, чисто на изменении реальных цен в договорах Сбербанка. Прибавляйте 4% грязным, или 1.5% после всех затрат и амортизации.
  
  www.moex.com/ru/index/MREFTR
  www.moex.com/ru/index/MREDC
  
  За шесть лет цены в Москве изменились 52% или на 7% в год в среднем. Если не верите, просто посмотрите пятилетний и десятилений график на IRN.RU
  
  www.irn.ru/gd/za-5-let/#begin
  
  Если тема ЗПИФ недвижимости интересна вообще, или вы хотите зарабатывать деньги в реальности, а не в фантазиях (как это происходит у инвесторов в квартиры, которые даже амортизацию не умеют правильно считать), на VC есть хороший «канал» REIT по-русски, они делают разборы и отделяют обещания менеджмента от того, что реально фонды дают — vc.ru/invest/2715996-monstr-fond-sovremennyy-7-ot-sbera
  +3
Йонатан Берсон
Сегодня в 14:52
покупай ЗПИФ СФН и спокойно попивай мохито на берегу моря (но это не точно)
+1
- Dmitry_Ch
  Сегодня в 16:31
  Йонатан Берсон, у меня есть САБ3, но СФН не та УК, которая даст расслабиться )) Структурки в СКН уже широко известной историей стали…
  +2
Александр Кашин
Сегодня в 15:01
Квартира — она и через 20 лет квартира, а по реновации могут еще и новую дать. А ЗПИФ через 20 лет не ЗПИФ с вероятностью 99%. Рассматриваю ЗПИФ как спекулятивный инструмент.
+6
- Dmitry_Ch
  Сегодня в 15:17
  Александр Кашин, у Паруса и Акцента уже есть длинные ЗПИФ. Например Крас — до 2074. Вполне себе долгоиграющая история…
  0
  - Александр Кашин
    Сегодня в 15:46
    Dmitry_Ch, это слишком виртуальные сроки. У нас государство существует с 1991 года — 35 лет.
    Не может срок жизни малых систем быть больше большой системы.
    А вот квартиры, которые в СССР построили и выдали, они до сих пор в собственности.
    +4
- Balboa
  Сегодня в 15:32
  Александр Кашин, когда хрущевки под застройку закончатся,
  отменят реновацию, за квартиры в аварийных старых многоэтажках,
  будут давать пару миллионов на первоначальный взнос по ипотеке
  
  в Европе не проводят программы по выдаче новых квартир собственникам взамен старого жилья. в странах Восточной Европы, присоединившихся к Европейскому союзу, свернуты государственные или муниципальные программы ликвидации аварийного жилищного фонда. Это произошло по экономическим причинам и в силу правил, принятых в Европейском союзе.
  0
  - Сергей Аноним
    Сегодня в 16:07
    Balboa, у дома есть такое понятие как «срок службы дома». И, явно, давать квартиры тем, у кого дом вышел за срок службы противоречит капиталистическому строю.
    Капиталистическому строю импонирует проводить, после выхода срока службы дома за предел, инспекции и исследования за счет собственника на продление срока службы. А если дом признан аварийным, то провести его в кадастре нежилым с автоматической выпиской всех прописанных.
    +1
    - Balboa
      Сегодня в 16:47
      Сергей Аноним, когда хрущевки под застройку закончатся,
      отменят реновацию, за квартиры в аварийных старых многоэтажках,
      будут давать пару миллионов на первоначальный взнос по ипотеке
      0
    - Balboa
      Сегодня в 16:52
      Сергей Аноним, Брежневки — разговорное название серий жилых домов, строившихся в СССР до 17 этажей.
      
