Портфель ЗПИФ/Облигации застройщиков vs. Арктическая ипотека. Февраль 2026 г.

💼 Почему-то все вокруг хотят меня научить «правильным» инвестициям и рассказывают, что я должен закопать часть капитала в студию/квартиру и приправить это всё щепоткой ипотеки. Я не против ипотеки, если у вас нет собственного жилья, но у меня такая опция имеется, поэтому рассматривать ипотечно-инвестиционное плечо нет никого желания.

Но, мне хочется устроить челлендж. В нашем регионе можно использовать Арктическую ипотеку, ставка 2%, есть новостройки и там затесалась интересная студия для нашего рынка — 30 м² за 4,320₽ млн (лоджия, гардеробная, 8 этаж), которую уже купили и похожие примеры тоже (сейчас средняя цена 4,450₽ млн на студии). Судя по ипотечному калькулятору, есть несколько вводных:

🏠 Первоначальный взнос 864000₽ (то есть сразу закапываешь свои деньги, которые могут работать на тебя)
🏠 Платёж 17500₽ на 20 лет под 2%, переплата 740000₽
🏠 Сдача дома в IV кв. 2027 г., при лучшем раскладе я буду платить 2 года ипотеку впустую и не получать рентного дохода (если успеют достроить)
🏠 Черновая отделка, а значит придётся потратиться на ремонт+мебель, думаю уложиться можно будет в 700000₽, опять же растраты
🏠 Добавим сюда 20 лет страховки ипотеки и самой квартиры, смогу ли я сдавать полноценно квартиру весь срок и косметические ремонты раз в 5-7 лет никто не отменял

Из плюсов можно добавить 2 налоговых вычета, итого 449000₽, допустим получиться сдавать все 18 лет по 25000₽ в месяц (минус коммунальные услуги), это должно покрыть ежемесячные платежи по ипотеки, страховки, ремонты, налог. То есть ориентируемся чисто на стоимость квартиры и как она будет изменяться. В противовес этому я готов ежемесячно вкладывать в фондовый рынок 17500₽ и показать лучшую доходность, чем стоимость недвижимости.



📈 Наполнение портфеля: 50% — ЗПИФ, 50% — облигации, куда лучше давать в долг застройщикам, чем быть им должным. Теперь к активам, которые буду покупать:

📄 ГК Самолет БО-П18 — российская девелоперская компания, работает на рынке Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области (заходит в регионы). Классика, рейтинг А-, до погашения 3,3 лет, купоны платятся 1 раз в месяц: 24%, доходность 22,93%. У компании крупный земельный банк, банк самолёт+, стабильные выплаты и гашения по другим выпускам (это если вы меня вздумаете предупреждать о банкротстве эмитента).

🏠 ЗПИФ Современный Арендный Бизнес 3 — в фонде 4 СК, 1 БЦ и 1 ТЦ. Высокая рентная доходность + её индексация (платят раз в квартал, выходит 12% годовых), низкая стоимость пая (910₽), дисконт к РСП 27,3%, комиссия 1%+0,5%+не более 5% от начисленного пайщикам инвестиционного дохода в год за успех. Для квалов.

Я немного подкорректировал свои покупки и отказался от ЗПИФ СКН (как выйдет в плюс продам и переложусь в АБ3), не нравится наполнение в виде ЦОДа и рост актива. Что же насчёт Самолёта, то облигации показывали -10% в какой-то момент, но с учётом комментария менеджмента, других лиц и частичной помощи от государства, нет сомнений в удержании бондов (сам на основном счёте покупал почти на дне облигации и сдал в +7%), но в акции бы не лез. В феврале купил на 17410₽:

1️⃣ ГК Самолет БО-П18 — купил 7 облигаций (всего 15)
2️⃣ ЗПИФ СКН — купил 5 пая (всего 9)
3️⃣ ЗПИФ САБ 3 — купил 5 паёв (всего 10)
4️⃣ ВИМ Ликвидность — купил 385 пая (всего 633)

Вложено 35000₽, получено также купонов на сумму — 295,95 (всего — 434,06₽, всё реинвестирую), портфель проигрывает MCFTR на 1,88%. Портфель открытый, все метрики по нему можно просмотреть тут.



P.S. Соревнование с квартирой: стоимость лота 4,450₽ млн, рост на 3%, портфель снизился на 0,6%. Я нещадно проигрываю бетону второй месяц подряд, конечно, готов прочитать насмешки ипотечных воротил (но для начала сумейте реализовать лот по цене от застройщика, у вас же в рукаве имеются различные программы и рассрочки), но не унываю, а двигаюсь дальше купоны и рента мне в помощь.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor