«Куда уходят ипотечные миллиарды»: Кто и как строит в России, когда ставка — 21%

Ключевая ставка 16%, ипотека под 21-22%, застройщики в панике, а покупатели замерли в ожидании. Казалось бы, рынок недвижимости должен рухнуть. Но цифры говорят об обратном: в январе 2026 года число договоров долевого участия в Петербурге выросло на 70% по сравнению с прошлым годом. Как такое возможно? Разбираемся, куда уходят ипотечные миллиарды и что ждет рынок жилья в ближайшие годы.

Высокая ставка: что говорят цифры

Ситуация на рынке недвижимости сейчас напоминает качели. С одной стороны, ключевая ставка ЦБ остается на уровне 16%, и рыночная ипотека стала недоступной для большинства. С другой — январь 2026 года показал неожиданный рост: в Петербурге зарегистрировано 3710 договоров долевого участия, что на 70% больше, чем год назад .

Как такое возможно? Эксперты объясняют: покупатели активно используют программы рассрочки и покупку за наличные. Доля таких сделок выросла с 24% до 28% от всей суммы сделок. Люди, у которых есть свободные деньги, вкладываются в недвижимость, опасаясь инфляции и обесценивания рубля.

Однако общая картина не такая радужная. За 2025 год девелоперы начали строить жилья на 12% меньше, чем годом ранее — всего 41 млн квадратных метров. Выдача ипотеки уменьшилась на 26% в количественном выражении (до 968 тыс. кредитов) и на 9% в денежном (до 4,5 трлн рублей) .

Застройщики под ударом: риски срыва сроков и смены контроля

Аналитики «Дом.РФ» бьют тревогу. Если ключевая ставка в среднем за год будет выше 13-15%, рынок ждут серьезные проблемы .

«Если базовый прогноз Банка России на 2026 год не реализуется и ключевая ставка будет выше 13-15%, во-первых, сохранится давление на застройщиков со стороны процентных расходов, что влечет за собой риски задержки сроков строительства проектов, необходимости реструктуризации кредитов застройщикам, смены контроля над проектами», — сообщают эксперты .

Что это значит на практике? 21% всей задолженности по проектному финансированию — это кредиты, выданные застройщикам по ставке выше 16%. При высокой ключевой ставке проценты по кредитам съедают прибыль, строительство замедляется, а некоторые проекты могут вообще «заморозиться». В худшем случае банки будут забирать недостроенные дома у застройщиков за долги.

«Самолет» запросил 50 миллиардов: первый звонок

4 февраля 2026 года стало известно, что группа «Самолет», крупнейший застройщик России, обратилась в правительство с просьбой предоставить льготный кредит или иной «стабилизационный инструмент» в размере 50 млрд рублей на срок до трех лет. Акционеры готовы предоставить государству блокирующий пакет акций компании для участия в управлении с правом обратного выкупа .

Это тревожный сигнал. Если лидер рынка просит помощи, значит, ситуация серьезнее, чем кажется. Эксперты опасаются, что примеру «Самолета» могут последовать и другие застройщики, особенно в регионах, где спрос на жилье падает.

В продолжение:

Кто и как покупает квартиры при ставке 21%

Регионы в зоне риска: где новостройки не продаются

Прогноз: что будет с ценами в 2026-2027 годах

А вы планируете покупать квартиру в этом году? Или считаете, что лучше подождать? Делитесь в комментариях 🔥