Ставка вниз – девелоперы вверх?

ЦБ на первом в этом году заседании неожиданно снизил ключевую ставку на 50 б.п. — до 15,5% годовых, продолжив курс на смягчение. В базовом сценарии средняя ставка в 2026 году ожидается в диапазоне 13,5–14,5%, то есть снижение продолжится.

Для рынка акций это позитивный сигнал. Снижаются процентные расходы компаний, падает доходность вкладов и облигаций, и часть капитала постепенно перетекает в акции. Чем ниже ставка, тем слабее конкуренция со стороны фиксированной доходности и тем выше потенциал переоценки рискованных активов.

Один из наиболее чувствительных к ставке секторов — девелопмент. За последний год индекс недвижимости Мосбиржи снизился на 27% г/г на фоне дорогого фондирования, ужесточения льготных программ и скепсиса инвесторов к отрасли. Для сравнения, IMOEX за тот же период просел всего на 6%. Сектор оказался под двойным давлением — высокой стоимости денег и охлаждения спроса.

При этом массовых банкротств не произошло. Компании адаптировались к жесткой денежной политике, но котировки так и не восстановились и почти не отреагировали на первое снижение ставки. Возникает логичный вопрос: не формируется ли сейчас точка входа в сектор?

Если смотреть на компании по отдельности, картина неоднородная.

1. Самолет — лидер рынка с объемом строительства более 4,5 млн кв. м. Однако компания проходит непростой период: высокая долговая нагрузка, значительные процентные расходы, продажа части земельного банка, задержки по ряду проектов. Дополнительно прозвучал запрос на господдержку в 50 млрд руб., что выглядит тревожным сигналом. Снижение ставки частично облегчает ситуацию, но риски остаются.

2. ПИК – инвестиционная история заметно ослабла из-за корпоративных решений последних месяцев. Отмена дивидендной политики, попытка обратного сплита, оферта с потенциальной выгодой для нового акционера за счет миноритариев, минимальная коммуникация с рынком — все это подрывает доверие.

3. ЛСР сохраняет сильные позиции в Санкт-Петербурге и продолжает платить дивиденды, однако темпы запуска новых проектов ограничены. Ранее компания вызывала вопросы корпоративными практиками, включая передачу выкупленных акций основному акционеру. Дивидендная история пока поддерживает котировки, но без расширения проектного портфеля устойчивость выплат в будущем может оказаться под давлением.

На этом фоне Глоракс выглядит более сбалансированной историей. Компания вышла на IPO в прошлом году и делает ставку на регионы — уже около 60% продаж приходится на них. За год продажи выросли на 47%, при этом компания сохраняет прибыльность и умеренную долговую нагрузку на уровне 2,8х ND/EBITDA. Региональная экспансия дает преимущество: конкуренция ниже, потенциал роста выше, чем в столицах.

В целом ставка на сектор жилья в 2026 году выглядит логичной на фоне снижения ключевой ставки и постепенного восстановления спроса. Но внутри отрасли много нюансов — долговая нагрузка, корпоративное управление и стратегия роста важнее общего тренда. 

Пока наиболее интересной выглядит история с понятной стратегией и контролируемым долгом. Рынок уже начинает это учитывать — акции Глоракс прибавили около 3% после решения ЦБ. При этом акции других застройщиков растут сдержанно: после выхода новости о ставке рост составил в среднем 0,5-1%, что тоже доказывает, что Глоракс – главный бенефициар всего надвигающегося восстановления спроса на рынке жилья.