Мой кейс

Всем привет. Ровно 2 года назад, на отдыхе в Анапе, я решил купить студию в Москве. Инфляция в то время разыгралась не шуточная, да и ставки по кредитам понеслись вверх. У меня к тому времени скопилось 2+ мл.рублей которые я направил на первоначальный взнос, оформил ипотеку под 7,3 % на 15 лет, плачу по 36 тыс. в месяц. Мой объект с отделкой, это студия 20 метров в Пиковской высотке и сдачей весной 25 года стоил 6280000 руб. Выбор сделал быстро, на основе видеороликов блогеров из Инета, брал по низкой цене, здесь не доглядел, сейчас бы постарался купит по дороже и получше) Но у меня был предел по сумме от банков- больше не давали.
3 месяца назад я нашел стейджеров, заказал обстановку: мебель /техника вышла 700 тр. Сдалась за 45+ тр. плюс счетчики. Цифры привожу какие помню, подсчитал доходность, вышла 8% в год. Вроде не плохо, я в принципе рад.
Квартира не за Мкадом, но, как писал раннее был смысл найти денег и купить по дороже (лучше) и еще совет прежде чем начать обставлять, нужно решить вопросы с застройщиком по недоделкам, а они всегда есть. Ну и третий совет, надо рисковать, если видите, что есть возможность и обстановка пока за ваш план, то действуйте ! Точные координаты нет особого интереса писать, думаю поверите на слово. Успехов в инвесте и не проморгайте своего часа, когда звезды сойдутся для Вас!
Есть ли у кого какие мысли и чего ждете, если пока не делаете?

квартира в Москве инвестиции в недвижимость недвижимость в Москве аренда недвижимости

