«ДОМ.РФ» отчет за 2025-й | Первый блин не комом
Февраль 2026 года. Компания с громким именем, без которого сегодня в России не обходится почти ни одна стройка или ипотека, впервые вышла на большую биржевую сцену. Публичное размещение акций «ДОМ.РФ» прошлой осенью стало одним из главных событий года на Московской бирже. Но для многих частных инвесторов эта структура — темная лошадка: вроде бы все слышали, но чем она живет на самом деле и чего от нее ждать, остается загадкой.
Первый отчет в статусе публичной компании (ПАО) мы уже получили. Сможет ли госкорпорация стать драйвером роста для портфеля или рискует превратиться в неповоротливого «висяка»? Давайте разбираться, вооружившись не только цифрами, но и деталями из новой стратегии.
Что за зверь и насколько он государственный?
Для начала — важный ликбез. «ДОМ.РФ» — это не просто банк и не просто застройщик. Это единый институт развития в жилищной сфере, подконтрольный государству. Если по-простому: они делают всё, чтобы рынок недвижимости в стране работал.
Чем конкретно они занимаются? Выдают и выкупают ипотеку (особенно по госпрограммам), финансируют стройки (то самое проектное финансирование застройщиков), выпускают ипотечные ценные бумаги (здесь у них почти монополия — 99% рынка), сдают арендное жилье (заполняемость домов — 99%) и даже вовлекают в оборот федеральные земли под застройку. Проще говоря, это главный проводник госденег в бетон и квадратные метры.
Насколько он государственный? По состоянию на конец 2025 года Российская Федерация владеет 89,9% акций компании. Оставшиеся 10,1% как раз и были размещены на бирже в ноябре. Формально это уже не стопроцентный «казенный» актив, но фактически — генеральный директор назначается государством, а стратегия утверждается с оглядкой на Кремль и Белый дом. Рейтинги ведущих агентств — AAA(RU) и ruAAA — подтверждают эту близость к «первому плечу».
Первый отчет после IPO: летим или падаем?
Цифры за 2025 год выглядят впечатляюще, особенно на фоне общей экономической турбулентности. Генеральный директор Виталий Мутко уже назвал год «очень важным для развития», и с цифрами не поспоришь.
Главные цифры отчета:
- Чистая прибыль: Взлетела до 88,8 млрд рублей (+35% к 2024 году).
- Рентабельность капитала (ROE): 21,6% — это очень крепкий показатель, особенно для несырьевой компании.
- Процентные доходы: Главный источник заработка показал взрывной рост — с 568 млрд до 857 млрд рублей (+38,7%). Компания активно наращивала кредитный портфель, пользуясь высокими ставками и господдержкой.
- Кредитный портфель: Выдачи клиентам достигли 5,3 трлн рублей (+26% за год).
- Комиссионные доходы: Банковская «обвязка» тоже приносит плоды — комиссии выросли более чем в полтора раза, до 13 млрд рублей.
Что стояло за этими цифрами?
Главным героем года стал банковский бизнес (корпоративный, розничный и ипотека), чья чистая прибыль подскочила на 90%. Именно кредитование застройщиков (портфель проектного финансирования вырос на 28%, до 1,9 трлн руб.) и ипотечников (+15%, до 0,7 трлн руб.) обеспечило основную массу процентных доходов.
Вторым драйвером неожиданно стал земельный бизнес: вовлечение в оборот и продажа участков принесли на 13% больше прибыли. Компания реализовала 437 объектов недвижимости и 1 354 участка, а потенциал строительства на проданных за год землях вырос на 30% (до 7 млн кв. м). «ДОМ.РФ» учится зарабатывать не только на кредитах, но и на своем главном «нефтяном месторождении» — федеральных землях.
Казалось бы, идеальный отчет. Но за красивыми цифрами скрываются системные вызовы.
Три вопроса, которые инвестор должен задать «темной лошадке»
1. Риски качелей со ставками
Компания зарабатывает на процентах, но и платит их вкладчикам и держателям облигаций. Чистый процентный доход вырос, однако создание резервов под кредитные убытки тоже подскочило — до 27,2 млрд рублей. Это сигнал: не все заемщики чувствуют себя хорошо, а качество кредитов может ухудшаться.
Стоимость риска (COR) выросла с 0,5% до 0,7%. Для банковского сектора это по-прежнему низкий уровень (подтверждение фокуса на качестве), но динамика настораживает. Если ключевая ставка надолго застынет на двузначных значениях, а доходы населения перестанут расти, волна дефолтов застройщиков и ипотечников может накрыть сектор. Тогда 27 млрд резервов покажутся цветочками.
2. Зависимость от государства
Львиная доля бизнеса «ДОМ.РФ» — это реализация госпрограмм («Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека»). Пока бюджет накачивает стройку деньгами, компания процветает. Но в 2025 году доля льготных программ в объеме выдач и так достигла 79% — выше уже практически некуда. Что будет, если лимиты сократят? Спрос на ипотеку может рухнуть, а с ним — и прибыль. Рыночные ставки пока замены субсидиям не предложат.
