Эталон объявляет параметры SPO на 400 млн акций/18.4 млрд руб.

Эталон объявляет параметры SPO на 400 млн акций/18.4 млрд руб. для оплаты цены сделки по покупке АО Бизнес-недвижимость (14.1 млрд) и остаток на пиво снижение долговой нагрузки, развитие бизнеса и прочие корпоративные нужды (а, нет, все-таки на пиво).

Вроде как основная цель — это земельный участки, где можно построить премиальное жилье. Плюс коммерческая недвига с рентным потоком, а потом там все равно строить жилье или, если с ТЭПами не повезет, то и коммерцию. Саундс лиджит.

Главный акционер Эталона АФК Система, по случайному стечению обстоятельств владелец Бизнес Недвижимости, говорит, что готов выкупить до 377 млн акций

Рынок на это дело делает +7%, потому что… аргументы коллеги приводят такие. Вопрос: если актив шоколадный, зачем переводить его с лавки, где у тебя 100%, в лавку, где у тебя поменьше?



Что получается по результатам сделки? (допустим, выпускаем 400 млн акций и Система выкупает из них 377)

1. Система уже владеет 48.8% в ПАО Эталон

2. Сейчас капитал состоит из 383 млн акций, то есть у Системы 187 млн акций

3. После SPO общее количество акций увеличивается до 383+400 = 783, у Системы 187+377 = 564 или 564/783=72%

4. Допустим, делать всем нечего, и Система решит погонять кэш. Тогда 377*46 = 17 342млн руб. Отправляются в Эталон

5. (400-377)*46 = 1 058млн руб. Заносят прочие участники SPO.

6. Из них 14 100 млн руб. отправляются обратно в Систему в качестве цены за БН
В Эталоне остается 17 342-14 100+1 058 = 4 300 млн руб. на снижение долговой нагрузки и корпоратив, из них Система заплатила 4 400 — 1058 = 3 342.

Таким образом, Система за 3.3 млрд руб. Увеличивает свою долю в Эталоне на 72%-48.8%=23.2% при текущей биржевой цене этой доли 46*23.2%*383 = 4 087 млн руб.

Будто не такой большой выигрыш. Но ведь и компания выросла на 14.1 млрд активами (допустим, тут все по справедливой стоимости) плюс 4.3 млрд кэша.

Стоимость Эталона для Системы становится 46*72%*(383+400) = 25 933 млрд руб вместо 46*48.8%*383 = 8 598
Разница 25932-8597= 17 335 (да, это те же самые расчеты, что и выше, так называемый, метод двойной записи*)

Стоимость чистых активов Бизнес-Недвижимости по последней доступной отчетности МСФО составляла 13.4 млрд руб, т.е. для баланса Системы сделка должна быть нейтральна: стоимость активов БН перекочевала из одного кармана в другой, еще 3 млрд переедут из кэш и эквиваленты в финвложения

Но только неликвидные акции АО, состоящего из по сути земли, превратятся в ликвидные акции одного из ведущих девелоперов страны

*админ очень гордится данным каламбуром


Но и это еще не все

В 2026 году Эталон планирует ввести 410 тыс.квадратных метров жилья. И эти квадратные метры очень неплохо распроданы: на конец декабря 2025 распроданность 70%

С большой вероятностью, эти объекты хорошо покрыты и платят исчезающе небольшую ставку по проектному финансированию.
(Тут вообще обидно, что при невероятно высокой прозрачности Эталона для инвесторов, даже они не выкладывают график ввода и раскрытия эскроу (разумеется, чтобы покупатели при переносе срока их в это носом не тыкали))

— Валовая маржинальность текущих объектов где-то около 25%
— Средняя цена около 300тыс.руб./квадрат

Итого получаем 300 000*410 000*70%*25% = 21 525 000 000 руб.
Скинем отсюда с запасом пару миллиардов на стоимость финансирования, т.к. мы не знаем процентные расходы объектов с вводом в каждом периоде. Плюс у нас будут явно еще продажи в этих объектах до конца 2026 года, но что-то перенесется в 2027 год, консервативно то на то и выйдет.

Итого Эталон получит в 2026 году со счетов эскроу кэша на 19 млрд руб. До SPO на этот кэш Система претендовала в доле 48.8% или на 19*48.8% = 9.3 млрд, а после на 19*72% = 13.7

Плюс 4.4 млрд легким движением документов

Тут, конечно, нужно оговориться, что компании необходимо суметь нарисовать прибыль, чтобы этот кэш превратить в дивы. Хотя нераспределенная прибыль положительная.

В общем весь этот маневр превращает неликвидные объекты недвижимости, которые банки будут брать в залог по низкой стоимости и давать дорогие кредиты, а в деньги они сами по себе превратятся нескоро, в ликвидные бумаги и кэш для АФК. В масштабах всего бизнеса суммы не самые огромные, но когда балансируешь на грани прибыльности и долговой нагрузки, чего бы и нет? Миноры при этом якобы получают объекты недвижимости с высоким градостроительным потенциалом aka иксы в будущем (но это неточно, с Серебряным Бором все ок, но исторически у Эталона не самый сильный GR ресурс в Москве, чтобы выбивать себе нужные ТЭПы)

Апплодисменты авторам и исполнителям данной красоты. Very demure, very mindful.

@unexpectedvalue