Инвестиции в недвижимость

Олег Бар

РФ

477

с 16 ноября 2021

39 Комментариев

ABC4045
16 июля 2025, 02:20
Что это было?
+1
Байкал
16 июля 2025, 02:30
не понятно а от нас что хочешь?)))
-1
- Ветерок
  16 июля 2025, 02:50
  Байкал, хочет опубличить, что он типа не лох. Сдал конуру за 50 тыров, только странно, зачем по 50 снимать конуру, если по 60 есть простенькие двушки
  +2
  - Байкал
    16 июля 2025, 12:07
    Ветерок, так вот)))
    -1
- Ветерок
  16 июля 2025, 02:57
  Байкал, доходность тоже на чудо-калькуляторе считает.
  18 месяцев платитл 36 тыров = 648 + 6280 + 700=7 628
  Доход 45-5 коммуналки-налог=около 35 тыров, пусть 420 в год /7 628=5,5%.
  Ну точно нелох
  +1
  - Олег Бар
    16 июля 2025, 03:22
    Ветерок, какие такие 5.5% видать уже спите )) 48 тр -2 коммуналки ( без счетчиков) 46 — 4%: 44 Х 12; 528 тр в акурат 7 %,, слабенько считаете,------ три балла с минусом.
    0
    - Ветерок
      16 июля 2025, 03:26
      Олег Бар, ну вот, а только что было 8%
      +3
      - Олег Бар
        16 июля 2025, 03:28
        Ветерок, «Цифры привожу какие помню...» согласен, тоже не отличник))
        0
        Ветерок
        16 июля 2025, 03:30
        Олег Бар, так обращаться с цифрами прямой путь вылететь в трубу, первый шаг сделан, куплена конура у ПИка
        +1
        Олег Бар
        16 июля 2025, 03:35
        Ветерок, первая часть вашего ответа больше к вам относится 5,5% против 7 %, сосчитали, еще посмотреть любопытно на какой трубе вы сидите)?
        0
        Ветерок
        16 июля 2025, 03:39
        Олег Бар, когда добавите ремонты, простои и прочий ущерб 5,5 вам за счастье будут. Главный подвох не в этом, по 45 есть нормальные однокомнатные квартиры. У меня сын за что то около 45 плюс коммуналка снимает двушку метров пятидесяти площади м. Тропарево.
        0
        Олег Бар
        16 июля 2025, 03:50
        Ветерок, здесь кому чего, пока дом и все новое, на гарантии и полной комплектации — все как любит молодежь. Двушка для одного, зачем..., а амортизацию покроет инфляция)
        0
        Ветерок
        16 июля 2025, 11:39
        Олег Бар, я сижу на правильной трубе и имею 11+% с портфеля в несколько выших студий.
        А считать вы должны так 2 млн + 648 + 700 = 3.348, это вы вложили, еще по хорошему потерю дохода с 2 млн за 18 мес надо плюсовать.
        На выходе с ваших слов 44-36=8 х 12 = 96. ДЕВЯНОСТО ШЕСТЬ тысяч в год с вложения ТРИ МИЛЛИОНА ТРИСТА СОРОК ВОСЕМЬ тысяч. Хорошо видно?
        Итого ваш успешный бизнес дает 96/3348=2,87%.
        Это УСПЕХ!
        +2
        Олег Бар
        16 июля 2025, 12:54
        Ветерок, конечно на этом сайте трейдеров других ответов я и не ждал… Поздравляю, если 11% при рынке -6 %, может на вклады перейдете, там больше, хотя это и скучно). Квартира была 6,3 сейчас 8,8, в ваши расчеты зачем не включаете?))
        0
        Ветерок
        16 июля 2025, 12:58
        Олег Бар, 8,8 это розовые слюни. 20 квадратов от 5,5 на вторичке.
        А мои 11+% это чистый денежный поток сверх инфляции, а вот вам на вкладах было бы разумно сидеть с такой то математикой
        Не понимаю упорства вам подобных, сделали неверных ход, так сделайте правильные выводы, нет будут как тот ёжик, это не я, это не я…
        +1
        Олег Бар
        16 июля 2025, 13:15
        Ветерок, продолжай лудоманить, видать вы финансовый гений, если обыграли мамбу при ее минусе за год)) Вам не стоит лезь в недвижку, если застряли в 20 году 5,5 мл. за студию в МСК !
        0
        Ветерок
        16 июля 2025, 13:21
        Олег Бар, я мамбе с 19 года делаю альфу +7-9%, а будете хамить старшим и опытным окончите в коробке под мостом
        0
        Олег Бар
        16 июля 2025, 13:45
        Ветерок, и дальше говорите и пишите про свои проценты, но помните, если что есть и агенство по банкротству физ.лиц.
        0
      - Василий Теркин
        16 июля 2025, 07:54
        Ветерок, а если еще амортизацию ремонта посчитать + налог со сдачи… Не все так однозначно
        0
Эльзар Тимирбулатов
16 июля 2025, 07:19
расстрелять
+1
Лар Крафт
16 июля 2025, 08:23
Как то не учтено в подсчетах, что ещё и ипотечные платежи по 36т в месяц платить 12 лет рридется… Т. о. чистый доход куда меньше чем обозначено. в основном плата арендатора идёт на выплату ипотеки
+3
Dangerous Assumption
16 июля 2025, 08:27
Сейчас такие инвестиции считают консервативными.
Но по некой причине, в будущем, они могут стать весьма рискованными.

Тем не менее, деваться некуда. Держать какую-то, часто приличную, часть портфеля либо в недвиге, либо в физ. золоте, приходится.
+1
SergeyJu
16 июля 2025, 09:11
Возни много, выхлоп маленький, риски не просчитаны.
+1
batsion
16 июля 2025, 09:15
ну что сказать, если видите в этом приятное для себя занятие и бизнес — удачи. Сложностей на вашем пути будет огромное количество. Поиск арендаторов, решение с ними всех геморойных вопросов, ущербы, ремонты, починка сантехники и прочие оооочень неприятные в своем решении вопросы. Жесткая конкуренция, будьте уверены в этой башне, что на фото, большинство студий куплены не для жизни, а для такого вот инвеста и сдачи в аренду. Да и выйти из этого без потерь тоже будет сложно. Студия 20м. на вторичке — это никому ненужное добро, скоро вы в этом убедитесь. Но может сдача в аренду студий — это ваше призвание и у вас все получится.
+1
- Олег Бар
  16 июля 2025, 11:01
  batsion, да нравиться этим заниматься). Все так. Многие функции в работе сейчас делегируются, конечно за определенную денежку, пока справляюсь -почти все сам).Выход лучший, это через 2года, когда позиция устоится и будет видна ее справедливая стоимость, время пока есть. Спасибо.
  0
Кузнечик
17 июля 2025, 09:22
2 года назад процент по ипотеке был не 7, а 12-13%
0
- Олег Бар
  16 июля 2025, 11:38
  Кузнечик,
  Обзор от ИИ
  В 2023 году в России действовало несколько льготных ипотек, включая программу «Льготная ипотека», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Арктическая ипотека» и «Ипотека для IT-специалистов». В конце 2023 года были внесены изменения в условия, в частности, по «Льготной ипотеке» была увеличена ставка до 8% годовых, а максимальная сумма кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях снижена до 6 млн рублей.
  
