🏠 Недвижимость против акций и облигаций: куда выгоднее инвестировать (данные за 23 года)

Добрый день, друзья!

Представьте: вы купили квартиру более 20 лет назад. Сегодня она не только выросла в цене, но и всё это время приносила вам арендный доход. А теперь сравните с теми, кто вложился в акции или облигации. Кто оказался в выигрыше?

Свежие данные Росстата за 2025 год
🏠 Цены на вторичное жильё в РФ выросли на 4%
📈 Индекс акций МосБиржи (с дивидендами) вырос на 3%
💰 Индекс гособлигаций – прирост на 23% (рекордный год благодаря снижению ставки ЦБ!)

На первый взгляд, облигации «побеждают». В то же время, мы с Вами знаем, что инвестиции — это марафон, а не спринт. Чтобы оценить долгосрочную доходность, нужно смотреть намного дальше.

С акциями и облигациями всё понятно: для оценки их доходности применяются индексы полной доходности (MCFTR и RGBITR). В них учтены и дивиденды, и купоны.

А с недвижимостью – засада. СберИндекс и статистика от ДОМ.РФ учитывают только цену квадратного метра. Они не включают аренду. А аренда – это те же дивиденды (только с протекающим краном и звонками от соседей 😊).

Поэтому мы взяли данные Росстата по вторичке (по всей России), добавили среднюю арендную ставку (около 4% годовых чистыми после вычета ремонтов) и посчитали полную доходность жилой недвижимости.


Сравним полученную доходность недвижимости с акциями и облигациями (MCFTR и RGBITR). Итак, барабанная дробь… Кто финишировал первым?

Большая картина: среднегодовая доходность за 23 года (2003–2025)
🥇 Акции (MCFTR): 14,6% годовых. Максимальная доходность и максимальная волатильность.
🥈 Жилая недвижимость (цена + аренда): 12,9% годовых. Доходность почти как у акций, при этом полёт очень плавный, без воздушных ям.
🥉 Гособлигации (RGBITR): 9,1% годовых. Надежно, скучно, стабильно.
Для сравнения: среднегодовая инфляция за 23 года составила 7,5%.

Вывод простой: недвижимость почти догнала акции, а по сравнению с облигациями – недвижимость просто ракета. При этом недвижимость значительно опережает инфляцию.

⚖️ Риски: недвижимость спокойнее акций в 3 раза!
Опытные инвесторы знают, что доходность актива это всего лишь половина правды. Важно оценивать и волатильность котировок – насколько сильны просадки: 

Давайте посмотрим как вели себя эти активы с 2003 по 2025 годы.



Акции – это русские горки: в 2008 улетели в пропасть, в 2022 — еще одна яма. Недвижимость же – это как ехать по хорошей дороге: случаются небольшие кочки, но без экстрима и глубоких ям.

Более того, тот бешеный рост акций в 2019–2021 годах сейчас выглядит как типичный «перегрев», после которого всегда следует падение.

Итак, недвижимость по риску близка к облигациям, а по доходности – к акциям. Выглядит как «идеальный актив». Если недвижимость такая крутая, почему весь мир не скупил квартиры? В чём подвох?

⚠️ Инвестиции в недвижимость – не для ленивых

Подвох в том, что покупка недвижимости – это «реальная» инвестиция, для которой характерны «реальные» риски:
● Нужно иметь 5–10 миллионов, чтобы купить недвижимость. С акциями можно начать с 1000 рублей.
●   Рост цены квадратного метра – «бумажный», пока вы не продали квартиру. Акции вы всегда можете продать за секунду и получить кэш. Квартиру будете продавать месяцами.
●   Сдать квартиру в аренду – это личная работа инвестора. Это поиск арендаторов, это «Ой, а у нас унитаз сломался», это налоги и риски. Акции не звонят в 2 часа ночи с сообщением, что лопнула труба.
● Сделки с недвижимостью – дорогое удовольствие. Потребуются услуги риэлторов, юристов, содержание жилья и т. п. Комиссия брокера по сравнению с этими издержками – сущие пустяки.
● Недвижимость – не терпит суеты. Вход сюда минимум на 5 лет. Ипотечная первичка быстро превращается во вторичку и выгодно перепродать её через 2-3 года почти невозможно.
●   Мы считали доходность для «своих» денег. Если вы берете квартиру в ипотеку, то при высоких ставках доходность легко уходит в минус.

👉 Для того, чтобы получить высокую доходность недвижимости нужно сдавать квартиру в аренду и продать её через 10-15 лет. Иначе высокой доходности от инвестиций в недвижимость Вам не видать.