Туманные перспективы Акцент 4? Анализ квартального отчёта

Фонд недвижимости «Акцент 4» (для квалифицированных инвесторов) подвёл итоги за последний квартал 2025 года и раскрывает ключевые моменты своей работы.

В этом обзоре — всё, что важно знать о результатах фонда и его перспективах на ближайшее время.

В конце статьи макроэкономические показатели потребительской активности от «Акцента» — будет интересно тем, у кого в портфеле есть фонды с ТЦ.

1. СЧА и РСП

Фонд завершил 2025 год с превышением плановых показателей финансовой модели.

СЧА достигла 1 284,7 млн руб., превысив прогнозное значение в 1 276,4 млн руб. на 8,3 млн руб (0,65%).

РСП составила 1 330,91 руб., что на 0,67% выше прогноза финансовой модели (1 322 руб.). Прирост за 4 квартал составил +6,1%.

2. Выплаты и доходность

Доходность находится ниже целевого уровня.

Выплаты: суммарно на один пай за октябрь–декабрь было выплачено 37,57 руб. (12,40 + 12,55 + 12,62).

Доходность в этот период колебалась в диапазоне 11,8–12,0% годовых.

Текущая доходность находится ниже среднегодового целевого уровня в 12,7%, установленного на период 2026–2030 годов. Отклонение носит плановый характер и учитывает сохранение долговой нагрузки на текущем этапе.

Переход к целевым показателям доходности ожидается в 2026 году после проведения дополнительной выдачи паев на сумму 1,26 млрд руб. и полного погашения кредита перед банком ВТБ.

3. Вакансия

Зафиксирован рост вакансии на 1%.

В инвестиционной презентации и финансовой модели подчеркивалось, что с ноября 2022 года в ТЦ «Сокольники» сохраняется 0% вакансия. Однако в отчете за 4 квартал 2025 года зафиксирован показатель вакантности на уровне 1%.

Хотя это значение остается крайне низким для рынка, это является формальным отклонением от стратегии нулевой вакансии.

4. Макроэкономика

Макроэкономический план в части потребительской активности демонстрирует снижение.

Снижение темпов роста розничной торговли. Темпы роста розничной торговли замедлились до 2,5% (против 8% в 2024 году). Тенденция оказывает сдерживающее влияние на динамику доходов фонда, привязанных к товарообороту арендаторов.

Снижение потребительской уверенности. Индекс потребительской уверенности на конец 2025 года составил минус 11%, снизившись на 2% по сравнению с 3 кварталом. Негативный сигнал для торговой недвижимости, указывающий на возможное замедление роста выручки арендаторов в будущем.

Выводы

Фонд подтвердил устойчивость своей операционной модели в 2025 году, продемонстрировав рост стоимости активов выше ожиданий при сохранении практически полной заполняемости объекта.

Основным фокусом внимания инвесторов на 2026 год остается успешность допэмиссии, которая должна погасить долг и вывести фонд на целевую доходность.

При этом УК потребуется более интенсивная работа с арендаторами для компенсации снижения темпов роста розничного рынка и потребительской активности.

Такие разборы я регулярно публикую в телеграм-канале.

Если вам интересен независимый анализ ЗПИФ недвижимости — подписывайтесь.