  0
  - Кузнечик
    17 июля 2025, 09:21
    Олег Бар, вот именно- ИИ написал статью. если бы это была ваша история, то вы бы просто ответили, какую именно льготную ипотеку вы взяли за 7 процентов
    +1
    - Олег Ков
      21 июля 2025, 20:27
      Кузнечик, Я свидетель этой истории, это реально. Надо было Олегу фотки своей квартиры ещё разместить. Там кстати дизайнерский ремонт сделан на 5, я видел.
      0
Goldy Bug
16 июля 2025, 12:00
Если 2 года назад вложить 2 млн ₽ в ОФЗ под 14.3% годовых, ежемесячно пополнять на 34 000 ₽ и 3 месяца назад внести дополнительно 700 000 ₽, с капитализацией процентов итоговая сумма сегодня составила бы примерно 4 285 476 ₽. Купонный доход под 14.3% годовых составил бы сейчас примерно 51 069 ₽ в месяц (в среднем). Вообще без движений.
0
- Олег Бар
  16 июля 2025, 12:34
  Goldy Bug, все так, но мешает" Если" и «составила бы», единственно добавлю сейчас квартиры с начинкой ставят по 9.3 млн( была 6,3 млн), реально уходят 8,8 млн.))
  0
  - Ветерок
    16 июля 2025, 13:00
    Олег Бар, 9 стоят полноценные квартиры, пусть и небольшие, но не собачьи будки как у вас.
    0
    - Олег Бар
      16 июля 2025, 13:17
      Ветерок, ответил выше.
      0
  - Goldy Bug
    16 июля 2025, 13:54
    Олег Бар, вы цену первички делите на два получите за сколько реально уходит вторичка в вашем доме.
    0
    - Олег Бар
      16 июля 2025, 14:09
      Goldy Bug, таким «способом» я не буду определять), есть более проверенные и точные механизмы если мне это потребуется.
      0
      - Goldy Bug
        16 июля 2025, 16:06
        Олег Бар, Вы скорее хотите верить, чем реально оцениваете ситуацию.
        0
        Олег Бар
        16 июля 2025, 18:19
        Goldy Bug, это ваши оценочные бездоказательные суждения, оставайтесь со своими офэзэшками и будт вам счастье)
        0
        Goldy Bug
        16 июля 2025, 18:25
        Олег Бар, спасибо и вам желаю без потерь выбраться из долговой ямы.
        0

Читайте на SMART-LAB:

Как с умом воспользоваться нашей скидкой?

Сейчас мы сохраняем возможность обучаться по сниженной цене, понимаем текущую экономическую ситуацию. В ближайшее время стоимость обучения вырастет, но пока мы расскажем как правильно использовать...

LiveInvestingGroup

09.01.2026

Пересматриваем лучшие моменты 2025 года

😎 Как выглядит Северный морской путь с палубы электрохода, как чемпион по баскетболу оказался в шахте и какая должность позволяет остановить целое предприятие — узнайте из видео, которые мы снимали...

Норникель

09.01.2026

Итоги 2025 года и прогнозы от аналитиков «Финама»: облигации

2025 год на рынке облигаций запомнился высокими процентными ставками, повышенной волатильностью и заметным смещением фокуса инвесторов в сторону качества эмитентов после ряда дефолтов....

Финам Брокер

08.01.2026

Потенциальные инвест идеи 2026 и РИСКИ их исполнения

Традиционный ежегодный пост в начале года. Прогнозы, планы и мысли на будущее 25 год был достаточно сложным годом для российского инвестора — индекс полной доходности фактически не вырос, а...