Квартира: продавать или сдавать

Моя половинка тут задала вопрос: “у мамы жилец съехал, она спрашивает твое мнение: продать квартиру и уйти в депозит, или искать арендатора?” Тут надо сказать, что квартира наследственная, в панельной 5-этажке, в небольшом подмосковном городе, даже не райцентре. До Москвы — примерно час двадцать на перекладных до центральных станций метро. То есть и квартира и аренда дешевые. Продать и добавить до нормальной локации — не вариант.

Первая моя реакция была сказать: «да конечно продать, и всё в ВИМ-ликвидность — все больше будет». Но жизнь уже научила не делать скоропалительные выводы, поэтому я просто сказал, что отвечу после приобщения к высшим силам. «К каким?» — полюбопытствовала половинка. «К Excel», сказал я, — «посчитаю и вернусь». 

Считать решил до 2030 года. Что там дальше будет — только долгосрочные бонды ведают. Сначала решил построить себе прогноз ставки, инфляции и депозитов. Оракул я таксебешный, поэтому строил исходя из сказок заявлений чиновников ЦБ РФ, с пониманием, что обычно в РФ все как-то крутится вокруг 7-8% годовых депозитов в более-менее спокойные годы. В итоге, получился вот такой прогноз.

Исходные вводные. Цена квартиры, если ее продать, 3,5 млн. Найти арендатора реально на 35 тыс. руб. в месяц. Коммуналка отдельно. 

Далее, посчитал несколько вариантов. 

1. Продолжаем сдавать. Закладываем 50 тыс. на приведение квартиры в порядок, закладываем рост ЖКХ по 10% каждые полгода. Арендную плату не индексируем. По идее надо, но когда там она еще вверх пойдет. Да и может не пойдет. В общем, берем флэт. 

2. Продаем квартиру и в депозит. Для упрощения исхожу из того, что депозиты годовые, и с разницы процентов уплачиваем налог. Плюс считаем потерю стоимости денег из-за инфляции

3. Продаем квартиру и в ВИМ-ликвидность. Для упрощения принимаем его равным ключевой ставке, с разницы процентов уплачиваем налог. Плюс считаем потерю стоимости денег из-за инфляции

4. То же, что и вариант 3, но из дохода 5 тыс. руб. реинвестируем в попытке сохранить капитал. 

Суммы маленькие, но речь идет о пенсионерке, для которой квартира — это примерно удвоение подмосковной пенсии. 

Итак, что получаем. Вот такой график мы получаем.

На перспективе пару лет — депозиты и фонда выгоднее аренды. Но вот потом, когда ключ упадет до 10-12%, ситуация начинает меняться, и аренда выигрывает. Плюс, тут можно делать ставку на рост цены недвижимости на перспективу 5 и более лет. 

Итого, заключение семейного “ыксперта” — продолжать сдавать в аренду. 

Мораль проста: жизненный опыт, такой как вдумчивость и excel, выигрывают у поспешности и самомнения. 

Всем добра! И с радостью послушаю челендж. Человек слаб — может ошибаться.

PS: Почему картинки такие размытые получились?