24 октября 2025, 19:41

#ПроНедвижимость: необычное наблюдение о вложениях в ЗПИФ недвижимости

Друзья, приветствую. Впервые в фонды коммерческой недвижимости я инвестировал в июне 2022 года, более 3 лет назад. На сегодняшний день я держу 30%+ своего портфеля в коммерческой недвижимости, планирую наращивать долю и дальше. И вот, что интересное я заметил.

За последние 3 года:

Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;

Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;

Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;

На федеральном и региональном уровне мы постоянно слышим об очередных инициативах ужесточения условий для бизнеса, такие как ограничение продаж алкоголя, предложения по повышению налогов для банков и многое другое, но коммерческую недвижимость никто не трогает;

Тарифы на электроэнергию регулируются, тарифы на телекоммуникации регулируются, цены на топливо регулируются, но ставки аренды на коммерческую недвижимость никто не трогает...

В общем, актив, до которого никому нет дела, когда заходят разговоры о том, когда надо где-то что-то прикрутить. Понятное дело, что нет гарантий, что так будет и дальше, но все же закономерность за последние годы явно прослеживается.

P.S. после публикации статьи мне поступила информация, что были некоторые налоговые изменения в части расчета кадастровой стоимости объекта и ставок налога, которая рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости (но каждый регион сам регулирует ставку в установленном диапазоне). Однако, как инвестор, я не ощутил на себе финансовых последствий таких изменений (в отличии от других налоговых и/или санкционных изменений, повлиявших на доходы торгуемых на бирже бумаг), что тоже является положительным показателем некоторого запаса прочности к таким изменениям для инвесторов в коммерческую недвижимость.

На этом все. Буду благодарен всем, кто поддержит статью лайком.

Другие мои фундаментальные статьи об инвестициях в коммерческую недвижимость: #ПроНедвижимость: мои самые важные статьи об инвестициях в недвижимость

Статья не содержит инвестиционных / индивидуальных инвестиционных рекомендаций, призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Результаты инвестирования в прошлом не гарантируют результатов инвестирования в будущем. Все риски и ответственность при инвестировании вы принимаете на себя самостоятельно.
Канал в Дзен: Механика Капитализма

ЗПИФы недвижимости

Финансовый Архитектор

Москва

619

7 486

с 29 мая 2022

31 Комментарий

Ветерок
24 октября 2025, 20:12
Вы видимо не в курсе приключений фонда Активо в Кингисеппе.
0
StarSol
24 октября 2025, 21:30
Не сглазь
+3
tradeformation
24 октября 2025, 21:36
То есть, ты не заметил когда по нежилой недвижимости начали считать достаточно высокую кадастровую стоимость, с которой и берут повышенный налог на недвижимость? И налог на землю под ней ты тоже не заметил? Жжёшь.
+2
Владислав
24 октября 2025, 21:54
Если рассматривать трехлетний период, то согласен. А если копнуть глубже, то вспомним как изменение налоговой базы по недвижке (с баланса на кадастр), так и резкое увеличение ставок. Допустим, валовая доходность составляет 10% от рыночной цены. Если ставка налога на имущество 2.5%, а кадастровая стоимость плюс-минус приближена к рыночной, то фактически собственник платит стандартный налог на прибыль по ставке 25%. Этот пример СВЕРХ упрощенный, не кидайте тапками!
Но государству ничего не стоит поднять ставку до 5-7-10%. Тем более, что имущественные налоги самые прозрачные и легко администрируемые. Можно ли будет эти расходы полностью перенести на арендатора?
И еще один момент. Во все времена налоговая нагрузка производственных объектов была ниже торгово-офисных. Так что у подобных ЗПИФов в этом плане должен быть дополнительный запас прочности.
+3

Читайте на SMART-LAB:

Газ без магии: ключевые мысли Давида Абельмана с эфира

Давид Абельман, эксперт нефтегазового рынка, поделился своим взглядом на ценообразование природного газа. Его фокус – американский природный газ, европейский газ-бенчмарк и нефть Brent. Абельман...

LiveInvestingGroup

17.01.2026

Обновление кредитных рейтингов в ВДО и розничных облигациях (АО «Нэппи Клаб» понижен до ruC)

🔴АО «Нэппи Клаб» Эксперт РА понизило рейтинг кредитоспособности до уровня ruC, прогноз по рейтингу развивающийся. По рейтингу установлен статус «под наблюдением», что означает высокую...

Иволга Капитал

17.01.2026

Стратегия 2026 по рынку акций от Mozgovik Research: трудный год, но, возможно, последний год низких цен

Сегодня у меня первый день официального отпуска. За окном темная звездная ночь, яркая белая луна, +24С и шум волн Андаманского моря. Неудачный перелет и джетлаг приводят к бессоннице, поэтому я...