📦 Инвестировал только в фонды недвижимости Парус — что из этого вышло?
История, после которой вам захочется стать рантье и чилить на пляже. Складшот Парусян был обычным офисным планктоном, также он спекулировал фьючерсами на бирже в свободное от работы время. А офис его компании находился напротив огромного складского комплекса, и он видел, как ежедневно множество фур привозило и увозило ещё большее множество коробок. И подумал он, что быть владельцем недвижки прикольнее, чем торговать на бирже фьючерсами, так что решил инвестировать в недвижку — фонды Паруса, что он стал делать регулярно с мая 2023 года. Получилось ли у него обогнать рынок?
Это вымышленная история на основе бэктеста. Все совпадения случайны, а пополнения портфеля вымышлены. Фонды Паруса настоящие.
История началась в далёком мае 2023 года, когда ещё фонды недвижимости не стали мейнстримом. От своего друга Фиксослава МинфиноваСкладшот Парусян узнал, что есть любопытные фонды недвижимости, они же ЗПИФы, доступные квалифицированным инвесторам, и доходность по ним обещают весьма неплохую даже по сравнению с ОФЗ. Складшот Парусян статус квала имел благодаря тому, что приторговывал на Мосбирже, и оборотов в своё время хватило.
Складшот Парусян выбрал 4 фонда Паруса: ОЗН, ЛОГ, НОРД и СБЛ. Покупал их в равных долях ежемесячно на 100 000 рублей. Все выплаты реинвестировал.
Бэктест в сервисе учёта инвестиций Snowball income позволил воссоздать его путь, и теперь мы с вами можем оценить результаты.
Пополнения составили фантастические 3,2 млн млн рублей — именно столько и получится у каждого, кто 32 месяца подряд будет пополнять портфель на 100 000 в месяц. Проверьте, у кого есть калькулятор.
Уделал MCFTRR
Результат намного лучше рынка акций. ЗПИФ-портфель уделал индекс MCFTRR на 36,85% — менее, чем за 3 года! MCFTRR — это как IMOEX, но учитывающий реинвестирование всех полученных дивидендов и налоги.
В первое время портфель уступал индексу акций, а потом обошёл его и больше вперёд не пропускал.
В итоге ЗПИФ-портфель через 32 месяца дорос до 4,467 млн, прибыль составила 1,267 млн или 39,6%. За это же время портфель индекса MCFTRR прибавил 2,8% или 88 тысяч. То есть, отрыв от ЗПИФ-портфеля 36,85%! Доходность получилась 26,67%, а доходность MCFTRR составила 2,04%.
🏆 Недвижка оказалась лучше акций? Бывает, у акций же продолжаются сложные времена, а недвижимость любят всегда.
💰 Вложения в СБЛ 828 тыс., в ЛОГ 880 тыс., в НОРД 974 тыс., в ОЗН 993 тыс.
💸 Рентных выплат от СБЛ 146 тыс., от ЛОГ 146 тыс., от НОРД 128 тыс., от ОЗН 127 тыс. Всего 548 тыс. после налогов.
Больше всего прибыли принесли суммарно от выплат и роста СБЛ и ЛОГ. Все активы и в цене выросли, и платежами Складшота Парусяна завалили.
Какой вывод сделал Складшот Парусян?
А такой, что всё отлично у недвижимости, не то что по словам хейтеров. И он решил, что можно добавлять в портфель другие фонды, и помочь ему в этом может моя прекрасная ЗПИФ-таблица.
Переметнувшись от спекулянтов к консерваторам-рантье, Складшот Парусян стал крепче спать, меньше нервничать и пить не только коньяк. А ежемесячно получать выплаты ему нравится ещё больше. Так что он доволен, будет продолжать. А, ну и ещё стал одеваться как сутенёр из GTA 5, но не уверен, что тут есть какая-то связь.
💬 Вы как считаете, сможет в будущем ЗПИФ-портфель Складшота Парусяна продолжать показывать результат лучше рынка акций?
Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!
Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции депозиты и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Мой портфель более 8,6 млн рублей.
🔥 Чтобы не пропустить новые классные посты про инвестиции и пассивный доход, обзоры свежих дивидендных акций и облигаций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Только крутой авторский контент.
Предыдущие персонажи:
- Сберослав Лукошкин
- Газиз Вэтэбоев
- Консерваторий Ликвидных
- Металлорд Длиннохаеров
- Алмаз Золотухин
- Бакс Гринёв
- Фиксослав Минфинов
- Тариф Гигабитов
🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
И что означает погасил кредитное плечо?