      им уже по 50 лет, они уже отслужили срок службы, их ник то расселять не будет, нет прибыли застройщикам
      каждому собственнику по 2 миллиона, на первоначальный взнос по ипотеке
      
      социализм закончился
      0
      - OUBee
        Сегодня в 21:30
        Balboa, серии железобетонных домов рассчитаны на эксплуатацию лет в 90. Для самой массовой серии ii-49 явно сроки эксплуатации не находятся гуглением, но есть общая оценка для подобных построек 100-150 лет.
        В Москве их капитально ремонтируют, меняют трубы, делают новые фасады. Рано их списывать со счетов. Лет 50 точно простоят при должном уходе.
        +1
        Balboa
        Сегодня в 21:56
        OUBee, панельки 9 — 12 этажные, 50 лет срок, с ними что делать
        
        50 лет — срок службы панельных домов, построенных до 1980 года
        0
    - Balboa
      Сегодня в 17:03
      Сергей Аноним, уже сейчас
      
      Сумма выплаты будет рассчитываться исходя из оценочной стоимости, соответствующей доле земельного участка под аварийным домом, за вычетом затрат на снос и убытков, связанных с изъятием.
      
      При этом компенсация должна быть не меньше размера, установленного в регионе для каждого муниципального образования.
      
      По мнению Минстроя, минимальный размер выплаты должен составлять не менее 50% от средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по официальным ценам, которые устанавливает Минстрой.
      
      Халява заканчивается, каждому по ипотеке )
      0
- DDav
  Сегодня в 15:33
  Александр Кашин, квартира через 20 лет, это квартира, в которой придется сделать ремонт, а то и два. Где вы будете постоянно решать чужие проблемы, где могут быть заливы, суды и конфликты. И где вы скорее всего не будете платить налоги, за что вам прилетит. А ЗПИФ, это нажатие 1 кнопки в терминале, где вам не надо иметь миллионы рублей, где деньги приходят ежемесячно или квартально, и налоги за вас платят и отчитываются. Поэтому квартиру надо покупать себе, можно и несколько, но покупать квартиры ради аренды или «заработка» — это худший выбор для 95% людей, за исключением профессиональных риэлторов и инвесторов, которые в рынке.
  +3
  - Александр Кашин
    Сегодня в 15:49
    DDav, кнопку нажали — а на том конце в кнопке код сбился, сайт не работает, склад развалился и УК разбежалась)
    0
    - DDav
      Сегодня в 16:08
      Александр Кашин, ну да, то ли дело квартиры покупать, особенно в первичку. Может вовремя построят, может нет, скорее нет. Может хорошо, может херово. Может лифты будут работать, может нет. Может УК будет нормальная, может нет. И это до того, как вы начали делать ремонт. У меня недвиги хватает — три квартиры и дом опять буду строить, я вам много про ремонты могу рассказать (и сколько из них закончились вовремя и без выхода из бюджета, ровно ноль). Но я хотя бы это делаю ради своей семьи и детей, которые уже выросли. Что заставляет людей заниматься благотворительностью и покупать квартиры ради сдачи — загадка. ЗПИФы недвижимости гораздо безопасней и удобней. Про обманутых дольщиков знают все, как и про мошенников. Я знаю много приколов и приключений с разными ЗПИФ, например Активо, но я никогда не слышал про ЗПИФ недвижимости, который бы доставлял столько же проблем, сколько покупка квартиры или апартаментов.
      +5
      - Alex_K
        Сегодня в 17:43
        DDav, в глазах обычного среднестатистического человека покупка квартиры под сдачу — это безриск. Все отберут, все обнулят, везде кинут, а хата останется — так люди думают. Потому что последний раз квартиры отбирали после революции, 110 лет назад. И доходность они считают не в процентах и не в сравнении с другими активами, а в арендной плате. Куплю я однушку в Москве и она до смерти мне будет приносить 60к в месяц в сопоставимых ценах — так считают. Без учета всяких там амортизаций, простоев, ремонтов, скандалов и судов. Это сложно. Ровно так же люди берут в ипотеку по ипотечному платежу, а не по процентной ставке или цене квартиры. Поэтому берут под сдачу и будут брать. А наследственная квартира под аренду — это вообще золотое дно, считай, бога за бороду ухватил. Хотя по математике ее надо сразу продавать и перекладываться в финансовые активы — это сделает ракету в личном капитале. Но не продают же
        +2
        OUBee
        Сегодня в 21:32
        Alex_K, кроме непосредственно аренды есть ещё вариант постоянной регистрации, угла на будущее, ближе к пенсии.
        А пока можно снимать, ибо купить что-то большое не всегда получается.
        +1
- Al Bax
  Сегодня в 17:32
  Александр Кашин, три минуса недвижки —
  1. Ее цена зависит от уровня жизни.
  В Воркуте себестоимость тысяч 300 за квадрат а продается по 3 тысячи за квадрат..
  2. Не пойму почему вы рассуждаете про реновацию а не про взрыв газа соседом с обрушением всего подъезда
  3. Никогда вы не сможете кинуть в карман вашу квартиру как например слиток золота или пачку долларов в карман и прыгнуть в последний самолёт
  
