🏠 Диверсификация в условиях офисного дефицита в Москве: кейс Эталона
В настоящий момент рынок офисной недвижимости Москвы переживает структурную трансформацию — в центре столицы отмечается дефицит качественных площадей. В связи с этим девелоперы всё чаще обращают внимание на неочевидные локации за пределами третьего транспортного кольца.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на конец первого полугодия 2025 г. доля свободных площадей внутри Садового кольца составила 1.2% для офисов класса Prime и 0.8% – для класса А. В зоне между Садовым кольцом и ТТК свободными остаются 2.7% Prime-офисов и 4.4% офисов класса А. Общая доля вакантных площадей снизилась за год с 6.5% до 4.5%. Это нашло отражение в ставках аренды: в классе Prime они выросли на 40–50%, в классе А — на 25-30%.
По оценкам NF Group, 75% новых офисов уйдут в продажу, только 17% – в аренду. Для девелоперов это плюс: модель продажи обеспечивает быстрый возврат инвестиций в объект, что особенно важно при высокой ключевой ставке.
Примечательно, что подавляющее большинство всех новых офисов (71%) строится за пределами центрального административного округа на месте бывших промышленных кластеров:
— Станция метро «ЗИЛ» – 178 тыс. кв.м на месте бывших промышленных кластеров.
— Северный речной порт – 149 тыс. кв.м в составе жилых комплексов.
— Мневники – 281 тыс. кв.м в локации, где исторически не было офисов.
— Очаково-Рябиновая – 328 тыс. кв.м в рамках масштабной реорганизации промышленных объектов.
А теперь переходим непосредственно к роли Эталона в данном процессе. В обзоре сектора девелоперов я отмечал, что Эталон имеет амбициозные планы по вхождению в число крупнейших девелоперов премиум-жилья в России через покупку «Бизнес-Недвижимости». Эта M&A сделка позволила Эталону получить портфель участков в «старой» Москве с действующими коммерческими объектами. Именно здесь девелопер планирует построить премиальную недвижимость, следуя своей стратегии диверсификации портфеля продаж.
Хорошим примером нового мироустройства «офисного» рынка в Москве как раз станет строительство офисного здания в Текстильщиках — это первый проект из портфеля «Бизнес-Недвижимость». Интересно, что промышленная зона Юго-Востока Москвы исторически не была офисным районом, но благодаря хорошей транспортной доступности он становится деловым пространством.
🏙 Эталон построит премиальный офисный комплекс площадью 21,4 тыс. кв. м на участке 0,4 га в Текстильщиках. Проект уже прошел градостроительно-земельную комиссию и находится на стадии архитектурно-градостроительной концепции. Эксперты на рынке ожидают старт строительства в 2026 году.
Безусловно, подобные проекты позволяют девелоперам получать льготуза создание рабочих мест, которую можно направить на снижение платы за смену вида разрешенного использования земли (ВРИ). Конкретно для данного проекта объем льгот составит порядка 1,3 млрд рублей.
Интересно, как в непростых условиях для строительного сектора девелоперы находят решения, которые способствуют развитию бизнеса. Причем для Эталона реализация проектов из портфеля «Бизнес-Недвижимость» на горизонте 6 и более лет может стать значительным источником прибыли Эталона, что в дальнейшем окажет серьезную поддержку финансовым результатам и может поспособствовать выходу компании на чистую прибыль.
#Эталон #ETLN