Плечо — у УК Парус капекс финансируется в т.ч. за счет кредита Сбера. Как правило по плавающей ставке. При росте ключа банковский кредит стал дороже акционерного капитала и УК постепенно замещает кредиты продажей новых паев. Плечо уходит.
«Но допустил Складшот Парусян в своей жизни одну но большую ошибку. Не взял ипотеку тогда когда были времена хорошие и ключевая
ставка низкая. А сейчас смотрит Складшот Парусян на цены на недвижимость и плачет слезами горючими. Получает он большой доход на складской недвижимости а догнать рост цен на недвижимость не может».
Мой комментарий был совершенно о другом. У инвестиций должна быть какая то цель. Например «закрыть ипотеку» или «накопить на недвижимость». Но когда инвестиции превращаются в инвестиции ради инвестиций это минимум странно.
Например автор этого блога декларирует цель инвестиций «покупка недвижимости в Сочи». Но инвестициями он эту цель не решит потому что недвижимость дорожает быстрее чем он копит. Ипотеку умные люди придумали, и главный ее плюс это фиксация цены на недвижимость в одной точке. После того как ты взял ипотеку тебе не нужно пытаться угнаться за ускользающей целью.
И да- Ипотеку придумали умные люди, но, эти умные люди были с другой стороны Прилавка!( А иначе, зачем, она им была бы нужна!?)
Например в классическом фильме «Ирония судьбы или с легким паром !» герой которого играет Андрей Мягков живет с мамой. Хотя он здоровый лоб и ему уже намного больше 30 лет.
И история моих родственников только подтверждает эту схему. Никто не получал квартиры «через 2-3 года». У всех был исключительно тяжелый путь к «бесплатному» жилью. Тесть жены например жил в 17м2 гостинке 15 лет.
Ипотека дает возможность жить сразу в своем жилье сразу. А не с мамой / с родителями / тремя поколениями родственников.
Отца попросили с работы и всё: досвидос нет работы нет очереди зачем на пенсии квартира!?, а маму чуть позже- но у них Коммуняки-Толстосумы сделали, особенно подло: сместили из очереди, пообещав, что в следующем доме точно дадут, а следующих домов просто не было: строить перестали.
За пару лет нельзя было получить никак.
Опыт всех кто через это прошел — от 10 до 15 лет в очередях. Это если не заниматься дауншифтингом и переходить с работы инженером например на буровую. И идя по пути покупки кооператива.
«Кто хотел быстро, тот получал, тем более с работой проблем не было».
Ну конечно, со стороны всегда проще. А поставить себя на место человека который десять лет например стоит в очереди и ему говорят «а давай перейди в другую организацию, начни в ней все с начала с обнулением очереди» это просто сказать а решиться на такое очень сложно.
Ответ — никак.
И если человек например врач (как например герой Андрея Мягкова из «Ирония Судьбы или с легким паром !» то он тоже будет десятилетиями ждать квартиру.
«в строительной организации 2 года».
Проблема в том что таких мест где квартиру можно было получить за пару лет было пересчитать по пальцам. Строительные организации и по сути все. Дворникам еще выдавали служебное жилье.
А остальные стояли в очередях годами и десятилетиями.
«ещё одним из условий было ехать работать на комсомольские стройки».
Прекрасная схема. Закончил человек институт, стал работать инженером. А чтобы получить квартиру надо ехать бетонщиком на БАМ. Возникает вопрос — зачем он учился на инженера если бетонщиком можно было стать сразу после школы закончив ПТУ ?
«тогда и врач может получить».
Ага, получить квартиру в каком нибудь поселке на БАМ.
Андрей Мягков мог уехать из Москвы в регионы и получить квартиру сразу, если он был хорошим специалистом.
Многие выбирали жизнь в коммуналке, но в Москве. Это их выбор.
Не нужно вранья. На крупных предприятиях и на стройке можно было получить квартиру за несколько лет.
Приезжие жили в общежитиях.
В крупных городах типа Москвы или Питера было сложней с жильём.
Если работаешь по специальности = очередь 10-15 лет.
Квартиру за несколько лет давали только на строительных предприятиях. Или дворникам как служебное жилье. Остальные стояли в очереди годами и десятилетиями.
Тесть стоял в очереди 15 лет на «Ростсельмаше» с 1969 по 1984 год. Крупнейшее предприятие, но 15 лет в очереди пришлось стоять.
Общежитие это комната 14м2 или 17м2. И стой в очереди 10-15 лет.
У самого есть позиции по акциям Моэкса в изрядных минусах — что греха таить ))
Для большинства ЗПИФ окно возможностей заскочить дешево уже закрылось — отсюда скептицизм и негатив в некоторых комментах.
Впрочем несколько историй еще есть, но все они не простые, требующие сложных изысканий…