Стабильные выплаты при падающей СЧА: что на самом деле происходит с Рентным доходом ПРО

На этой неделе ВИМ Инвестиции опубликовали отчёт по фонду «Рентный доход ПРО» (для квалифицированных инвесторов) за четвёртый отчётный период 2025 года (сентябрь — ноябрь).

Предлагаю подробно разобрать результаты работы фонда, опираясь на свежий отчёт управляющего. Период выдался контрастным: выплаты остались на прежнем уровне, но СЧА снизилась.

✅ Стабильность фонда

Относительно высокая доходность. Общий доход инвесторов за последние 12 месяцев (выплаты + рост активов) составил 30,05% годовых. Накопленная доходность с момента создания фонда достигла 242%.

Стабильные выплаты. Пайщикам начислено 31,17 руб. на пай, что соответствует уровню предыдущего периода. Это обеспечивает доходность 8,4% годовых от биржевой цены пая.

Нулевая вакантность. Объекты фонда (БЦ «Бульварное кольцо» и СК «Адмирал») полностью сданы (0% вакансии). Все машино-места в БЦ также заняты.

Успешная индексация. В БЦ «Бульварное кольцо» проведена индексация ставок для ключевых арендаторов и расширены площади для компаний ООО «Орбита» и ЕФСР. В результате рост доходов от аренды в отчётном периоде составил 2,7%.

Эффективное управление долгом. Уровень LTV (кредитной нагрузки) составляет комфортные 34,7% (соотношение суммы кредита к стоимости залога). Значительная часть долга имеет фиксированную ставку, защищая фонд от роста ключевой ставки ЦБ.

Оптимизация расходов на вознаграждения. Вознаграждение спецдепозитарию снизилось на 48%.

⚠️ На что стоит обратить внимание?

1. Снижение чистого операционного дохода (NOI) на 6,2%

Расходы на содержание недвижимости (эксплуатация) выросли на 40,9% (с 12 до 16 млн руб.).

Этот рост значительно превысил темпы увеличения доходов от аренды, которые составили 2,7% благодаря индексации ставок и расширению площадей арендаторов.

В результате чистый операционный доход (NOI) от недвижимости сократился на 6,2%, что уменьшило базу для формирования чистых доходов фонда.

2. Снижение чистых доходов фонда на 25,8%

Наиболее существенное влияние на финансовый результат оказало удорожание обслуживания долга.

В портфеле фонда имеется кредит в банке ВТБ с рыночной плавающей процентной ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ РФ.

В условиях жесткой денежно-кредитной политики затраты на обслуживание этого займа (проценты и комиссии) выросли на 26,7% — с 33 до 42 млн руб.

Снижение доходов от размещения свободных средств (–17,2%) и процентов по выданным займам (–9,5%) также внесло вклад в общее сокращение доходов.

3. Снижение СЧА и цены пая на 2%

Сумма чистых активов сократилась с 3 445 до 3 377 млн руб. (на 68 млн руб.), а расчетная стоимость пая упала на 41 рубль (с 2 074 до 2 032 руб.). Здесь обнаруживаются две основные причины.

Переоценка имущества, финансовых вложений и долговых обязательств (–54 млн руб.) в сочетании с разницей между доходами и выплатами (–14 млн руб.) привела к суммарному падению СЧА фонда на 68 млн руб. за период.

Переоценка активов и обязательств (–54 млн руб.)

Кредит в ВТБ и накопленные проценты были переоценены по справедливой стоимости (в соответствии с рыночными условиями), что увеличило его балансовое значение на 48 млн руб. (7,3%), с 661 до 709 млн руб. Поскольку обязательства вычитаются из активов, рост долга напрямую уменьшает СЧА.

👉 Данная переоценка носит бухгалтерский характер и не означает роста долгосрочных обязательств в текущем периоде.

Стоимость финансовых вложений (займ АО «Колизей-3») была скорректирована в сторону уменьшения на 14 млн руб. (7,8%), со 188 до 174 млн руб.

Промежуточный итог: –62 млн руб. Поскольку итоговая цифра в отчёте составляет –54 млн руб., разница в +8 млн руб. обусловлена положительной переоценкой других составляющих имущества (например, прав аренды или иных активов/обязательств), которые не выделены в балансе отдельными строками, но включены в общую статью переоценки.

Превышение выплат над доходами (–14 млн руб.)

Сумма начисленного дохода (52 млн руб.) превысила фактически заработанный чистый доход за период (38 млн руб.). Таким образом, фонд распределил на 14 млн руб. больше, чем фактически заработал за этот период.

Согласно правилам фонда (ПДУ), размер выплаты дохода составляет 90% от остатков денежных средств на счетах (на конец периода было 58 млн руб.). Фонд сохранил стабильный уровень выплат — 31,17 руб. на пай.

Выплата дохода в объеме, превышающем чистый доход, привела к изъятию части капитала из остатков денежных средств на своих банковских счетах. Вместе с отрицательной переоценкой это сформировало итоговое снижение СЧА на 2%.

❗ Резюме

Снижение основных показателей вызвано не проблемами в управлении объектами (вакантность остается нулевой, а арендный поток растет), а макроэкономическим давлением.

Рост стоимости обслуживания долга и техническое увеличение оценки кредитных обязательств на балансе оказали решающее негативное влияние на отчетность текущего периода.

При этом фонд сознательно пошел (в рамках ПДУ) на изъятие части капитала из остатков денежных средств на своих банковских счетах и умеренное снижение СЧА, чтобы обеспечить инвесторам стабильный поток выплат.

Такие разборы я регулярно публикую в телеграм-канале.

Если вам интересен независимый анализ ЗПИФ недвижимости — подписывайтесь.