Вы все неправильно считаете доходность от сдачи квартиры в аренду!

Как правильно: 

Арендный поток/стоимость квартиры + (КС-1%)/2

Формула грубая, можно совершенствовать и уточнять, но смысл очевиден: 

Почему-то при подсчёте доходности ренты все и всюду берут только арендные платежи. 

Но совершенно игнорируется тот факт, что платежи по аренде собственник получает не в конце года, а начиная с момента заключения договора.

Итого, сам арендный поток может приносить доходность, равную LQDT / ставке накопительного счёта. 

Для простоты в формуле обозначил это как КС-1%. Так как первый платёж «работает» 12 месяцев в году, второй -11 месяцев, и т.д., то в среднем вся сумма годового арендного потока «работает на вас» пол года.

Итого, в текущих реалиях начала 2026 года — да, доходность сдачи аренду квартиры и правда 5-6% годовых, но сам арендный поток также даст вам ещё 6-7% в год. 

Итого, средняя «полная доходность однушки у метро» = 11%-13%, но никак не 6%! 

При этом удивительно, что аналогичный подход счит ается мейнстримным, например в облигациях, где главный показатель доходности, которым все оперируют — YTM — совершенно теоретический «сферический конь в вакууме», предполагающий, что купоны будут приходить день в день (а это почти никогда не так), и что сумма купонов будет полностью реинвестирована в этот же день под эту же ставку, что вообще почти никогда не так. 

Но при этом если в облигациях все с таким подходом ок, то почему-то в недвижимости априори предполагается, что полученный арендный поток хранится под матрасом и никак не реинвестируется.

Вот такой парадокс!