3. Ликвидность тает на глазах
Самый тревожный звоночек — денежные средства и их эквиваленты. За год этот показатель упал втрое: с 788 млрд рублей до 246 млрд. Куда ушли деньги? Презентация компании раскрывает механику: средства были направлены на взрывной рост инвестиционных ценных бумаг (портфель вырос более чем в два раза, до 606 млрд руб.) и, главное, на наращивание кредитного портфеля.
По сути, «ДОМ.РФ» сыграл в классическую банковскую игру: конвертировал «короткие» и дешевые пассивы (средства клиентов выросли на 20%) в «длинные» и доходные активы. Это нормально для растущего бизнеса, но в моменты кризиса именно «живая» ликвидность — подушка безопасности. Вопрос не в том, что деньги «потерялись», а в том, насколько быстро компания сможет прокрутить этот маховик обратно, если вкладчики массово захотят свои средства назад. Но это риторический вопрос, мало относящийся к текущей реальности.
IPO и рыночный успех: инвесторы поверили
Осенью 2025 года «ДОМ.РФ» разместил 10,1% акций и привлек около 31,7 млрд рублей и получив биржевой тикер. Для многих инвесторов это история про «дивидендный аристократ» под зонтиком государства. И судя по отчету, платить есть с чего.
Но важнее то, как акция повела себя уже на вторичном рынке.
рис.1. Рост 24% за три месяца
К середине февраля 2026 года рыночная капитализация компании превысила 390 млрд рублей, что означает рост на 24% от цены размещения. Это позволило «ДОМ.РФ» опередить и Индекс МосБиржи, и отраслевой индекс финансистов.
Рынок проголосовал рублем: бумаги вошли в базу расчета шести индексов МосБиржи, включая основной, индекс компаний с госучастием и даже индекс устойчивого развития. Пока инвесторы верят в этот кейс больше, чем в рынок в целом.
Взгляд в будущее: три сценария и план руководства
Перспективы компании сейчас — это зеркало российского жилищного рынка. Рынок замер в ожидании: ипотека дорогая, льготные программы сворачиваются, цены на жилье застыли. Застройщики в убытках. Но само руководство ДОМ.РФ смотрит в будущее с оптимизмом.
В утвержденной в декабре 2025 года Стратегии развития до 2030 года заложены амбициозные цели:
- Активы должны вырасти до 10,3 трлн рублей (почти вдвое от текущих).
- Рентабельность капитала (ROE) будет стабильно превышать 20%.
- Бизнес-план на текущий 2026 год предполагает ROE на уровне 21,2% при сохранении низкой стоимости риска (0,6%) и снижении расходов (CIR 29,8%).
То есть менеджмент обещает, что «стагнация» — не их сценарий. Вопрос лишь в том, насколько планы учитывают реальность.
Сценарий «бурного роста»: Возможен только при возврате к низким ставкам и массированным госвливаниям. В текущих реалиях ЦБ — маловероятно.
рис.2. Дивидендный прогноз и место в секторе
Сценарий «стагнации»: Наиболее вероятный. Компания будет «доить» текущий портфель, поддерживая прибыль на уровне, но кратного роста активов ждать не стоит. Это превратит «ДОМ.РФ» в историю про стабильные, но скучные дивиденды.
Сценарий «висяка»: Самый мрачный. Если макроэкономика не выдержит, а качество кредитов упадет быстрее, чем ожидается, прибыль начнет таять, несмотря на все планы.
Вердикт
«ДОМ.РФ» — это не просто ставка на компанию, а ставка на то, что государство продолжит субсидировать жилищное строительство любой ценой. Пока эта ставка работает: отчетность за 2025 год отличная, причем бизнес диверсифицируется (банки + земля + инфраструктура), а рынок высоко оценил акции после IPO.
Но инвестору, который смотрит вдаль, нужно понимать: в этом кейсе главный риск — это не менеджмент (он пока справляется), а макроэкономика. Компания успешно сыграла в «конвертацию» ликвидности в кредиты, но теперь ее судьба заперта в коридоре высоких ставок и потребительского спроса.
Покупать её сейчас — значит верить, что Центробанк развернется (а он уже разворачивается), а бюджет продолжит лить деньги в бетон. Если вы верите в этот сценарий — текущие уровни могут стать точкой входа в долгосрочный кейс, который обещает рост активов и высокую рентабельность. Если же вы ищете диверсификации от рынка недвижимости — мимо. «ДОМ.РФ» — это и есть рынок недвижимости, со всеми его надеждами и страхами, но с очень профессиональным менеджментом у руля.
Если интересно, то сегодня в 16:00 ДОМ РФ проведет первый День инвестора в статусе публичной компании. Трансляцию можно будет смотреть здесь.
________
Подписаться в Телеге | Сайт WTF invest & Co
ВАЖНО: Данная статья — частное мнение автора и не является инвестиционной рекомендацией. Помните, что любые вложения в ценные бумаги связаны с рисками, включая возможность полной или частичной потери средств. Принимайте инвестиционные решения осознанно, на основе всестороннего анализа и, при необходимости, консультации с профессиональным финансовым советником.
Мои публичные портфели
Монте-Карло дивы| Монте-Карло Баланс| Монте-Карло Рост| Теребоньк| Портфель из облигаций| Акции США