  Не забывайте про налог на недвижимость. Его потолок 2%
  А это разорение за 30 лет
  +1
GOLD
Сегодня в 15:07
конура под сдачу — www.cian.ru/sale/flat/327450559/

это дерьмо можно сдавать за 40 тыс/мес = 480 тыс/год = 10% годовых

плюс 10% рост цены за год — bytopic.ru/chart.aspx?a=real_moscow&d=1&u=rub

итого, примерно +20% годовых
+1
- Сергей Аноним
  Сегодня в 16:13
  GOLD, я нашел ее, это, скорее всего, не полноценный объект с выделенным кадастровым номером, а доля в бывшей трех и более квартире, которую попилили на студии. В данном случае, судя по ванной, это кухня с санузлом от бывшей квартиры. Без разрешения других собственников там никого левого не пропишешь и даже не зарегистрируешь. И все остальные проблемы долевой собственности так же будут. Ремонт явно бюджетный, даже батарею при реконструкции не поменяли. Продать это будет сложно, ипотеку не дадут.
  +1
Маркиз Лафайет
Сегодня в 15:08
Сколько был депозит? Его хватит на замену ламината? Кстати, а где именно он пролил воду, на кухне? На будущее — на пол лучше кварцвинил, он дороже, но нет минусов ламината.
+3
- Dmitry_Ch
  Сегодня в 15:14
  Маркиз Лафайет, да, депозита там должно хватить. Это мелочи. Я о другом задумался — если действительно зальют соседей снизу по взрослому, а страховая начнет петлять как Совком?
  У кого лучше страховать — и есть ли они нормальные страховщики жилья на нашем рынке?
  +1
  - Маркиз Лафайет
    Сегодня в 15:19
    Dmitry_Ch, по Альфе были хорошие отзывы. Но не факт, что тоже не начнут мутить. Опять же, в договоре могут быть нюансы, если квартира сдается. Ну и сомнения — а вдруг собственник захотел сделать ремонт и специально разлил воду, чтобы за это заплатила страховая.
    Когда залили соседи сверху — тут все очевидно.
    Если залили соседей снизу — тут тоже очевидно.
    
    +2
  - OUBee
    Сегодня в 21:35
    Dmitry_Ch, цель у страховых компаний — получить прибыль, т.е. собрать больше денег и оставить себе. Цели платить по страховке у них в общем случае не стоит — целые отделы занимаются тем, что придумывают как отказать.
    +1
- MatadOne
  Сегодня в 16:19
  Маркиз Лафайет, у кварцвинила в реальности полно минусов. Особенно у бюджетного тонкого. Разваливается быстрее чем ламинат.
  0
  - Alex_K
    Сегодня в 17:47
    MatadOne, 2,5 мм, Класс износостойкости 43 норм или толще надо? Как раз собираюсь скоро покупать под замену умершему ламинату
    0
    - MatadOne
      Сегодня в 20:02
      Alex_K, не помню цифры, я не специалист. Знаю только что купив тонкий кварц винил он по всей квартире за 3 года облупился в местах стыка на углах. А каждый проход робота пылесоса или даже движение стола продолжает нещадно его уничтожать. Но замечу что самые большие повреждения там где теплый пол. Видимо карцивинил такое не любит.
      
