🏚️ Рассрочка вместо ипотеки: застройщики заманивают, а покупатели уже должны. Как попытки восстановить спрос привели к росту долгов?

1,2 трлн рублей россияне уже должны застройщикам — без процентов, но и без защиты. Почему это может закончиться новым витком кризиса доверия на рынке жилья?

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

Написал для вас пост — "как заработать на рынке перед следующими переговорами в Стамбуле", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤️

☕#133. За чашкой чая...

Вот я и добрался до рынка жилой недвижимости, а там… В общем, с прошлой статьи мало что поменялось. В хорошую сторону


⚡В первой половине 2025 года рынок новостроек вышел на новый уровень «отчаяния». Ставка по ипотеке особо снижения не увидела, льготные программы продолжают забирать 80% всех сделок, а спрос так и не восстановился. 

На этом фоне девелоперы нашли способ обхода: старая-добрая рассрочка, которая недавно считалась "функцией премиум класса". 

Но что это значит для покупателей, девелоперов и рынка в целом? Спасение продаж или дорога к новым долгам и рискам? Давайте разбираться... 

 

🕳️ Чёрная дыра долгов: 1,2 трлн рублей и ноль гарантий. Как работает рассрочка?

По данным ДОМ.РФ, доля рассрочек и сделок за наличку взлетела до 44%. Для сравнения — ещё два года назад они составляли меньше трети рынка. В некоторых проектах ПИК, Самолёт, ФСК, ГК «Основа» доля перевалила за 50%. 

📎 Суть рассрочки проста: внеси 20–30% сразу, остальное — по графику. Без процентов, без банка, НО… и без гарантий. Это не ипотека, где банк страхует свои риски, скорее неоформленный взаимозачёт с девелопером, где один надеется, что ты будешь платить, а ты надеешься, что он достроит.. 

Объем задолженности покупателей по рассрочкам на начало апреля 2025 года составил 1,2 трлн рублей — именно столько россияне должны застройщикам, не перечислив средства на эскроу-счета. 

 

🏦 Люди не отдают деньги. Ошибка застройщиков? Правительство и Хуснуллин недовольны.

В марте Центробанк официально выразил недовольство схемами рассрочек. Регулятор зафиксировал, что деньги по ряду сделок не доходят до эскроу-счетов. Банки не получают гарантии возврата, а стройка превращается в дорогую игру на доверии. Хотя это уже обсуждали в конце 2024 года. 

👤 Герой нашего прошлого выпуска — Марат Хуснуллин, анонсировал принятие Госдумой уже в весеннюю сессию закона, легализующего рассрочки и дающего застройщикам больше прав. 

Главная сложность, по его словам — отсутствие у застройщиков инструментов для взыскания долгов. Если ипотечный заемщик не платит, банк может изъять квартиру. У застройщиков такого права нет, и суды часто защищают покупателей, даже если те нарушают условия рассрочки.  

В предложенный им закон, входит (основное): 

1. Закрепить рассрочку юридически — чтобы покупатель не мог игнорировать платёж.
2. Давать застройщикам право изымать квартиру — как банки делают при невыплате ипотеки.
3. Внести рассрочку в кредитные истории, чтобы застройщики и банки видели риски.

  

❗Примечательно, но ЦБ выступает ПРОТИВ этого закона. Набиуллина заявляет, что распространить на рассрочки действие ипотечного стандарта не получится, потому что этот документ касается деятельности банков и не регулирует отношения людей и застройщика. По ее мнению, рассрочка — это обычный долг, но в целом они не против прозрачности и некого контроля за инструментом. 

 🤔 Как по мне, сегодня рассрочка выглядит лишь как "удобная альтернатива". Завтра — это может быть самая токсичная часть баланса девелоперов.Пока ставки не упадут, рассрочка будет расти. Но это разрушает саму модель реформы долевого строительства, где деньги должны быть на эскроу, а риски — минимальными. А теперь — снова риски, снова отсутствие гарантий, снова надежда на честность сторон. Законопроект Хуснуллина может сбалансировать интересы сторон, но важно не перегнуть палку и внести множество корректировок для баланса, чтобы не повторить историю с «обманутыми дольщиками».  

 

Как считаете, должны ли власти ужесточить контроль за рассрочками или оставить их рынку?

_________________________________________
Очень важна ваша поддержка, ставь – ♥, и подпишись на канал, чтобы не упустить от меня что-то интересное!

Последние выпуски:

• 🌠 Золотые облигации: что это такое и почему они могут «переплюнуть» ОФЗ?» ТОП-3 бонда, привязанные к цене золота
• 💢 Инфляция почти исчезла, а Силуанов заявляет о потерях в ВВП… Почему при таком «замедлении цен» рушится бюджет, а Минфин снова скупает валюту?
• 💣 ОПЕК уничтожает нефтяной рынок. Когда союз, созданный для контроля, сам теряет контроль… Почему Саудиты разозлились и что делать России?