Цены на недвижимость в Москве за 10 лет (2015-2025)
Давайте посмотрим на цены на недвижимость в Москве за последние 10 лет:
Данные по цене за квадратный метр взяты отсюда:
к сожалению irn.ru показывает только минимальную цену на отрезке, а не цену в начальной точке, поэтому попытаемся интерполировать:
Средний уровень цен за кв.м. в Москве:
июль 2015: 190000р (интерполяция на глазок)
июль 2025: 278188р
Общий рост за 10 лет: ≈ 46.41%
Среднегодовая доходность: ≈ 3.89% в год
Накопленная инфляция за период: 2015-07-15 — 2025-07-15: 87.49%
Итого видим, что по данным irn.ru цена квартиры даже не обгоняет инфляцию.
Если посмотреть по годам, то бурный рост был в основном только в 2019 и 2020 (почему то график не совпадает с графиком отсюда как будто какая то разница в один год) и были так же года когда цена падала:
Реальный пример:
Перед глазами у меня так же есть пример реальной квартиры за примерно те же 10 лет, цена которой выросла на ~71%, если смотреть по цене указанной в договоре купли продажи, в квартире так же был в разное время 2 раза сделан косметический ремонт, но даже с учетом этих вложений конечная цена квартиры не отбила инфляцию за период. При этом сдать эту квартиру можно было за ~4% от ее стоимости и это без учета налогов, комуналки, непредвиденных трат на ремонт.
В среднем по стране рост конечно скромнее, но насколько я помню стату, за этот период он тоже чуть выше столичного. Москва раньше галопировала темпом выше среднего, надув пузырь. А в последние 15 лет скорее отстаивается. Дёрнувшись лишь на временном, но общем для всех, факторе дармовой льготной ипотеки.
1) в 3,5 конечно не вырос. Он не сильно обгонял инфляцию вплоть до тех пор, пока полтора года назад не началось ралли по ставке. Лишь в этот момент отрыв от инфляции стал много существеннее.
2) Депозит не даёт доп. арендного дохода, в отличии от недвиги. А это минимум +4% годовой добавки.
Дмитрий, не верите мне спросите чатик.
Аренда это работа и риски, нельзя их сравнивать с депозитами, можно сравнивать с какими-то более рисковыми стратегиями где доход соизмеримо выше.
smart-lab.ru/blog/1250009.php#comment19019215
2) если по-прежнему непонятно, то волатильная цена недвиги как и вклады растут на ДИННОМ горизонте на уровень инфляции. Но у недвиги есть ещё добавка: возможность в ней жить самим или арендаторам. Что за вычетом амортизационных издержек даёт в среднем +4% годовых. Поэтому консервативные депозиты тут конечно уступят.
3) Но жилая недвига вместе с арендой уступят в дохе как коммерческой с арендой, так и тем более широкому индексу акций с дивами (тоже речь о долгосроке). Особенно в России, где акции хронически сверхдешевы, т.е. торгуются по ценам с высокой нормой рентабельности. В отличии от недвиги, в которой этого дисконта относительно остального мира нет.
4) Итого, доха на долгосроке(чтобы отключить вклад волатильности) по возрастанию:
Инфляция, срочные вклады и цена недвиги
Жилая недвига с арендным доходом
Коммерч. недвига с арендным доходом (т.к. тут средние ставки аренды минимум вдвое выше жилой)
Индекс акций Мосбиржи с учетом дивидендов
В отличии от «пополнений с каждой зарплаты на депозит» готовая недвига как раз никаких доп.вложений не требует.
А арендный доход генерит (аж на 4% превышающий не только амортизацию косметики, но и все остальные эксплуатационные). Который можно брать с других или экономить свой в другом месте, переехав в собственное. Попробуйте на досуге переехать жить в депозит. Вместе посмеёмся.
И всё это вещи общеизвестные много десятилетий. А мне уже прискучило тратить время на разжёвывание банальностей. Как Эльвира в моменте закинула ключ в небеса — так повыскакивало депозитчиков выдумавших себе грааль аж для долгосрока и готовых фантазировать на эту тему любую дичь.
Арендный доход сам по себе ничего не генерит. нужно время, сделать ремонт, найти вменяемого арендатора, выселить невменяемого, сделать после него ремонт. Всё это вместе создаёт затраты, которые можно назвать вложениями. С тем же успехом можно и депозит пополнять избежав лишних телодвежений.
Если у вас выбор вложить в депозит или жить на улице, то сочувствую и конечно в этом случае выбор очевиден, но и доходность тут нет смысла обсуждать.
Особенно старайтесь избегать «общеизвестных вещей», а то так можно и до плоской земли скатиться, тоже было долгое время общеизвестным фактом. )
У вас какие-то очень личные переживания с этой темой связаны и это мешает вам быть объективным, разберитесь сначала с ними а потом вступайте в дискуссии.
Коммерция сдаётся минимум вдвое дороже. Плюс там долгосрочные договора с прописанной ежег. индексацией, и каждый арендатор крупных площадей делает ремонт под свои цели исключительно за свой счет (собственник же даёт 2-3 мес. отсутствия арендных платежей). Отчего ещё и расход на амортизацию фактически отсутствует.
А конкретику по московской жилой или более подробную информацию вы всегда можете уточнить самолично и тут же на смартлабе из первых уст практикующего риэлтора: smart-lab.ru/profile/Realter/
Дмитрий, я рассказал про свой опыт сдачи вторички.
Промотав постов 10 не увидел там ничего про недвижимость smart-lab.ru/profile/Realter/
А про его основную деятельность можете узреть по его соцсетям по ссылкам в профиле. Ютуб, телега или вот вк, где вместо ников реальные ФИО:
m.vk.com/sergey.tikhonenko
Дмитрий, тут есть доходность за 20 лет
www.dohod.ru/blog/ot-kesha-do-nedvijimosti-2025
депозитов там правда нет
и там оценка в 3.5% аренды