      При этом в другой квартире дорогой ламинат был как новый спустя 10 лет юза.
      +1
      - OUBee
        Сегодня в 21:37
        MatadOne, а плитка кафельная на пол с гидроизоляцией — сильно дороже получается?
        0
        MatadOne
        Сегодня в 21:49
        OUBee, не знаю, не специалист.
        0
  - Valentin178
    Сегодня в 22:12
    MatadOne, лежит у меня в квартире кварцвинил Moduleo больше 10 лет. Как новенький.
    +1
Cash
Сегодня в 15:46
«Сдаю сабж в Мособласти. Полис от Совкомбанк Страхование»

Разве не было страхового депозита при заключении договора? Даже если это всего лишь 50% от цены аренды за месяц (хотя обычно берут больше), то на замену ламината должно было хватить.
0
- Dmitry_Ch
  Сегодня в 17:59
  Cash, да, депозит есть — все норм, просто с квартирой присутствует возня, которой нет у ЗПИФ
  0
  - Cash
    Сегодня в 18:02
    Dmitry_Ch, квартира в собственности, она не может пропасть. А с ЗПИФ и биржей в целом возможны варианты…
    +1
    - Dmitry_Ch
      Сегодня в 18:45
      Cash, с биржей да, с ЗПИФ не верю в такой сценарий. Мой путь к фондам начинался с Активо, где паи учитываются напрямую у спецрегистратора, без брокерской прослойки. Аналог прямого учета в реестре акционеров. Если биржа встанет, то в реестре с моими записями ничего не изменится. Кстати пока я сидел в Активо2, успела поменяться и УК и спецдеп. И ничего — продал их потом через ЛК спокойно. Доходность не устроила — а так бы дальше сидел…
      0
Dangerous Assumption
Сегодня в 17:01
Собственная недвижимость под аренду и паи фонда недвижимости — абсолютно разные классы активов с разными характеристиками. Можно слёту пунктов пять существенных отличий найти.

Их просто бесполезно ибессмысленно сравнивать. Как акции и облигации.
Как золотую монету и депозит.
0
- Dmitry_Ch
  Сегодня в 18:57
  Dangerous Assumption, не соглашусь. часть позиций моего портфеля ЗПИФ сформирована от продажи квартиры в регионе. И я как раз сравнивал сии сущности по доходности, степени замороченносим при владении, рискам прав собственности и тд. Выиграли ЗПИФы. Взял тогда Атриум и Перловский. Атриум показал ожидаемо топ динамику.- продал потом +30% Перловский — грустная лошадка, тоже продал, но в мнус ))
  +1
  - Dangerous Assumption
    Сегодня в 19:38
    Dmitry_Ch, это хорошо, что вы попой читаете
    Я вам про разные характеристики этих классов активов, а вы мне про доходность на участке времени
    0
SAA
Сегодня в 21:53
Что такое сабж?
0
- Dmitry_Ch
  Сегодня в 22:03
  SAA, Сабж — это заголовок. В данном случае речь идет о квартире, ибо она фигурирует в заголовке поста…
  0

Читайте на SMART-LAB:

Итоги Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026

Итоги Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026 28 февраля прошла конференция по вопросам облигационного рынка Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026 , в рамках которой на сессии...

АПРИ

20:59

5 идей в российских акциях. Индекс МосБиржи обновил полугодовой максимум

Индекс МосБиржи за неделю прибавил 2,2%, а сегодня обновил полугодовой максимум. Многие голубые фишки остаются на привлекательных уровнях и сохраняют потенциал для существенного роста. Приводим...

БКС Мир инвестиций

15:05

Сможет ли ИИ обогнать рынок? Выясняем на «Финам Арене»

Команда Trade API «Финама» запустила проект — « Финам Арена» — в рамках которого исследует возможности нескольких крупных языковых моделей по полностью автономной торговле на биржах...

Финам Брокер

14:33

Хэдхантер. Я не дождался отчета за 25г. и обновил прогноз по прибыли и дивидендам

Хэдхантер послезавтра 6 марта опубликует отчет по МСФО за 2025 год. Модель по компании обновлял здесь , но сегодня решил сделать корректировки и посчитать — сколько в итоге будет чистая...