Цены на недвижимость обвалятся так... РЖД продаёт офис Москва-Сити.

$€ С 2022 года многие ждали и прогнозировали обвал цен на недвижимость. Однако с тех пор цены за квадратный метр только растут, за исключением короткой паузы в 2022-2023 годах.


➡️Сегодня обсудим в чем была проблема этого прогноза, и как на самом деле произойдёт обвал цен на недвижимость.

ОБВАЛ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ. ПРОГНОЗЫ.
👉Проблема прогнозов была в их поверхностности. Вот идет svo, значит в экономике все будет плохо, а значит и цены на недвижимость должны обвалиться.

Да, логика вроде правильная. Но нехватает главного. Нет объяснения механизма изменения баланса спроса и предложения. Как, почему и когда это произойдёт...

А именно спрос и предложение формируют цену. Если по текущим ценам желающих купить больше чем желающих продать, тогда цены не могут снижаться. Так устроена экономика.

➡️И вот так плавно мы переходим сути. Для обвала цен должно что-то резко измениться, либо спрос обвалиться, либо предложение увеличиться. И свежие новости по РЖД хорошо иллюстрируют, как это будет происходить. В нашем случае это увеличение предложения.

Вчера стало известно, что правительство обязало РЖД продать свой центральный офис в Москва-Сити.


👉Всем известно, что РЖД испытает огромные финансовые проблемы. Уже дошло до того, что компания берёт краткосрочные займы, чтобы покрывать свои расходы и платить по долгосрочным кредитам. Это тоже самое, когда человек живёт только за счёт микрозаймов. Почему это происходит?

Каждый год происходит снижение объёма грузоперевозок. И в 2025 году будет очередной минимум за последние пять лет.


➡️И вот в этих обстоятельствах, правительство (государство) как основной акционер дало, указание РЖД продать свою башню в Москва-Сити.

Планируется получить 2,4 миллиарда долларов. Примерно в столько оценивается 350 000 квадратных метров коммерческой недвижимости, принадлежащей РЖД.


При этом сама РЖД должна кредиторам 50 млрд долларов. Как мы понимаем, принципиально это проблему для компании не решит. Но сейчас и не это является главной темой статьи.

❗Это пример того, как произойдёт резкое снижение цен на недвижимость. Когда у других компаний начнутся проблемы как у РЖД, то они тоже начнут продавать свою недвижимость. И в условиях роста проблем в экономике, таких компаний со временем станет больше.

И когда их количество увеличится кратно, вот тогда предложение недвижимости на рынке резко возрастёт, что и приведёт к обвалу цен. Естественно сначала это коснётся коммерческой недвижимости. Расходы для собственников по ней очень большие. Там огромные налоги с кадастровой стоимости.

➡️Однако механизм по жилой недвижимости будет таким же, как и по коммерческой. Просто с запозданием. Когда семьи не смогут платить по ипотеке из-за своих финансовых проблем (аналогично РЖД), тогда предложение квартир резко вырастет, что и обвалит цены.
____________________________________________
Так же продавать будут те, у кого несколько квартир, но не будет хватать денег на жизнь от текущих доходов.
____________________________________________
Уже сейчас таких квартир на рынке становится больше, и число просрочек по ипотеке растёт. Но пока этих объёмов ещё не достаточно для падения цен. Но если все будет продолжаться в таком же ритме, то ситуация как с РЖД будет массовой.

❓Когда это произойдёт? Ответа никто не знает. Эта точка бифуркации наступает неожиданно. Критическая, масса переполняется в один миг после чего все идёт под откос. Возможно это будет в 2026 году. Он будет очень сложным...

У меня на этом всё. Спасибо за внимание. Ваш Sol. $€ 🤝

Мой Telegram канал про инвестиции.
t.me/SolomonTrade